中國企業逃離美國商業地產

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中國企業多年來一直是美國奢華酒店、辦公大樓和其他商業房地產專案最積極最踴躍的買家之一,現在他們正在爭相退出。

MSCI Real Assets資料顯示,2019年年初以來,中國企業已淨賣出236億美元的美國商業地產。

這標誌著一個重大轉變,中國投資者曾是美國商業地產最活躍的海外買家。

根據此前MSCI的資料,2013年至2018年,國內企業淨買入將近520億美元的美國商業地產,綠地、萬達、萬科等7家房企當年“出海”投資額度已超過700億元。

而從2015年到2017年,中國房地產對外投資額更是高達1500億美元,投資物業涉及住宅、酒店、文化旅遊綜合體等業態。

中國買家一度瘋搶美國老舊辦公樓、開發用地和酒店專案,特別是在曼哈頓,他們經常一擲千金,成為媒體關注的焦點。

安邦保險曾在2015年以19.5億美元收購了紐約市知名的華爾道夫酒店,這筆併購成為有史以來美國獨立酒店獲得的最高收購價。

在海外商業地產投資風起雲湧的時代,中資企業在美國商業地產的成交額也要遠遠大於其他國家。

交易追蹤機構Real Capital Analytics的資料顯示,2016年中資企業完成美國商業房地產收購交易達47筆,交易總額為93億美元。同期加拿大投資者在美國購置房產的交易總額為42億美元,不及中國投資額的一半。

儘管中資企業從未在美國商業地產的整體投資中佔到很大份額,即使在購買高峰期也是如此。但MSCI Real Assets首席經濟學家吉姆·科斯特洛表示,中企卻一直在影響美國商業地產的價格。

當中資企業大手筆購買紐約曼哈頓知名大樓時,這些交易往往成為附近房產的估值基準,並鼓勵其它賣家掛出類似的高價。這波風潮甚至蔓延到美國其它城市,推高了美國各地的房產價值。

時光荏苒,隨著中資企業數年間的“賣賣賣”,今年5月11日,安永發布《2022年一季度中國海外投資概覽》顯示,首季中國全行業對外直接投資342.9億美元,按年增長7.9%。然而,中企宣佈的海外併購總額58.5億美元,按年下降65%,創歷史單季最低;宣佈的交易數量為107宗,按年減少25%。美國奢華酒店、高階寫字樓背後的中國業主也日漸稀少。

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中國投資者的炒房熱退潮與20世紀80年代末和90年代初席捲美國房地產市場的日本投資潮相似。日本企業曾經高價購入包括紐約洛克菲勒中心在內的地標建築,但在市場轉向後,蒙受了巨大損失。

在中資企業眾多出售海外商業地產理由中,回籠資金,增強資金流動性成為企業最為迫切的需求。

現在,當初一些海外投資最活躍的國內開發商接連爆雷,遇到財務問題,而中美政治關係惡化也是導致美國商業地產投資降溫的一個原因。

在國內市場承壓之下,已有綠地控股、中國奧園、富力地產等超過8家房企相繼出售海外資產變現。其中,尤為值得關注的是綠地控股以3.15億美元出售紐約兩棟公租公寓樓,其601套公寓近5年來日常入住率均超過90%。 

Greenberg律師事務所的亞洲房地產業務主席喬爾·羅斯坦稱,中國對美國房地產投資熱從4年前開始下降,與此同時的大背景是國內祭出措施,加大限制許多國內開發商向海外轉移資本。

還有一些在國內開發商2013-2018年期間買入的境外及美國商業地產,現在陷入財務困境。羅斯坦說:“目前我們與中國投資者的大多數交易要麼是研究解決方案,要麼是重組或退出。”

值得一提的是,最近許多美國商業地產價格因利率上升、商務旅行減少、對辦公空間需求疲軟等因素下跌,許多國內企業在撤離美國時蒙受了一定損失。

某知名房企在2014年至2017年期間,在多個國家啟動“買買買”模式,投資上千億元人民幣。2017年二季度開始,該房企開始轉入“賣賣賣”模式,在拋售國內資產包之外,還清倉甩賣千億元海外資產還債。

再以海航集團為例,其在2017年以22.1億美元買下曼哈頓公園大道245號辦公大樓,但該公司自2018年起爆發財務危機,被迫出售海外資產償債,該大樓近日已由格林不動產公司接手。

也有因為甩賣及時而從中盈利的,2016年10月,海航集團宣佈從黑石集團 購得希爾頓集團約25%的股權 ,交易總價約65億美元。

2018年,海航集團大量拋售希爾頓酒店集團股票,在專案中共計套現約85億美元,與65億美元的入手價相比,海航獲得投資收益約20億美元。

不僅海航,開發商中國泛海控股手中多個美國開發專案已給了貸方;大家保險集團尋求剝離數十億元酒店投資組合,其中包括位於中央公園附近的曼哈頓Essex House酒店在內。 

戴德樑行資本市場主席哈蒙表示,現在中國企業競標美國商業地產已經很少見了,但韓國、德國和新加坡公司已經補位;他說:總會有資本湧現。

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