买地产股,就是捡地上的烟蒂吸一口

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烟蒂投资

最近在稳增长之下,地产股狠狠秀了一把存在感。 可见,只要跌得足够多,任何股票都会有价值。

今年环境很复杂,“以我为主”是主基调,总的来看,地产股的估值修复还没有结束。

对地产板块深恶痛绝、或者买了但拿不住的人,大多属于逻辑论者,唯一认同的逻辑是成长逻辑,新能源等热门赛道才是他们的最爱。

对于地产来说,只要不是天天破产、行业消失,就一定物极必反,这不需要新周期,而是估值修复,也就是格雷厄姆说的烟蒂投资。

政策宽松

山东菏泽多家大行下调首套房按揭贷款首付比例之后,最近几天,全国已经有一些城市降低了首套房贷利率及首付比例。 其中菏泽、南宁降低首付比例,部分城市如延吉、安徽等出台了购房补贴政策。

2 月份主流城市房贷利率迎来普降(包括一线),尤其媒体报道广州将再降20BP,引发了地产股的狂欢。

一线都能优化,相当于告诉市场,因城施策几乎是全国性的,这对于政策优化级别的预期是一种提振。现在来看,放松政策遍地开花,已经开始加速。

可以理解为,重要会议之前,稳增长会实实在在做到,不断加码。

除了房地产全面松以外,货币政策也会保持宽松充裕;基建是稳增长主要抓手,可以说是今年确定性方向;房地产税、消费税等有紧缩效应政策不会推。一切以经济增长为核心。

从市场看来,随着2021 年 12 月政策底的出现,市场成交底部也逐渐显现。无论按揭、并购贷款,还是保障性租赁住房贷款,都出现了较强的正向反馈。

预计未来还会有政策陆续出台,刺激市场需求侧实质性改善,逐渐形成政策合力,为房地产行业构成稳定健康的上行空间,包括改善非热点城市以往的过度纠偏。

买什么?

对于房企而言,尽管业绩层面下行趋势难以扭转,但2022年拿地毛利率的实质改善仍可期待。

选股方向上,一系列的政策表态,说明问题房企很难全身而退,谁带来的麻烦,谁付出代价。在这个框架下,去赌边缘房企的高弹性,不是一个好的策略。他们可能会大规模损失资本金,未来彻底失去加杠杆的能力。

也就是说,未来随着行业格局和发展模式的重构,行业内部加速出清,集中度提升,建议关注经营及财务相对稳健的房企,也就是“招保万金中华龙”这些。

基本面筑底的第二阶段,可关注部分有商业模式特色的弹性民企,他们的边际改善是最明显的。

部分区域型公司有一定博弈空间,但难有持有价值,快进快出为宜。

基建方面,投资增长还是受到很多制约,比如缺有收益的好项目,例如高速公路,虽然现在还有,但有收益好的少。此外,投融资模式跟之前相比,也没那么灵活了。

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个人观点,仅作参考,不作推荐。股市有风险,投资需谨慎。

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