剛剛，超預期降息來了，房貸利率比2008年還低，新一輪大招已經在路上

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◎智谷趨勢（ID：zgtrend）  |  震穀子 瓜片

央行終於又降息了！

今天（22日）上午，央行時隔三個月再度宣佈降息。一年期3.65%，只降了5個基點；五年期以上4.3%， 爆降15個基點 。

加上之前針對首套房定向降息20個基點，最新房貸利率已低至：

4.10%

你已經找不到比這還低的時候了。

2009年首套房貸利率是基準利5.94%率的7折，算下來是4.158%。也沒有現在的利率低。

1年期是短期貸款，主要面向實體經濟企業。5年期是中長期貸款，主力是居民房貸。 後者降幅高於前者，是典型的“非對稱降息”，非常罕見。

央媽用心良苦，傾向性很明顯，就是在 偏袒買房人 啊。

“非對稱降息”的背後，是同樣重磅的三大訊號：

政策工具箱已經開啟，針對房地產的一攬子新政正在醞釀；

向上復甦的道路是曲折的，穩定預期的動作不能少；

在防通脹和穩增長之間，中國的天平還是傾向了後者。

中國經濟，正在為三季度的反彈，做好充足的準備。

很多人都注意到了，這已經是今年第三次降息了。

但很多人沒注意到，前兩次降息，都發生在關鍵的轉折點，都在後續出現了政策頻出的大潮。

降息，不單純是月供少了幾十塊錢的問題，而是 重要的政策風向標 。

今年首次降息是1月份。 經歷了半年的調控重錘，房地產市場已經被幹趴下了，信心動搖，已經到了不得不出手的地步。

隨後，一場聲勢浩大的救市潮開始席捲全國：提高公積金貸款額度、下調房貸利率、發放住房補貼、降低首付比例……

但事後諸葛亮來看，實際的政策力度不是很大，頂多算是熱身暖場。

第二次降息是4月份， 成都、蘇州、杭州、南京、武漢……強二線城市開始加入救市大軍。

鬆綁力度明顯更大了，已經開始動用取消限購、限售“5改2”、重啟棚改貨幣化安置這類壓箱底的猛招。救市進入了白熱化階段。

今天，第三次降息如期而至，釋放的訊號比以往更加強烈，很難不引人遐想。

比如， 至少有一年多沒鬆動的一線城市，最近有點過於活躍了。

就在剛剛過去的週末，上海臨港年內第二次鬆綁！成為標誌性事件。

在臨港新片區工作的外地人士購房，繳納個稅或社保只需滿1年及以上。此前該門檻曾經從5年降至3年，現在又下降為1年。

另外，北京三住宅專案試點支援老年家庭購房、廣州的入戶門檻也放鬆了。

一線城市擰個小火，環一線樓市直接沸騰了。 環京的廊坊、環滬的崑山太倉海寧，相繼放開限購，玩起了低價搶客的老把戲。

至於二線城市，鬆得只剩下底褲了，基本就是限購和限貸沒動了，正在頻頻試探調控的“底線”。

鬆綁了十幾次的南京，聽說打算全面取消限購了，同在長三角的寧波也躍躍欲試。

樓市反攻這場大戲，終於來到了高潮部分。

大家都不買房，央媽比親媽都急。

甚至那些想要早點把房貸還清的人，在銀行櫃檯前排起了一圈又一圈的長隊。

經濟學家香帥做了個小調研，想看看各線城市居民的實際房貸利率到底是多少。

她發現，二三線城市的房貸利率要比一線城市高出不少。

樣本中，一線城市居民房貸中位數為4.23%，二三線城市則分別為5.06%和5.04%，比一線高出將近一個百分點。三線城市中甚至有近10%的居民房貸利率超過6%。

降息的呼聲，還是非常大的。

我們來算一筆賬。200萬商貸，30年期等額本息——

一年前買，房貸利率6.1%，利息236.3萬元，月供12119.9元，本息合計436.3萬元；

半年前買，房貸利率5.1%，利息190.9萬元，月供10859元，本息合計390.9萬元；

上個月買，房貸利率4.25%，利息154.2萬元，月供9838.8元，本息合計354.2萬元；

現在買入，房貸利率4.1%，利息147.9萬元，月供9664元，本息合計347.9萬元。

貸款總額不變的情況下，現在買房——

月供比一年前少了2455.9元，總利息少了88.4萬元，約等於一臺奧迪Q7；

月供比半年前少了1195元，總利息少了43萬元，約等於一臺寶馬3系……

過往經驗告訴我們，寬鬆的信貸環境，往往是房價起勢的開始。

國家統計局70城房價資料顯示，一線城市的新房價格，已經連續漲了8個月。二線城市裡最猛的成都，漲幅連續4個月全國第一。

核心地段的好房子，早就開始漲了。

LPR降息的草蛇灰線，其實早已埋下。

一週前的8月15日，央行做了一個完全出乎市場意料的舉動，時隔半年再度降息10個基點。

調降的MLF利率，是最重要的政策利率，與LPR報價利率這個市場利率之間，存在聯動機制。

因此，MLF率先下降，LPR跟著降息就是必然的了。

要是再往前看，7月份的金融和經濟資料，也給降息提供了充足的理由。

7月份的社會融資規模增量，7561億元，比上一年少了3000多億，比市場的預期少了5000多億。

拆開來看，政府融資在今年一直牢牢支撐著社會融資規模。其他主體？7月份人民幣貸款下降37%，企業發債融資則下降了76%。

至於經濟資料， “三架馬車”都出現了複雜的訊號。

7月份規模以上工業增加值環比回落，社會零售總額增長低於預期。其中，跟地產相關的產業鏈，無論是上游的建材，還是下游的傢俱，都不約而同受到了影響。

另一邊，餐飲、酒水、服裝、化妝品、電影、出行等型別的消費都有明顯復甦，但並不強勁。

與地產的掙扎不同，正在爆發的，是中國的汽車生產。

7月份汽車製造業增加值增長22.5%，產量增長31.5%，零售額同比增長9.7%，都比其他品類表現得明顯更好。

根據中汽協披露，7 月份乘用車產銷分別為 221 萬輛和 217.4 萬輛，同比分別增長 42.6%和 40%，甚至創下歷史同期新高。

這些汽車跟機電產品一起，大部分都被出口到歐美，賺了大量外匯。

再加上箱包、鞋靴等產品訂單的增長，海外強勁的需求實實在在地拉動了中國的出口。按美元計，7月中國出口同比18%，預期16.2%，前值17.9%。

總的來看，最新的資料都表明，向上復甦的道路是曲折的，扭轉預期的大動作不能少。

有人想不明白，通脹已經擡頭了，為什麼還要降息，不怕進一步推高通脹，貨幣貶值嗎？

事實上，在MLF政策利率和LPR市場利率下降的當天，離岸人民幣匯率都出現了異動，創下記錄。

首先我們來看，通脹真的很高嗎？

中國通脹CPI，今年7月份同比增長2.7%。

2.7%是什麼水平？

你說很高吧，距離歐美動輒10%上下的通脹來說，還遠著呢。但你說很低吧，這個資料也已經逼近了中國通脹的警戒線，3%。

在今年三季度結束，我們或許就會看到通脹突破3%。

但我們拆開通脹資料就可以發現，事情沒有那麼簡單。

一方面，從分項來看，蔬菜和豬肉價格明顯拉昇了通脹。但蔬菜價格上漲，是因為最近的極端天氣擾亂了供給，豬價則是因為供給有周期性的變化，都沒有反映需求的上升。

另一方面，去除掉食品和能源的核心CPI，同比僅增長0.7%。這是2021年4月以來的新低，說明國內需求還有待提升。

所以，至少目前看來，中國並不需要過度擔心通脹，繼續保持寬鬆政策環境，刺激經濟，穩定增長，才是最重要的事。

還有一個有利於保持寬鬆政策環境的外部因素是， 美國加息抑制通脹的步伐，放緩了。

本來按照規律，當美國加息縮表，把美元流動性從全球抽回來的時候，其他國家選擇降息，是會加速資產的迴流的。

但在最新的議息會議上，美聯儲給出的訊號是，加息75個基點已經到頂了。

這意味著，如果美聯儲之後不再有激進加息的動作，那麼中國央行可作為的空間將會變大。

本週，在美國傑克遜霍爾，全球央行將召開年會。這將是一個非常重要的觀察視窗。

更多“核彈”級別的增量政策，會搶在寶貴的視窗期落地嗎？我們仍然期待著。

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參考資料：

香帥的金融江湖：終於降息了，以及7月通脹，PMI，與社融