民營房企TOP50市場佔有率同比下滑13%

語言: CN / TW / HK

2022年至今,整體房地產市場壓力巨大, 8月,受極端高溫天氣、國內疫情多點散發等因素影響,房地產市場再度走弱。

百強房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元,環比較上月基本持平;同比降低32.9%,降幅略有收窄。累計業績來看,百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

在這其中,我們發現,2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數量共計28個,較去年同期下降4個,合計銷售金額20672.9億元,同比跌幅58%。民營房企市場佔有率已明顯下滑。

8月,企業銷售延續2022年以來的低迷表現,百強房企中近6成企業單月業績環比降低,其中12家企業的環比降幅在30%至50%之間,10家企業環比降幅超過50%。

同時,8月也有部分規模房企專案業績表現較佳。其中,一部分國央企如中海、建發、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下,實現了不錯的銷售去化。

民營房企方面,表現相對較差,據CRIC統計2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數量共計28個,較去年同期下降4個,合計銷售金額20672.9億元,同比跌幅58%。

具體來看,民營房企中,兩極分化情況嚴重,頭部房企如碧桂園、萬科表現出色,在百強房企操盤排行榜中長期領跑,並榮登第一、第二位,操盤金額分別為3046.6億元及2753.7億元,明顯高於其他房企。

注:萬科為混合所有制企業,據全國工商聯釋出“2022年中國民營企業500強”榜單,本文歸為民營企業。

除此之外,其他民營房企的業績及排名都出現明顯下滑。

從銷售佔比情況看,民企銷售金額佔TOP50房企銷售金額53%,較去年同期下降13個百分點。雖然目前民營房企的整體銷售仍微高於其他房企,但市場佔有率下滑明顯。

近年來企業利潤空間持續受到擠壓,2021年利潤規模負增長。企業整體利潤率水平持續下行探底,企業各項利潤率指標均降至歷史較低水平。

8月,多家規模房企在2022年中期業績披露中釋出盈利預警,主要表現為利潤規模負增長以及利潤率指標的顯著下滑。其中,部分民營企業錄得淨利潤虧損。

也有表現較好的民營房企,如2022上半年萬科以2069.2億元奪得民營房企“營收王”,碧桂園以1623.6億元位居第二。典型房企中營收規模同比增長的有6家,其中龍湖營收同比漲幅超55%,七成房企營收下滑。

上半年,萬科實現淨利潤181.0億元在典型房企中居首,5家房企在期內發生虧損。其中,4家房企淨利潤由盈轉虧,其中融信淨利潤跌幅達539.42%。歸母淨利潤方面,萬科保持在百億元之上佔據榜首,僅有4家房企歸母淨利潤為正且實現同比增長;

典型房企中僅龍湖、萬科實現營收與利潤同增,6成左右房企受市場大環境影響,營收與利潤齊跌。

從營收構成佔比來看:現階段房地產業務仍佔營收主導地位,為打破行業發展瓶頸,房企多元化佈局步伐加快,雖目前對營收貢獻微不足道,但在各企業業績釋出會上仍能看到未來企業多元化發展的信心,其中龍湖提出長租公寓“規模與質量”並行發展,萬科將逐步向不動產開發、經營方向轉型。

從目前來看,民營企業的市場佔有率已出現明顯下滑,並呈現明顯分化格局,部分頭部民營企業依然保持領跑態勢,更多的則出現了掉隊的跡象。

不僅如此,2022年至今,土拍市場呈現規模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“託底”的格局。

從拿地金額TOP20也能看出,僅有濱江、龍湖、偉星等少民企上榜,國央企則佔據了近8成,其中全國化、規模化國央企拿地金額超過5000億,佔金額20強的76%,佔據金額TOP100的49%。從投資力度來看,典型的國央企均遠超行業平均。其中越秀、建發、國貿等拿地銷售比超過0.5,華潤、招商、中交等也處在行業均值之上。

房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高。土儲規模極大程度決定了未來的業績增量,新增土儲過少,有可能會導致沒有專案可賣,未來市場佔有率或將進一步下滑。

近期,中央與地方政府頻繁釋放積極訊號,8月中下旬多數城市公佈了第三輪集中供地的計劃,從供應來看,為了維持土地市場回暖和穩定,政府持續釋放“利好”,多個城市供應量較第二輪大幅提升,供地結構也相對均衡。

值得注意的是,土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬鬆趨勢,杭州、上海均小幅調整了土拍規則,意在吸引更多的企業參拍。

隨著市場信心的恢復帶動銷售提升,疊加核心城市土拍寬鬆,將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高,短期國央平拿地的主力格局並不會改變,民企或將在市場回暖後迎來一波拿地“視窗期”。

2022年至今,整體市場壓力巨大,對於民營企業來說更甚。民營企業的市場佔有率不斷壓縮,民企在土地市場的存在感也變得愈發羸弱。

需要注意的是,今年的土地市場已經確定為“小年”,整體投資可能會比2021年下降約40%,這將影響接下來第四季度及明年的供應量。對2023年來說,不管是房地產開發投資增速還是新開工,甚至最後的銷售情況,都會由於供應問題,受到很大影響。

從房企來說,雖然中小企業的暴雷情況尚未完全緩解,但頭部規模企業暫時平穩。未來,房地產企業最終將出現央企、地方國企和規模民企與地方民企三分天下的格局。

本文來自微信公眾號 “丁祖昱評樓市”(ID:dzypls) ,作者:編輯部、CRIC研究,36氪經授權釋出。