房價降了,負債多了:頂著全世界最高債務負擔,韓國人的房貸壓力有多大?

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本文來源:時代週報 作者:馬歡

火爆了十幾年的韓國樓市,驟然降溫。

韓國的平均房價也出現下跌: 今年上半年平均房價下跌了0.16%,其中,首爾的價格下降了0.25%。

樓市降溫背後,是韓國的連續加息潮。

7月,韓國央行史無前例加息50個基點,將基準利率上調至2.25%,而這已是2021年8月來,韓國第六次加息了。

房價飆漲一直是韓國政府面對的棘手難題之一。上任總統文在寅在5年內進行了25輪樓市調控政策,都未能讓韓國房價有所下跌,韓國央行連續加息,卻讓房價跌下來了。

然而,韓國普通家庭面臨更加沉重的債務負擔。

圖源:Pexels

房貸負擔史無前例

現在韓國供一套房有多困難?

36歲的全簡妍一家在首爾市中心擁有一套小公寓,她和丈夫因此背上了5億韓元(約合人民幣260萬元)的房貸。

近一年來,由於韓國央行連續加息,貸款利率隨著基準利率上升,普通購房者的還貸成本也有所增加。

這無疑加重了“全簡妍們”的家庭負擔。“現在每月要多還款72萬韓元(約合人民幣3744元),”全簡妍唉聲嘆氣道。

為了還房貸,剛生完孩子沒多久的全簡妍,決定提前結束產假,她顧不上身體恢復的情況,只求儘快上班,補貼家用。“我不想斷供,也不想搬家,這套房子是我的全部身家了,無論如何我也不想放棄。”她說。

如今,在韓國,平均抵押貸款利率已達5%-6%,創下九年多來的最高水平,民眾被迫承擔堪稱世界最高的債務負擔。

國際金融研究所(IIF)最近公佈的全球負債報告顯示,今年第一季度,韓國家庭債務與GDP之比高達104.3%,在36個主要經濟體中位列第一,是全球最高水平。

報告還顯示,韓國的家庭債務主要由抵押貸款構成,由強勁的住房需求和房價增長所推動。近四分之三的韓國家庭財富與房地產聯絡緊密。與房地產市場相關的債務達到2.6萬億韓元(約合人民幣135億元),超過70%的未償貸款都是基於浮動利率,一旦加息,貸款買房家庭的負擔必然增加。

市場預測,到今年年底,韓國基準利率很可能會從目前的2.25%升至2.75%,抵押貸款利率也將繼續上升,普通家庭債務負擔進一步加重。

據韓國房源網站Zigbang,以前抵押貸款年利率為4%,首爾公寓的月供將佔城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%,月供將增加到可支配收入的62%。韓國金融監管機構也表示,一旦平均抵押貸款利率升至7%,韓國將有190萬人拖欠貸款。

“如果年底繼續加息,到時候每月的總還款金額將達到近400萬韓元(約20800元人民幣),這已經相當於我丈夫工資的70%了。”全簡妍說。

354萬赤字家庭

與全簡妍同樣有著沉重房貸壓力的韓國人,不在少數。

“只要一看到這套房子我就難受,名義上是我的房子,但我頂著一堆債務,也不能進行處理。”46歲的金浩傾盡家底在韓國坡州買了一套房。

金浩月收入約為400萬韓元(約合人民幣2.08萬元),但每個月還完房貸後,他還頂著55萬韓元(約合人民幣2860元)的赤字。一家人縮衣節食,兩個兒子也削減了補習班費用,但金浩的債務狀況仍不見好轉。

今年韓國樓市傳來降溫的訊息,金浩的房子價格有所下降,但他毫無辦法,房子也不能賣掉,只能任由貸款負擔像雪球一樣繼續滾大。

韓國金融研究院在5月份釋出的 《家庭財務狀況出現赤字的家庭特徵和改善方向》報告顯示,韓國2052萬戶家庭中有17.2%(354萬戶)處於赤字狀態。

韓國首爾(圖源:Pexels)

所謂赤字,是指在收入減去家庭必要支出和非必要支出(稅金、年金等)後沒有剩餘的狀態。

這些赤字家庭的平均年收入為4600萬韓元(約合人民幣24萬元),而債務負擔是家庭赤字的最大原因。

韓國媒體特地分析了韓國家庭負債資料,結果顯示,39歲以下人群的債務佔比最大,為32%,其次是40~49歲(30.3%)、50~59歲(23.5%)、60歲以上人群(14.1%)。

選擇放棄

還貸壓力增大,越來越多韓國人買不起房,只能選擇租房。

7月20日的資料顯示,房地產交易市場空前下降的同時,今年首爾的租賃合同數量猛增。上半年房地產租賃合同簽訂464684件,同比增長31.1%。特別是月租房合同數量達到了歷史新高,比一年前增加了55.2%。

除了租房,還有人選擇搬遷到成本更低的地區。

韓國行政安全部資料顯示,首爾常住人口下滑速度持續加快,今年再次跌破950萬。截至今年5月底,首爾市登記在冊人口為949.6887萬人。對此,首爾研究院分析認為,大部分遷居的人是因為房屋居住問題。

韓國首爾街頭(圖源:Pexels)

2010年底,首爾市的常住人口還能保持在1031萬人左右,此後卻在逐漸減少。如今,一些韓國媒體甚至已經用上了“韓國再無千萬人口城市”的標題。

韓國政府已經意識到問題的嚴重性, 除了首爾常住人口減少外,接下來若是抵押貸款利率進一步上升,可能會增加違約風險。

同時,房貸成本、能源和食品等物價的上漲,也在進一步侵蝕韓國家庭的消費能力和信心。韓國7月消費者信心指數(CCSI)環比下降10.4%,至86.0,兩年來首次跌破90。要知道,CCSI指數是基於目前的生活狀況、生活狀況展望、家庭收入展望、消費支出展望、現在經濟判斷、經濟展望等6個指數來綜合計算的,若數值低於100,就意味著消費心理與長期平均值相比處於悲觀狀態。

一旦處理不好,甚至會進一步滑向金融危機。

7月17日,韓國政府表示,允許低價房屋(房屋價值在4億韓元以下)的所有者從9月開始,用固定利率代替浮動利率借款,以減輕利息支付負擔,從而緩解對金融體系的影響。

韓國財政部長秋慶鎬也表示,將迅速改善家庭債務結構。他預計,當計劃中的再融資方案啟動時,浮動利率下的家庭債務比例應該會下降多至5個百分點,或從78%降至73%以下。

但對於韓國民眾來說,這樣的措施,遠遠解決不了深層次的問題。

韓國公共財政研究所研究認為,生活成本過高,早就開始破壞了民眾的婚姻率和生育率。如果房價上漲100%,8年間人均生育率會下降0.1∼0.3個百分點。

韓國政府7月28日釋出的統計資料就顯示,韓國人口在2021年已經出現負增長,為72年來的首次。

面對負增長,韓國年輕人在社交媒體上不以為然:“生活這麼艱難了,在這樣的情況下,沒有人想要誕下新生命。”