最高3.5萬一平米 縣城青年 買不起房

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文/顧天傑

縣城第一名 均價三萬五

全國最貴的縣城是誰?

是海南陵水。

根據中國房價行情網的資料,陵水8月掛牌價為35452元一平米,位列全國縣城第一名。

排在陵水之後的有義烏、永康、溫嶺、崑山、樂清、萬寧和桐鄉。

有7個城市的掛牌均價超過2萬元一平米。

如果仔細觀察,高房價縣城榜單可以分為三類。

第一類是海南的陵水和萬寧,屬於旅遊養老型城市。

第二類是浙江的義烏、永康、溫嶺、樂清和桐鄉,屬於自身有產業基礎,經濟發展情況還不錯,享受浙江整體發展紅利的城市。

第三類是崑山,承接了上海外溢的產業與人口買房需求,同時一步步積累了自己的電子產業叢集優勢。

排名第一的陵水非常特殊,這座城市居民收入並不高,也沒有產業支撐。

它的房價是純粹依靠旅遊、地理位置、養老投資撐起來的。

海南統計局資料顯示,2022年1到7月全省平均房價為17254元一平米。

其中7月陵水房價繼續領跑海南省,甚至壓制住了三亞。

從人均可支配收入和GDP來看,當地購買力是不可能把房價推到3萬以上的。

2021年統計公報顯示,陵水縣城鎮居民的人均可支配收入是36122元。

(來源:陵水2021統計公報)

2021年陵水的GDP是223.39億,完全被一二線各路大哥吊打。

陵水也有自己獨一無二的優勢:

靠近三亞

它被稱為三亞後花園,有著非常適宜居住的氣候條件,同時商業化程度又比三亞要低一些,基礎設施配套與交通也十分便利。

陵水擁有57.5公里海岸線,海景板塊也是整個縣房價最高的區域,少部分樓盤價格已經突破4萬一平米。

(來源:房天下海南)

氣候、區位、配套設施成熟,讓這個小縣城佔據天時地利人和,接納了大量三亞外溢買房需求。

2020年的資料顯示,當年海南全省房屋銷售遭遇負增長,唯獨陵水的房屋銷售面積與銷售額同比增長73.3%和68.8%。

海南有9個縣城房價超過1萬元一平米,河北有7個縣城房價超過1萬。

河北縣域房價高,主要原因同樣是受到北京購買力的外溢,尤其是燕郊所在的三河市,目前的掛牌價為1.8萬元。

陵水和三亞似於北三縣和北京,不同點在於陵水的買家中,投資客的佔比更高。

第二類高房價縣城的代表城市義烏,又是另一種風格。

浙江省經濟發達藏富於民,義烏更是國際化非常徹底的一座縣城。

當地政府編制了一套義烏·中國小商品指數,簡稱義烏指數。

每週政府網站都會發布點評文章,比如9月9日的一期裡對每一個小商品細分項都做了拆解:

15大類價格指數6漲9跌,針·紡織品類、文化辦公用品類、體育娛樂用品類、護理及美容用品類、玩具類和工藝品類6個大類出現上漲。

首飾類、鞋類、輔料和包裝類、日用品類、鐘錶眼鏡類、服裝服飾類、箱包類、五金及電料類和電子電器類9個大類出現下跌。

在97個二級類別中,上漲比例為31%,下跌比例為37%,持平比例為32%。

(來源:義烏政府網)

作為全球最發達的小商品貿易城,義烏坐擁7.5萬個商鋪,超21萬從業人員,雲集近200萬種商品,出口219個國家和地區。

這也為了給當地家庭積累了大量的財富,賺到錢後很自然地投入到了房地產中保值增值。

2018到2019年是義烏髮展最快的兩年。

官方資料顯示,2018年義烏共核發預售證37個,新建商品房累計批准預售共5990套房。2019年,義烏新房銷售達1萬套;2020年義烏新房銷售達1.6萬套,增速超65%。

於是短短五年內義烏房價從2萬元以內直接觸碰到5萬元一平米級別。

中國房價行情網資料,到了2021年5月,義烏整體房價為2.67萬元/平方米,同比上漲了21.5%。

義烏樓市在2021年6月迎來自己最高光時刻,隨後則是越來越嚴厲的樓市管控政策。

2022年5月以來,義烏新房、二手房在降息、稅費補貼政策刺激下,成交量連漲三個月。

然而到了7月下旬成交量再度陷入低迷,成交均價25117元/平方米。

從經濟和房價雙重逆襲的小城市,到缺乏購買力成交低迷,義烏和其他高房價縣城面臨的困境很類似:

1.經濟發展和居民收入不達預期;

2.本地縣城居民購買力飽和;

3.一二手房供給過剩。

當我們把目光擴充套件到浙江省的時候,會發現浙江剛剛經歷了2022年最艱難的樓市時刻。

縣城狂奔 沒有支撐

2022年初以來,全國多個城市陸續放鬆調控。

四限放鬆、公積金提額、稅費減免等措施陸續出臺,調控逐漸從三四線轉向杭州、青島、蘇州等二線甚至核心城市。

浙江省除了杭州、寧波兩大核心城市能維持熱度,省內其他地區普遍在2022年不斷降溫。

浙江省11個地級市可以分為三大類:

一是杭州寧波核心城市群,它們調控措施未完全放開,後期還有更多購買力可以挖掘。

二是嘉興紹興這樣的城市,樓市調控週期更長,目前限制性措施大部分放開。

三是金華、衢州、麗水等城市,限制性政策基本完全放開。

克而瑞資料顯示,2022上半年浙江新房成交2057萬平米,同比下跌60%。6月單月成交量511萬平米,環比上漲73%。

杭州、寧波、嘉興、溫州、台州等9個城市新房成交創近5年新低,隨後在房企密集營銷、熱點專案集中入市助推下,6月資料大幅反彈。

三類城市也形成了三種走勢。

杭州、台州政策落地後市場有明顯回暖,杭州二手房成交放量、台州新開盤去化率提升,市場開始築底。

寧波、紹興、金華、嘉興、湖州政策落地後小幅度拉昇成交量,預計不可持續。

溫州、麗水、衢州、舟山政策作用不及預期。

2022年上半年,浙江全體居民人均可支配收入達至32443元,比全國平均水平高出1.398萬元。

堪稱全國第三的居民可支配收入,也無法為浙江提供更多購買力了。

再看全國樓市,也已經觸碰到了天花板。

9月16日,國家統計局釋出資料顯示,1到8月商品房銷售額85870億,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.3%。

商品房銷售面積87890萬平方米,同比下降23%,其中住宅銷售面積下降26.8%。

銷售額、銷售面積出現兩位數下降。

原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇認為,本輪房地產調整已傷及預期與信心。

他給出了三個建議:

一是要效仿2008年進行樓市信心喊話,信心比黃金還寶貴。

二是房價需要出現一定回升跡象。

三是要推出政府救市基金。

在接受採訪時,他提到了自己早年間的一段經歷。

1997年香港樓市迎來一波大跌,房價一度下跌70%,13萬戶家庭成為負資產家庭。

孟曉蘇根據香港特區政府要求,幾次到香港考察,中房集團購買了幾棟樓。

這一訊息被香港媒體報道為:

孟曉蘇要帶著中房集團以200億港元買掉香港2萬套居屋

報道出來的第三天香港樓市強烈反彈,新房成交猛增300%,然後低迷6年的香港樓市止跌回升,價格上漲推動購買力迴歸。

實際上中房集團最終一套房都沒買,卻無意中成了媒體口中的香港樓市救星。

孟曉蘇總結認為這是因為信心和預期迴歸,推動了香港居民買房。

為了支撐樓市信心,不良資產管理公司,已經加速入 局保交樓。

9月16日,信達入局保交樓,在武漢以33.95億元的底價,從法拍網上競得泛海控股的兩宗地塊。

簡單來說就是不良資產管 理公司負責接管操盤,投入增量資金,找自己的平臺代建和第三方公司代建。

在專案能正常銷售的前提下,只要前期投入到位,有一定的利潤,同時保證債權人利益,這就是一條化解樓市風險安全道路。

穩步前進,少折騰。

只有這樣,樓市才能重新慢慢找回信心。

(免責宣告:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

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作者 顧天傑   編輯: 始末

圖片: 來源於網路,侵刪

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