北京三批次18宗土地出讓:僅有一家民營房企聯合拿地

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圖片來源:東方IC

9月23日,2022年北京三批供地開啟線下競價。本次最熱門的海淀永豐三地塊,兩塊由中海競得,共斥資97.75億元。此後,中海又斥資49.7億元拿下豐臺大紅門地塊。至此,中海在本次三批供地中花費近150億元,成為本次供地的最大贏家。

此外,北京本次掛出的18宗地塊中,有10宗以底價出讓,參與者僅龍湖一家民企。其餘8宗參與先下競拍的土地包括海淀永豐三地塊,豐臺四地塊和昌平生命科學園地塊。據悉,三批次地塊土地總價共500.30億元,線下競價環節中4個地塊以觸及土地合理上限的價格出讓。

海淀:永豐地塊競拍火熱

最先競拍的是海淀永豐三地塊,線上下競拍開始前,0013地塊就已經獲得了8次報價,線下競拍環節報名的房企及聯合體就有8家:海開、三元嘉業、華潤+城建、保利+建工、綠城、建發、中海、首開,但到現場競價環節三元嘉業沒有參與。

這其中不乏海淀老面孔,比如曾經在2021年10月的土地集中出讓中,拿下過永豐0004地塊的中海和0003地塊的華潤和首開。只是去年華潤和首開時聯合拿地,今年首開獨自上場,而華潤和城建搭夥。

最熱地塊00013地塊的現場競價環節,華潤+城建聯合體和廈門國企建發頻頻舉牌,最終報價觸及土地合理價格上限41.975億元,競現房銷售環節仍舊觸達面積上限的情況下,該地塊最終通過搖號確認了最終買家——中海。至此,北京三批供地首個地塊的競拍結束。僅此一個地塊,競拍時間就接近一個半小時。

吸引7家房企及聯合體競拍的永豐0015、0016地塊同樣由中海競得。和0013地塊一樣觸及地價上限後,海開、華潤+城建、建發和中海開始競報“現房銷售”面積,建發一手未舉,最終由中海以55.775億元地價和4000平米現房銷售面積競得,該地塊將配建幼兒園。

0018、0019地塊的現場競價環節,報名的只剩海開和中海,最終該地塊由海開取得。據悉,該地塊配建較多,且配建地塊面積較大,將建託老所、社群助殘服務中心、社群服務站、社群文化設施、體育設施、及早餐店、便利店、藥店等社群商業。

地塊規劃

北京規自委官方資訊顯示,本次出讓的三宗地塊位於上述已出讓地塊東側,0013地塊的銷售指導價8.5萬/㎡,容積率為1.5,與去年兩宗地塊一樣,被規劃為低密產品,而去年兩宗地塊銷售指導價均為8.3萬/㎡,分別為中海·匯德里和幸福裡·潤園,二者均在2022年2月末取證。而0015和0019地塊銷售指導價均為8.2萬/㎡,容積率均為2.4。

值得注意的是,0013地塊總建控規模71740.79平方米,現房銷售面積達到了36000平米,現房銷售面積超過一半,難怪現房銷售面積競至上限後,只有中海和海開兩家房企報名搖號。

豐臺:兩地塊觸及地價上限

豐臺本次出讓的四個地塊分別位於花鄉造甲村、南苑槐房村和大紅門(兩宗地塊)。其中,豐臺槐新地塊是本次土拍中最熱門的地塊之一,共吸引6家房企競拍:綠城、中海、華潤+建工、保利+首開、金茂和建發。

現場競拍環節建發一直相當積極,最終觸及價格上限。但在土地價格上限競報搖號環節,其餘5家房企紛紛離場,該地塊由建發以33.81億元斬獲。

本次建發購入的槐新地塊位置也相當不錯,與萬達廣場僅一路之隔,再往南是大悅春風裡。地塊距離新宮地鐵站只隔一個萬達廣場,步行距離不到800米。地塊北側是槐新公園,居住環境相當好,規劃容積率2.2,限價8.3萬/㎡,且無配建。最大的短板仍是教育,不過這是整個豐臺的短板。

據悉,周邊兩個次新房為天悅壹號·壹品墅和泰禾金府大院,兩者容積率同樣為2.2,價格也與本次出讓的地塊差別不大,交房時間分別在2020年和2021年,幾乎不會與本次槐新地塊構成競爭關係。

現場競價環節中,花鄉地塊觸及土地合理價格上限,最終由首開以38.295億元+現房銷售7000平米斬獲;大紅門兩宗地塊則分別由中海和金茂競得。

地塊規劃

昌平:回龍觀的“變數”,出現了嗎?

作為昌平在本次三批次供地中拿出的唯一一塊地,生命科學園地塊的質量確實不錯,共引來7家房企報名競拍,現場競拍環節除了華潤+建工都到場。參與這個地塊競拍的房企都在嘗試獨立拿下這塊地。

現場競拍環節,建發報價,無人舉牌。僅一次線下競價,建發便以32.66億元拿下了這塊地。據悉,建發在北京專案不多,最近的兩個要數朝陽望京養雲和回龍觀的建發珺和府,去化都比較快,走的是高週轉的路子。

昌平生命科學園地塊位於目前在售專案建發珺和府北側、北清雲際西側。關於這兩個專案和回龍觀的區位條件,36氪在回龍觀碼農盤的文章中已經有詳細闡述。

地塊規劃

本次出讓的生命科學園6004、6005地塊銷售指導價和建發郡和府、北清雲際一樣,而最終出讓的樓面地價僅為3.6萬元/平方米,比另外兩個樓盤都低了不少:北清雲際的樓面地價為5萬元/平方米,建發珺和府的地價為4.06萬元/平米。

利潤相當充足的情況下,建發在拿下這個地塊的同時,也將競爭風險降到了最低。接下來,唯一值得期待的是,建發這次又將拿出什麼樣的產品。

作者|詹方歌