AMC「打包」紓困,抽走出險房企的最後一張牌丨氪金 · 房地產

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作者  王晗玉

編輯  |  鄭懷舟

封面來源  |  視覺中國

在9月17日舉行的新聞釋出會上,河南省政府再次提及百億基金推動房地產紓困的新進展。

此前於8月初,《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》披露,宣佈將由中心城市基金下設立紓困專項基金,規模暫定100億元。目前據河南省政府介紹,第一批專項借款50億元已下達鄭州。

除河南一地外,浙江省房地產業協會也在今年6月與浙商資產達成協議,共同發起設立“併購重組專項資金”,規模同樣在100億元。

稍早前的3月份,中國東方、中國長城等AMC(不良資產管理公司)還相繼發行了100億元規模的金融債券,用於化解房企專案風險,為房地產行業紓困。

對於受困專案化解風險最為重要的資源——資金——正向這個被困住難以動彈的行業湧入。而與行業面對的資金缺口相比,幾隻百億規模的基金尚不足以帶動產生規模化改善。

根據浙商證券對全國429個停貸專案銷售回款能否覆蓋建安成本做出的測算,當前“保交房”資金缺口達3614億元。 這還未算進那些業主尚未停貸,但實際已出現資金鍊斷裂的專案。

儘管政策引導AMC進場、設立紓困基金意在撬動更多資金槓桿和社會資本進入,但從當前房企人士的感受來看,市場中真正符合AMC接盤需求的專案少之又少。並且即便部分專案在AMC接手後實現盤活,與之關聯的房企與老闆本人或許還是利益受損的一方。

“專案與公司、老闆的利益不一致”

9月15日,富力集團公告表示,公司已於9月13日與招商蛇口、中信證券及中國華融在揚州市簽署合作框架協議,約定以富力位於大灣區的城市更新儲備資源為基礎,優先圍繞已選定專案探討合作模式和路徑,並適時探討其他富力所持資產的合作可能性。

此前中國華融作為四大AMC之一,已經參與花樣年與中南建設的債務重組和資產盤活,並與陽光城、新華聯集團簽署過紓困框架協議;央企招商蛇口也與另一AMC中國長城合作參與了佳兆業的紓困。

多個動態顯示,AMC將在本輪房地產化解行業風險中扮演重要角色。

今年4月,央行就曾召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構舉行專題會議,探討不良資產處置和為房企紓困。首批參會的12家房企包括世茂、中樑、綠地、中南、奧園、恆大、融創、榮盛、陽光城、融信、佳兆業及富力。

在8月舉辦的2022博鰲房地產論壇上,社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮也表示,地產企業存在不良貸款問題,應當動員有條件的銀行、資產管理公司來託管。他提到過去四大行曾遇到類似情況,也是由政府成立四大AMC採取債轉股解決了問題。

基於政策引導和歷史經驗,今年以來,AMC參與房地產紓困的積極性明顯提升。不過從現實來看,AMC進場更多是市場化行為,而非救助公司或老闆。

此前在今年7月,前萬通控股董事長馮侖曾在公開渠道表示,機構參與化解危機的總體邏輯是 “救業主不救專案,救專案不救公司,救公司不救老闆” 。他指出多方資本參與紓困更多是市場化行為,更看重資金的安全性和盈利性。

通常來看,專案與企業、老闆深度繫結,專案得到盤活,公司自然可迴流資金、改善財務狀況。那麼在當下,為何會出現專案獲救,而公司、老闆難以因此受益的情況?

在房企工作超過20年的管理層陳同新向36氪分析,在市場下行的環境下,“專案的利益與公司、老闆的利益本身就不一致”。

他直言,AMC進場的前提是“能賺錢”。 也就是說,AMC願意接手的專案需滿足後續可實現銷售收入足以覆蓋其建設成本。

“其實有些專案本身還是有這個條件的。比如說某專案已經賣了一半,只是因為原來的開發企業信用問題或者債務糾紛,導致一時資金短缺停了工。AMC進入之後把先前債務承接起來,注入新的資金,就能恢復施工保證交付。假設後續建設成本要7、8億,專案全部賣完還能回款10億,那就有2、3億的盈利空間。這樣各方商討的就是怎麼分成的問題。”

但這只是理想狀態。陳同新說,目前市場中符合上述合作條件的專案十分稀少。“這種明擺著拿過來就賺錢的專案開發商自己找機構也能盤活,沒必要去找AMC。”

而像諸多已經銷售完畢,因預售資金被挪用導致無法交房的爛尾專案,AMC根本不會接手。 “專案接過來沒貨可賣,先前的預售資金又都被開發商抽走拿去投資了,這種AMC肯定不幹”, 陳同新說。

因此,目前市場中擺上談判桌的資產基本是介於上述兩種狀態之間的專案。 而要想請得動AMC出面,開發商還需主動讓利。

比如一個專案還需投資10億元,但全部售出只能回款9億元,銷售收入不足以覆蓋成本,開發商就需要“倒貼錢”請AMC進場盤活。一方面,開發商迫於交房壓力和輿論壓力,不允許專案爛尾,只能請有能力解決後續建設資金的AMC介入;另一方面,如果專案長期停工,一旦業主集體要求退房,返還房款將為開發商帶來更大的資金壓力。

“本來專案就有1億虧空,AMC自己還要賺錢,所以最終開發商可能要倒貼2億才能把這個專案送出去。 簡單說,開發商貼錢請AMC進來就是解決了這部分合同負債,其他幾乎什麼收益都沒有。 這就是所謂的‘救業主、救專案不救公司’。”

不僅如此,陳同新還表示,“開發商額外貼點錢,讓專案最終能交房,這些都是往好了說的,現在還有一種現實真正讓開發商老闆進退兩難”。

他透露,在其瞭解的一些地區,地方政府在牽頭救助受困專案的同時,也會強制收回相關房企的優質專案。對於這些公司老闆而言,這幾乎等同於失去了最後翻牌的砝碼。

“現在開發商手裡的好專案也不多了,有些公司是希望靠著這些專案銷售多回一些錢,爛尾專案沒有AMC願意接,乾脆就爛在那不管了。這顯然是地方政府不允許的。所以假設一家公司在一座城市有兩個爛尾專案,兩個優質專案,有些地方政府就會要求公司把優質專案也拿出來,整體打包給AMC盤活。 這樣AMC算總賬有錢賺,才願意接這兩個爛尾的專案。

“但對企業來說‘救命稻草’就沒了,”陳同新繼續說道,“有些老闆創業幾十年到現在就剩幾幅地塊值錢了,本來指望它翻牌,一旦打包交給AMC,專案是活了,老闆可能就‘死’了——手裡資產沒了。”

這正解釋了為何此前多隻百億基金紛紛設立,但真正落地達成合作的專案並不多。 對於真正優質的專案,房企、老闆不願放手;而缺少這類專案的“搭售”,更不會有AMC願意承接那些受困的爛尾專案。

保交樓,而非救市

整體來看,陳同新認為引導AMC進場主要目的在於保交樓、維護業主利益,儘管過程中也會對房地產企業起到一定紓困作用——“現在真正資不抵債的企業也不是特別多,更多還是受困於流動性,資產放在那動不了”,但一定不是救市。

目前,多個地區出臺的政策性規定也多體現這一導向。

以鄭州為例,9月6日,鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組下發《關於印發鄭州市“大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案的通知》(以下簡稱“《通知》”),明確要求10月6日前,實現全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工。

同時《通知》還專門提到,出險房企要歸還挪用資金;對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計,審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關。

廣東省住房政策研究中心首席研究員分析認為,《通知》此次明確審計、財政、住建等部門要對原預售資金使用進行審計,能追回的追回,不能追回的,開發商、預售監管部門、商業銀行各負其責, 彰顯保交樓不是救市,而是保民生。

根據河南省9月17日釋出會的最新訊息,今年以來,河南已推動694個停工爛尾專案復工建設,目前已實現50個停工爛尾專案竣工交付,200個專案配套設施得以完善,44.7萬套房屋辦理了不動產首次登記。

設立房地產紓困基金後,鄭州市紓困基金已落地北龍湖金融島寫字樓、金水區錦藝金水灣、管城區永威灩瀾庭、中原區永威西郡等4個專案,另外還有5個專案正在洽談最後階段。同時河南省紓困基金也正對接目標專案。

中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為,鄭州市紓困基金具有較好的槓桿撬動效應,以較少的原始資金,推動專案運轉。按照紓困專項基金出資比例不高於30%、其中自有資金出資不高於40%的原則,若問題專案的資金缺口為10億元,最終“分攤”到母基金身上只需出資1.2億元。

不過其也提到,目前各方社會資本對市場的信心還未完全恢復,多處於觀望狀態,房地產紓困基金具體的落地執行情況還有待進一步觀察和驗證。

(應受訪者要求,文中陳同新為化名)

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