圓通再拿住宅地塊，快遞大佬們為何紛紛砸下重金？

快遞企業確實比很多房地產企業活的滋潤。

8月22日，“浙裡地產”公眾號釋出訊息稱，近期浙江嘉興秀洲區出讓一宗宅地， 由上海圓通蛟龍集團以13.2億元底價競得， 成交樓面價7575元/平方米，是圓通首次佈局嘉興宅地市場。 

通達系快遞進軍房地產早已不是新聞，在桐廬大本營，各家快遞企業開發的住宅小區比比皆是。比如早在2013年中通開發的中通家園，韻達與融創合作開發的桐韻家園，包括最近兩年圓通與融創開發的融創圓通·圓尊府，目前也已經銷售過半。

當財富積累到一定程度，無論通達系，還是順豐京東，他們都在構築自己的地產版圖。憑藉手中產業資源，結合地方政府對智慧物流園區、總部經濟招商引資的渴望，他們拿地比開發商更具優勢。 以快遞企業命名的智慧物流園區，正在全國遍地開花。

01 快遞公司拿地常態化

此次圓通在嘉興拿地，事實上絕非偶然，只是圓通戰略佈局嘉興的一個縮影。

拿地之後，8月24日，圓通速遞100%持股的嘉興圓恆物流有限公司成立，法定代表人為孫建，註冊資本為1000萬元。公司經營範圍包括技術進出口；進出口代理；普通貨物倉儲服務等。 

圓通與嘉興的緣分始於2018年，圓通當時宣佈計劃在嘉興建設總投資額122億元的全球航空物流樞紐專案；今年7月，圓通航空集團創新總部正式簽約落戶秀洲國家高新區，專案投資約33億，是圓通全球航空物流樞紐的最重要配套專案。

億豹網瞭解到， 此次圓通所摘地塊為宅地， 容積率1.2-2.0，須配建18個班級的幼兒園等，與以往拿過的工業地、商服地塊不同。地塊體量並不小，出讓面積為8.7萬平方米，建築面積為17.4萬平方米。 

地塊所屬的秀洲國家高新區地處長三角城市群，是蘇、浙、滬交通走廊必經的通道，戰略位置顯著，為近年來嘉興乃至浙江發展的重點區域之一。

“圓通開發過的住宅樓盤並不多，應該與在桐廬一樣，可能會找其他開發商一起冠名，聯合開發，這樣好賣一點。”業內人士介紹，圓通之所以此時在嘉興加碼房地產，原因之一就是此前與當地政府簽訂的戰略合作協議中的投資專案，另外從目前的地產情況來看， 現在拿地價格也非常合適， 開發成本相對較低。 

隨著電商經濟的發展，地方政府對智慧產業園、物流園區的招商引資越來越看重，幫助地方政府進行產業落地的企業便能得到產業勾地紅利， 並且他們拿地的優勢比普通開發商要強一些。

近年來，包括順豐、京東、通達系在內的快遞企業和各地方政府簽署了不少智慧物流園區、區域總部招商協議， 拿到的土地面積從幾百畝到上千畝不等。 快遞公司有大量的轉運中心需要改造或新建，未來快遞企業涉獵房地產將成為常態。 

02 降低空置率面臨挑戰

縱觀國內，不少上市公司或多或少存著一些房產，關鍵時刻便“賣房續命”。從最近幾年的動作可以看出，類似圓通等快遞企業直接開發純住宅的概率不是很高，一般是選址做物流園區， 屬於物流地產的概率比較大， 住宅頂多是做園區配套。 

億豹網發現，與通達系不同，順豐作為直營快遞企業，手中持有很多重資產，王衛直接成立房託基金，讓重資產變輕，順豐房託成為國內首個赴港上市並以物流資產為主體的房地產投資信託基金。

將固定資產盤活，把企業做輕，是快遞企業進軍房地產的另一大重要原因。

同樣，電商巨頭京東想通過網際網路路線切入房地產，做網際網路售房平臺，與貝殼一較高下。但最後京東還是走上了同快遞公司類似的產業拿地路線。

與普洛斯運營模式相似，京東旗下京東產發同樣涉足基礎設施資產管理與綜合服務，並推出了首隻物流地產開發基金，資產管理規模達30億元，通過輕資產運營實現規模快速擴張。

如果不通過產業勾地，而是在公開土拍市場拿地，開發商的土地成本就非常高了。另外，從市場層面來看，有統計顯示， 物流地產倉儲供應缺口超過1億平方米， 中長期來看，市場將維持供不應求的狀態。 

目前來看，物流地產的主要需求方從原來的製造業、第三方物流企業全面傾斜向電商、快遞企業，包括現在非常火的抖音快手等直播電商平臺，其比例已經超過了50%。快遞企業雖然有儲備自用打底，但如何完善物流地產的配套服務還有很多功課需要補足。

受到疫情與電商增速放緩影響，目前， 已有不少城市出現倉儲園區空置的現象， 一旦市場需求放緩，大家一哄而上，則會對物流地產商去化庫存造成比較大的市場壓力。 

本文來自微信公眾號 “快遞觀察家”（ID：exobserver） ，作者：晴空，36氪經授權釋出。