2022年上半年，恆隆、太古、九龍倉等港資企業30+專案運營情況曝光

文章來源於銥星雲商，作者王瑩

大多數香港地產集團秉承長期主義，以精耕細作的運營經驗以及成熟的商圈構建模式 造就了諸多商業標杆專案。 北京三里屯太古裡、上海恆隆廣場、上海國金中心IFC、成都IFS、上海K11等購物中心在各個城市相繼落地 ，逐漸發展成為了城市商業地標。 即使經過時間的洗禮，這些商業標杆專案在商圈中的地位依然難以撼動。

港資地產企業進入內地已超20年， 相對內地一些龍頭企業，港資企業旗下持有的商業綜合體專案開發較為緩慢。但正因為這種經過深思熟慮的“慢”，讓這些香港地產集團順利地橫跨過週期波動，在急流勇進裡進退自如。他們對市場的預判也因此成為了商業地產界的重要風向標。

本期，銥星雲商盤點7家備受關注的港資商業地產2022年中期財報，以探尋其發展方向的“蛛絲馬跡”，供業內學習參考。

//

恆隆地產

//

1.恆隆2022年上半年整體概況

截至2022年6月底，恆隆地產有限公司及其附屬公司（下稱“恆隆地產”）的總收入上升7%至53.02億元港幣，營業溢利微升2%至37.08億元港幣，物業租賃收入維持在49.86億元港幣，期內實現物業銷售收入為3.16億元港幣。 內地物業組合的租賃收入按人民幣計值增加1%，或按港幣計值增加2%，抵消了香港物業組合4%的跌幅。

2.恆隆2022年上半年商業物業運營概況

按人民幣計值， 內地商場於2022年上半年的收入下滑1%至22.1億元，整體租賃收入則較去年同期上升1%。 撇除於2021年3月開業的武漢恆隆廣場所帶來的租賃收入，總租賃收入按人民幣計值同比微跌2%。 另外，因防疫措施收緊，次高階商場的收入減少2%，而高階商場則錄得1%的收入跌幅。 恆隆地產表示，3月至5月期間，內地多個城市收緊防疫措施，為該公司旗下的商場帶來不利影響。隨著上海於6月1日解除疫情防控措施，消費市場有所回暖，商場的零售表現得以改善。

✦ 大連恆隆廣場：

2022年上半年，多家奢侈品牌租戶在商場內開設店鋪，涵蓋義大利奢侈手工皮具品牌TOD’S、義大利奢侈品牌GUCCI等， 帶動出租率上升7%至89% 。

✦ 昆明恆隆廣場：

今年上半年，商場吸納了多家國際品牌進駐，當中既有首次進軍昆明的租戶也有最新在市內開業的旗艦店，為消費者帶來新消費體驗。

✦ 武漢恆隆廣場：

該商場是恆隆地產在內地的第十座商場，租戶銷售額和客流量自2021年3月開業以來穩步上揚。該商場坐落於較為繁華熱鬧 的礄口區 ，與武漢市的商貿樞紐緊密連線，憑藉租戶較為強勁的奢侈品銷售表現，加上最新引入的多家旗艦店和品牌， 商場收入較去年同期急增超過1.8倍至1.22億元人民幣。

圖片來源 ： HANS 漢聲

3.恆隆地產發展中專案

對於未來零售物業規劃，杭州恆隆廣場位於杭州中央商務區的核心區域，將發展成高階商業綜合專案。其包括購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店。 杭州恆隆廣場是恆隆進入內地的第9個城市和第11個專案。 目前，打樁工程進度理想， 專案預期在2024年起分階段落成。

//

太古地產

//

1.太古地產2022年上半年整體概況

截至2022年6月底，太古地產收入下降26%至66.98億元港幣。其中， 零售物業方面，太古地產實現收入為27.81億元港幣，同比微降3%。 2022年上半年，2022年第一次中期股息為每股港幣0.32元，同比增加3%； 中國內地投資物業應占租金收入總額合共27.85億元港幣 。

2.太古地產2022年上半年商業運營概況

在中國內地，太古地產在北京、廣州、成都、上海及西安城市持有七個大型商業發展專案的權益。 來自中國內地零售物業的應占租金收入總額增長9%至23.05億元港幣。 撇除租金支援攤銷和人民幣幣值的變動，應占租金收入總額上升7%。

中國內地方面，年初零售銷售十分暢旺，但2022年第二季疫情再現，當局實施多項應對措施，對太古地產旗下六個購物商場造成不同程度的影響，其中上海及北京尤其嚴重。 撇除三里屯太古裡西區及前灘太古裡，2022年上半年集團中國內地應占零售銷售額下跌19%。 香港零售方面，2021年底香港零售市場開始復甦，但受到2022年1月爆發的第五波疫情所阻礙。僅管如此，太古地產旗下商場仍錄得近100%的租用率。

2022年上半年該集團中國內地 零售物業租金收入總額增加3%至港幣15.86億元 。撇除租金支援攤銷和人民幣幣值的變動， 租金收入總額上升1% 。值得一提的是， 中國內地2022年上半年的整體零售銷售額，同比下跌1%。

✦ 北京三里屯太古裡：

期內零售銷售額下跌26%，租金收入總額在2022年上半年有所增加，期內租用率為98%。

✦ 廣州太古匯：

期內零售銷售額下跌7%，租金收入總額同比減少2%，該商場期內租用率為99%。

✦ 成都遠洋太古裡：

租金收入總額與2021年同期相近，期內零售銷售額下跌8%，期內租用率為96%。

✦ 上海興業太古匯：

期內零售銷售額下跌53%，期內租用率為98%，租金收入總額與去年同期相近。

✦ 北京頤堤港：

期內零售銷售額下跌25%，期內租用率為100%。

✦ 上海前灘太古裡：

專案於2021年9月30日開業。自開業至三月疫情再現前，零售銷售和人流強勁，自五月下旬業務逐步恢復。截至2022年6月30日， 租戶已承諾（包括簽署承租意向書）租用 91% 的零售樓面 ，68%的可出租零售樓面已開業。

圖片來源 ：品素品設計

3.太古地產發展中專案

✦ 西安太古裡：今年太古集團宣佈籌建綜合發展專案西安太古裡專案，成為太古地產在中國內地第七個專案。這是太古地產首次落戶西安的大型投資專案，也是以零售為主導的太古裡專案。該專案選址毗鄰聯合國教科文組織世界文化遺產，未來將專為小雁塔歷史文化片區而設計。

✦ 今年8月，深圳福田區人民政府與太古地產已正式簽署《戰略合作框架協議》， 太古商業專案將在深圳落地 。根據框架協議，雙方將攜手打造具有影響力及示範性的商業專案，提振福田的消費能級和國際影響力，助力打造國際消費中心城區。

✦ 除了零售物業方面的動向，今年8月，太古地產宣佈將會在深圳灣開設最新“居舍系列”酒店，這是太古地產在深圳當地市場的首個專案，預計於2025年開業。

4.太古地產未來計劃

太古地產曾透露將在未來十年投資超過一千億元港幣，在中國內地和香港地區及東南亞發展一系列新專案。 其中一半資金將投放於中國內地市場，並以一線及新一線城市的零售主導綜合發展專案為重點，繼續發展太古匯和太古裡品牌。 另外，其300億元港幣將投放在發展香港住宅物業專案和發展東南亞新市場。預期未來十年公司應占中國內地物業組合的總樓面面積是原來的兩倍。

展望未來，太古地產表示，其將透過港幣一千億元的投資計劃繼續鞏固公司的核心資產和開拓新的投資機遇，目標是實現股息每年中個位數增長。

//

九龍倉集團

//

1.九龍倉集團2022年上半年整體概況

2022上半年，九龍倉集團收入減少33%至82.09億元港幣，經營盈利減少19%至34.79億元港幣。投資物業收入減少5%至25.95億元港幣，下降原因主要是商場租金收入下降，但 投資物業 營業盈利為17.88億元港幣，保持穩定。

2.九龍倉2022年上半年商業物業運營概況

內地投資物業方面，2022上半年， 該集團內地投資物業收入減少4%至25.61億港元 ， 出現近年首次倒退， 營業盈利為17.75億港元，保持穩定。租戶的銷售額和營業額租金方面表現較差，復甦速度較2020年緩慢。

即使受疫情影響，還是可以看到，一些商場表現情況仍較為良好，如 成都國際金融中心和長沙金融中心的商場在2022年6月錄得的出租率穩定在94%和98%。 九龍倉坦言，上半年新冠防控及經濟不景氣導致九龍倉集團的中國內地投資物業組合出現近年來首次倒退，疫情導致的封控給九龍倉集團旗下不同城市的投資物業造成不同程度的影響。

目前，九龍倉集團在內地擁有11個投資物業，總樓面面積179.4萬平方米，均為成熟物業，最晚落成的是2018年投用的長沙國金中心。

✦ 成都IFS：

商業部分達21萬平方米，年初至今，成都IFS品牌新開業20家門店，包括全國首家SevenbusCityHub概念店，西南首店LaMillou、VanCleef&Arpels，成都首店chuu。

✦ 長沙IFS：

購物中心部分達24.6萬平米。今年一季度該購物中心引入全國首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、區域首店alexanderwang、黑牛的店。

✦ 重慶IFS：

商場部分達11萬平方米，共有170間商鋪。今年上半年，該商場引入少量新店，如TORY BURCH、NEIWAI內外、都氏二當家、樂高專賣店等。

//

新鴻基地產

//

1.新鴻基地產截至2022年6月30日止年度的整體概況

截至2022年6月30日止的年度，新鴻基地產發展有限公司（下稱：新鴻基地產）業務分佈營業總收入為883.4億元港幣，同比下降9%。此外， 按連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入為248.1億元港幣 ，與去年相比保持穩定，淨租金收入同比微升1%至192.5億元港幣。

2.新鴻基地產截至2022年6月30日止年度商業物業運營概況

物業租賃方面， 新鴻基地產來自內地的總租金收入按年上升4%至54.28億元人民幣。 另外，由於零售物業組合續租租金調升，內地出租物業組合的淨租金收入增加8%至55.15億元港幣。

✦ 上海國金中心：

該商場集結多個知名的品牌及獨家商品。

✦ 南京國金中心：

商場樓面達100萬平方呎，以西式庭園為主題， 將於2023年初起分期開業 。商場將雲集頂級國際一線品牌，以及首次進駐南京的米芝蓮星級和“大眾點評”釋出的黑珍珠餐廳，預租反應良好。商場將與綜合專案內的兩幢優質寫字樓和南京安達仕酒店相輔相成；兩幢寫字樓已於2020年底前落成，而該五星級酒店將於2023年分期開業。

✦ 上海ITC專案：

餘下部分總樓面達670萬平方呎，包括兩幢甲級寫字樓、 約250萬平方呎的旗艦商場 和AndazShanghaiITC酒店，其建築工程已有序地恢復。 ITC專案內的大型商場將集結眾多知名品牌和休閒設施， 為顧客帶來全新體驗。

✦ 杭州國際金融中心：

地上總樓面面積約900萬平方呎，將發展為優質寫字樓、商場、住宅和酒店，並分期落成。

✦ 廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC）：

專案毗鄰廣州南站，將設有高階寫字樓、商場、酒店和住宅大樓，總樓面面積約930萬平方呎。該大型專案以公共交通導向模式發展，現正進行第一期的地基工程。

✦ 雖然2022年上半年內地偶有疫情，但集團多個位於其他一線城市的優質商場，包括 北京APM 及 廣州的IGC和天環 仍有 高出租率 。部分地區曾短暫禁止堂食，影響了商場人流。儘管如此，在政府保增長的措施下，零售市場預期將會有改善。

//

嘉裡建設

//

1.嘉裡建設2022年上半年整體概況

截至2022年6月30日，嘉裡建設有限公司（下稱：嘉裡建設）取得營業總收入為46.4億港元，同比減少27%； 物業租賃收入同比下降6%至25億港元 ，該業務毛利率微降1%至76%。其中，內地物業租賃收入為18.8億港元，香港物業租賃收入為6.19億港元，均同比下降6%。下降的原因主要是向租戶提供一次性租金 寬減 。

2.嘉裡建設2022年上半年商業物業運營概況

內地投資物業組合方面，2022年上半年，該集團已落成投資物業組合及酒店錄得收入23.1億港元，毛利為14.3億港元。

✦ 靜安嘉裡中心： 零售出租率為88%

✦ 浦東嘉裡城： 零售出租率為95%

✦ 北京嘉裡中心： 零售出租率為89%

✦ 杭州嘉裡中心： 零售出租率為89%

3.嘉裡建設未來計劃

財報顯示，預計至2028年，該集團內地發展中的主要綜合用途專案將為組合增添1041萬平方尺的樓面面積。其中，辦公室、零售、酒店物業樓面面積，分別約為442萬、472萬、89萬平方呎。

未來，該集團將分階段推出商業物業組合。 前海嘉裡中心二期和三期的辦公室、零售、酒店部分將於2022年起相續落成 ；杭州武林區專案的辦公室、零售、酒店部分將於2024年起相繼落成；武漢專案的辦公室和零售部分將於2025年起分階段竣工推出；上海浦東巨峰路專案的零售和辦公室部分將在2025年推出；上海黃浦區專案的辦公室、零售、酒店部分預期於2028年推出。

//

瑞安房地產

//

1.瑞安房地產2022年上半年整體概況

2022年上半年，瑞安房地產有限公司（下稱：瑞安房地產）營業收入為減少63%至44.15億元人民幣，錄得溢利7.79億元人民幣，毛利率增長至64%。其中，該集團商業物業組合錄得穩健的經常性租金收入。 包括合營公司及聯營公司在內所持物業的租金及相關收入總額同比增加8%至14.76億元人民幣 ，其中74%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

2.瑞安房地產2022年上半年商業物業運營概況

截至2022年6月30日，瑞安新天地擁有及管理11項已落成投資物業及兩個合營專案，合營專案包括上海的企業天地5號和湖濱道以及南京國際金融中心。2022年上半年, 該集團投資物業的租金及相關收入增加2%至人民幣10.85億元 ，增加的原因是受惠於武漢天地在重新定位後產生的額外租金貢獻。另外，合營專案所產生的租金及相關收入總額微跌至12.68億元人民幣，其中71%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其餘則來自中國其他城市。

✦ 上海太平橋社群：

上海太平橋社群是大型旗艦社群專案，位於上海市中心。該集團於 1996 年展開太平橋的多期發展專案，包括若干商業、辦公及住宅發展專案。 上海太平橋社群涵蓋多項商業與辦公樓物業，包括上海新天地、新天地時尚 II、瑞安廣場和新天地廣場，以及上海企業天地 5 號和湖濱道 。其中，新天地時尚 II 的租金與出租率下降，因2021年10月啟動資產提升計劃造成。 該集團計劃於 2022 年底以全新概念再次推出新天地時尚 II ，定位以迎合不斷增長的年輕優質顧客注重生活的偏好。

✦ 武漢天地社群：

武漢天地社群為大型綜合用途社群專案， 2022 年上半年，該專案的租金及相關收入增加 20%， 主要是由於武漢新天地的成功重新定位，其優化了其租戶組合及餐飲服務，引入專注於年輕高階客戶的新租戶，例如 Knowin 和 Harmay。

武漢新天地（ 圖片來源於官網 ）

✦ 重慶天地：

重慶天地經重新定位於年輕優質顧客後，該項目錄得強勁租金增長， 出租率達 97% ，同時為附近的辦公樓租戶及居民提供眾多零售、餐飲和娛樂設施。

✦ 南京國際金融中心：

南京國際金融中心目前正實施資產提升計劃，通過升級辦公樓及將零售商場重新定位，以進一步提升物業價值。

3.瑞安房地產發展中商業物業情況：

✦ 上海太平橋—太平洋新天地商業中心於2019年9月舉行動土儀式。該專案將發展為商業綜合專案，包括三幢總建築面積為19.2萬平方米的甲級辦公樓及以 步行街風格設計、總建築面積為 8.4萬 平方米的全天候商場 。辦公樓按計劃將於2023年至2024年間分階段落成，而 購物中心則計劃於2024年交付 。該集團持有該發展專案25%的權益。

✦ 上海瑞虹新城—瑞虹天地於2017年展開建築工程。該專案已發展為商業綜合專案，包括兩幢總建築面積為14.5萬平方米的甲級辦公樓（名為瑞虹企業天地）及一座總建築面積為18.5萬平方米的購物商場（名為太陽宮）。 該購物商場已經竣工，並於2021年9月試業。

✦ 上海鴻壽坊：該專案是瑞安房地產於2019年購入位於上海普陀區鴻壽坊的商業用地，辦公樓和零售用途的總建築面積分別為4.8萬平方米及1.4萬平方米。建築工程於2020年下半年展開， 計劃於2023年竣工 。該集團持有該地塊100%的權益。

//

恆基兆業地產

//

1.恆基兆業地產2022年上半年整體概況

截至2022年6月30日，恆基兆業地產有限公司（下稱：恆基兆業）營業收入增加8%至95.06億港元，股東應占（未經稽核）基礎盈利較去年同期減少34%，為51.37億元港幣。

2.恆基兆業地產2022年上半年商業物業運營概況

在中國內地市場，即使受到疫情防控措施及實施出行限制的影響， 該 集團 於今年上半年 應 佔 租金總收入仍較去年同期 有所 增加 ，上升 6%至港幣 10.81 元 。而應占稅前租金淨收入也同比增加8%至8.52億元港幣。原有收租物業組合整體租金有輕微增長，而租金增加主要由於新近建成的投資物業帶來租金貢獻所致。

另外 ，來自香港收租物業租金總收入同比下降2%至32.11億港元 ，租金收入下跌主要由於疫情關係向部分受影響租戶所提供的租金寬減，需作出攤銷所致。該集團於香港的主要收租物業的平均出租率為93%。

內地收租物業組合明細

✦ 北京環球金融中心：

位於朝陽商務中心區的國際甲級商廈，在 2022 年 6 月底出租率回落至93%。

✦ 上海六八八廣場

位於上海南京西路，期內 出租率 超 96%

✦ 港匯中心二座

位於上海徐家彙地鐵站上蓋，期內出租率達95%，設施提升讓物業情況有所改善。

✦ 恆基名人商業大廈

位於上海市臨近外灘，期內出租率為92%，租賃表現保持平穩。

✦ 星揚西岸中心

位於上海徐匯濱江發展區，整個專案已於2022年上半年落成，分兩期建設。一期專案與龍耀路地鐵站連線，當中一幢樓高61層的地標式辦公樓，可提供約180萬平方呎的甲級寫字樓樓面，多家跨國企業已落實進駐。期內，其 20 萬平方呎 的 商場 陸續獲知名品牌企業落實承租， 包括著名汽車品牌“路虎”(LandRover)，並且成功引入多間特色餐飲品牌。 二期專案“星瀚廣場”另提供辦公樓及商場樓面合共約100萬平方呎，招租進度符合預期。

✦ 星寰國際商業中心

位於廣州市越秀區，是臨近珠江與兩條地鐵線相連的綜合發展專案，當中兩幢樓面面積合共達97萬平方呎的甲級辦公大樓，自2020年6月建成後，多家知名跨國公司及本地企業已經進駐，期內出租率近八成。 其80萬平方呎的購物商場， 也 已於 2022 年第一季建成 ，將發展成為彙集零售、餐飲，以及休閒娛樂等一站式功能的新地標，與租戶的洽商及簽約正在進行中。

3.恆基兆業未來計劃

恆基兆業地產表示，未來將繼續在主要城市的核心地段物色優質投資物業組合。

在上述各大港資商業地產企業披露的財報中，我們不難看到許多商業專案都籠罩在疫情陰霾之下。今年國內消費市場仍面臨著巨大挑戰，全球經濟復甦仍然遙不可及。因新冠防控及經濟不景氣，九龍倉集團在國內內地投資物業組合出現近年來首次倒退。但總體而言，大多企業內地投資物業收入情況以“穩”字當頭，即使出現下跌，跌幅也相對較小。  

上文說到，港資商業地產企業對市場的預判往往是商業地產界的風向標。從今年上半年的財報來看，一線城市仍然是港資企業的商業腹地，其在北上廣一般都有商業專案落地。

值得一提的是， 相對於以往把目光 更多 放在長三角，在當下階段， 港資 商業地產企業 對大灣區的重視程度顯著提升。 如今，粵港澳大灣區的商業價值讓 人難以忽視，其以不到 1% 的國土面積貢獻出全國 12% 的經濟總量，成為我國開放程度最高、經濟活力 最強的區域之一。

正如 太古地產在財報中所說 ，大灣區立足長遠發展，發展潛力非凡，對香港具有重大策略意義，該區將是太古地產未來的投資重點。該集團去年宣佈有意於廣州市聚龍灣片區發展商業專案，其在深圳也將落地太古商業專案； 新鴻基地產也表示 ，大灣區正急速發展，廣州環球貿易廣場將與集團在香港的高鐵西九龍總站發展專案發揮協同效應，進一步壯大集團在大灣區內的業務； 恆基兆業則表示 ，“星寰國際商業中心”位處大灣區核心位置，整個專案圓滿建成，該集團將充分把握該項戰略規劃所帶來的機遇。未來，該集團將聚焦在一線及重點二線城市的住宅及綜合發展專案，以及大灣區戰略規劃帶來的新開發機遇……

另外，從近幾年恆隆、新世界、太古等相繼於武漢、南京、西安等城市落子專案來看，港 資商業地產 的商業專案也開始逐漸向省會城市及強二線城市下沉。

※ 注：企業 資訊 源自企業方、公開資訊及第三方渠道資訊