買地產股，就是撿地上的菸蒂吸一口

最近在穩增長之下，地產股狠狠秀了一把存在感。 可見，只要跌得足夠多，任何股票都會有價值。

今年環境很複雜，“以我為主”是主基調，總的來看，地產股的估值修復還沒有結束。

對地產板塊深惡痛絕、或者買了但拿不住的人，大多屬於邏輯論者，唯一認同的邏輯是成長邏輯，新能源等熱門賽道才是他們的最愛。

對於地產來說，只要不是天天破產、行業消失，就一定物極必反，這不需要新週期，而是估值修復，也就是格雷厄姆說的菸蒂投資。

山東菏澤多家大行下調首套房按揭貸款首付比例之後，最近幾天，全國已經有一些城市降低了首套房貸利率及首付比例。 其中菏澤、南寧降低首付比例，部分城市如延吉、安徽等出臺了購房補貼政策。

2 月份主流城市房貸利率迎來普降（包括一線），尤其媒體報道廣州將再降20BP，引發了地產股的狂歡。

一線都能優化，相當於告訴市場，因城施策幾乎是全國性的，這對於政策優化級別的預期是一種提振。現在來看，放鬆政策遍地開花，已經開始加速。

可以理解為，重要會議之前，穩增長會實實在在做到，不斷加碼。

除了房地產全面鬆以外，貨幣政策也會保持寬鬆充裕；基建是穩增長主要抓手，可以說是今年確定性方向；房地產稅、消費稅等有緊縮效應政策不會推。一切以經濟增長為核心。

從市場看來，隨著2021 年 12 月政策底的出現，市場成交底部也逐漸顯現。無論按揭、併購貸款，還是保障性租賃住房貸款，都出現了較強的正向反饋。

預計未來還會有政策陸續出臺，刺激市場需求側實質性改善，逐漸形成政策合力，為房地產行業構成穩定健康的上行空間，包括改善非熱點城市以往的過度糾偏。

買什麼？

對於房企而言，儘管業績層面下行趨勢難以扭轉，但2022年拿地毛利率的實質改善仍可期待。

選股方向上，一系列的政策表態，說明問題房企很難全身而退，誰帶來的麻煩，誰付出代價。在這個框架下，去賭邊緣房企的高彈性，不是一個好的策略。他們可能會大規模損失資本金，未來徹底失去加槓桿的能力。

也就是說，未來隨著行業格局和發展模式的重構，行業內部加速出清，集中度提升，建議關注經營及財務相對穩健的房企，也就是“招保萬金中華龍”這些。

基本面築底的第二階段，可關注部分有商業模式特色的彈性民企，他們的邊際改善是最明顯的。

部分割槽域型公司有一定博弈空間，但難有持有價值，快進快出為宜。

基建方面，投資增長還是受到很多制約，比如缺有收益的好專案，例如高速公路，雖然現在還有，但有收益好的少。此外，投融資模式跟之前相比，也沒那麼靈活了。

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個人觀點，僅作參考，不作推薦。股市有風險，投資需謹慎。

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