北京老舊小區加裝電梯不需要100%同意 但盈利模式仍待解

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編者按:本文來自 經濟觀察網 ,作者:陳月芹,36氪經授權釋出。

2020年兩會政府工作報告中提到:“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支援加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社群服務。”“加裝電梯”連續三年寫入政府工作報告。

與2018年的“鼓勵有條件的加裝電梯”相比,2020年指向更明確,意味著頂層設計上,加裝電梯已經從試點步入規模化運作期。

作為老舊小區改造的基礎內容,加裝電梯推動小區改造,帶動社群價值提升,促進存量房流轉等。

根據住建部資料,全國2000年以前建成的小區近17萬個,超4200萬戶,建面約40億平方米,涉及居民上億人。粗略估算,需要加裝250-300萬部電梯。據住建部原副部長仇保興測算,老舊小區改造市場空間可達5萬億元。

然而,在實際推進過程中,加裝電梯這一萬億級生意進展展並不順利,不僅面臨與居民溝通難題,沉澱資金量大、盈利模式待解、回本週期長等也讓眾多社會資本望而卻步。

如何叩響加裝電梯“生意門”,盈利模式成為橫亙在電梯加裝企業面前的必考題。

起步難

全國17萬個老舊小區中,上海、北京老舊小區總量位列全國前三,舊改空間大。貝殼研究院資料顯示,北京老舊小區數量為5100個,在全市存量小區比重接近一半。

北京市住建委披露,2019年北京加裝電梯實現新開工693部,完成555部。累計完成1462部電梯安裝,仍有較大缺口。

取得住戶同意是加裝電梯遇到的最大難題之一。

2017年底,北京新一輪老舊小區改造工作正式啟動,願景集團接下朝陽區勁松二改造工作。雖然小區綠化、路面、活動空間等公共區域改造完成,但最終改造進度卡在加裝電梯環節。

願景集團一位人士告訴經濟觀察網, 2019年7月,北京市住建委下發朝陽區勁松二區小區219號樓1單元、2單元增設電梯工作專案確認書,原計劃10月24日公示結束後啟動加裝工程。但加裝電梯需要煤氣管改道,一樓住戶擔心改道後的燃氣管線形成安全隱患反對,至今仍處於停工狀態。

在北京多個老舊小區電梯加裝中,低層住戶無需分攤費用,但出於噪音、採光、安全、隱私等方面擔心,低層住戶成為反對加裝電梯的主要群體。

據上述願景集團人士透露,加裝電梯前,老舊小區房價從低往高逐步遞減;加裝電梯後,高層住宅具備採光和視野優勢,房子會有較大幅度升值,而低層住戶由於電梯影響,房子可能會出現貶值。

5月20日釋出的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》首次明確,多層住宅加裝電梯,單元2/3以上業主同意,其他業主不持反對意見即可實施。這一規定較此前要求100%居民簽字同意的門檻降低了。新規不再強制要求提供身份證和房產證的影印件,但需要留存業主所持證件的影印資料。

北京市住建委相關負責人介紹,個別業主因為不在北京無法簽署同意書,個別業主雖然同意,但不願意簽署同意書,新規不再要求每一戶業主都必須簽署同意書。同時,考慮個人隱私,也不再強制要求業主提供身份證和房產證的影印件,只要證明身份即可。

北京房地天宇特種裝置安裝工程有限公司(下稱“房地天宇”)董事長劉敬良表示,有業主考慮鄰里關係,不願意直接表態;有老人把房本當”命根子“,對提供房產證和身份證影印件非常謹慎;還有部分房子常年不住人,業主聯絡不上,可能就因為聯絡不上一位業主而作罷。

關於 “其他業主不持反對意見即可實施”,劉敬良表示,主要從政策層面考慮鄰里和諧,遇有明確反對的業主,希望通過溝通達成一致意見,如果個別堅持反對只能放棄。

政府資金支援

北京電梯加裝指導價為89.66萬元,報價包含電梯安裝、結構加固、基坑處理等,但不包含可能出現的管線改造等費用。

由於改造規模較大,整體成本較高,住建部門一直倡導“居民出一點、社會支援一點、財政補助一點”多渠道籌集資金。

《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》對電梯購置及安裝費用按照每臺24萬元補貼,因安裝電梯產生的管線改移費用,根據實際發生最高不超過40萬元資金支援。

2019年2月,北京四部門聯合出臺的《關於老舊小區綜合整治市區財政補貼政策的函》明確,加裝電梯市級財政補貼每部64萬元,各區結合實際制定補助政策,其餘資金由企業、個人承擔”。

在市級財政補貼基礎上,海淀、朝陽、石景山、西城對轄區內老舊小區加裝電梯各補貼6萬元、16萬元、16萬元、24萬元不等;通州2018年補貼6萬元/部,2019至2020年由北投集團再補貼6萬元/部。

財政補助採取後補形式,由實施主體墊資或居民集資電梯加裝,完工檢驗合格後,向各區管理部門申請補助資金。

一位老舊小區改造從業人士透露,補貼審批流程較長,從電梯投入使用算起,補貼實際到款時間大約需要1-2年。截至今年5月,他所在公司完成加裝近60部電梯,僅3部結清。

2018年,北京市國資委組織房地天宇、京城機電、首開實業三家市屬國企協商,推進加裝電梯實施,並出資支援試點專案。房地天宇獲得3000萬元、京城機電獲得2000萬元、首開實業拿到1000萬元,分別加裝了54部、36部、16部電梯。

劉敬良表示,加裝電梯專業要求高、前期投入大、盈利模式不清晰,目前主要國企參與。

2019年7月,住房和城鄉建設部副部長黃豔曾表示,將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制,吸引社會力量參與。

為推進老樓加裝電梯專項工作,北京市國資委計劃於2020年6月底前與相關市屬國企合作,共同出資成立一個資金支援平臺,針對電梯購置和加裝提供融資租賃支援;成立基金公司,相關建設費用由基金公司出資,建成後作為國有資產。

京城機電一位人士透露,關於租賃資金是否計息、電梯裝置如何折舊、收益分成等方面,國資委與相關企業存在分歧,具體細則還在商議中。

“如果租賃資金算利息,後期運營風險就更大。”該人士表示,國資委資金支援初衷是鼓勵國企試水老樓加梯,明確建設資金足額給,但不負責後期運營,企業要自己探索盈利模式。

盈利模式待解

2015年提出老舊小區改造以來,到2019年完成4萬個小區改造。

一位北京從事老舊小區改造的人士算了一筆賬,加裝一部電梯花費90萬元,由於老樓加裝電梯需建設一個獨立基坑,一個基坑花費約15-20萬元。

在政府補貼基礎上,企業仍需墊付30-40萬元。這還不包括電費、人工成本、後期運維成本、折舊等。

目前,新加裝的電梯對居民按月、年收取使用費,以常見的一梯兩戶六層多層樓為例,樓層越高使用費越高,5-6層住戶費用約3000餘元/年,3層約800元/年,2層300元/年。由於住戶繳費意願不強,一部電梯年收入在5000元-1萬元不等。

上述京城機電的人士介紹,一梯三戶的6層住戶每月320元,為提高收繳率,京城機電推出首年乘梯五折優惠,一次性繳納3年或5年乘梯費,能再打75折,算下來每天為0.66元。即便如此,京城機電的電梯費收繳率尚未過半。

首開實業預計,一部電梯企業墊付30萬元左右,通過20年電梯執行逐步收回成本。後期委託給首開物業運營,電費、維保費和收取的費用基本能持平。

“投資回報率基本為零。”京城機電人士表示,新電梯前兩年花費較少,主要是電費和清潔費。3-5年後,一部電梯需花費1.4-1.5萬元的維保費用,“這只是保守估計的費用”。

劉敬良表示,房地天宇正探索電梯後期商業運營創收,如電梯廣告等,但由於老舊小區受眾面小,一臺電梯廣告費僅300-600元/年。

劉敬良表示,隨著居民消費觀念逐步形成,繳費和乘梯率會逐步增加,資金平衡的矛盾也會有所改善。

“等到加完電梯後,再跟住戶探討收費,很難。” 房地天宇總經理助理徐輝認為,企業必須在前期制定一個穩定的收費標準,獲得住戶認可。在沒有長期穩定資金支援情況下,一旦出現管理空白,“這是人命關天的事,必須引起高度重視。”

與北京代建租賃模式不同,上海由政府部門主導,引進社會資本,對符合條件的居民樓進行電梯改造。

由開發商出資在住宅頂層加蓋,加層房屋出售所得用於補貼電梯安裝與保養費用,業主只需支付電梯執行費。開發商可承擔一定年限的電梯保養費用,並將對受電梯影響採光和通風的住戶給予一定補償。

上述從業人士解釋稱,上海模式緩解資金問題,但北京要求老舊小區改造“原拆原建”,上海模式行不通。