樓市來了抄底者？

當一路高歌猛進的黑馬房企因為資金問題，紛紛按下暫停鍵時，在一旁冷眼旁觀的老牌房企們，手握現金，開始進場掃貨了。然而，這個漏好撿嗎？

撰文  /  李逗

編輯  /  孫春芳

房地產行業的春天又要來了？

8月底9月初，各大房企陸續釋出了中期業績，雖然業績乏善可陳，但行業大佬們卻對行業的前景表示樂觀。

萬科董事長鬱亮不再喊“黑鐵時代”了，他表態稱，“短期樓市已經觸底”；龍湖董事長吳亞軍也重申，“房地產底部已至，對整體房地產市場保有信心”；旭輝董事長林中更是指出，“未來兩月房地產銷售會有20%-30%的增長”。

不過，說歸說，卻還沒有一家房企敢於公佈具體的投資目標。相較之下，新世界中國鄭志剛的投資計劃就要顯得雄心勃勃多了。“新世界集團將在12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。”鄭志剛說。而100億元的投資金額，已經相當於整個新世界集團一年營收的六分之一了。

鄭志剛，是香港四大家族之一鄭家的第三代接班人、新世界集團創始人鄭裕彤的長孫。在香港房地產的黃金時代，鄭裕彤和李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、劉欒雄……這些如雷貫耳的名字一起，成了內地很多房企爭相效仿的物件。

那幾年，這些老牌房企作為被學習的標杆，開了內地樓市風氣之先。但在內地房地產最高歌猛進的年份裡，曾經引領行業的老師傅，逐漸淡出了人們的視野，舞臺光環留給了野蠻生長的內地黑馬房企。

然而，在樓市陷入低谷後的2021年下半年，老牌房企似乎又要殺個回馬槍了？新世界，恆隆集團、嘉裡建設、瑞安、仁恆置地在內的多家房企，重新回到了投資市場。甚至連10年都未踏入內地投資市場的和記黃埔，也悄悄報名了廣州首輪集中供地的競拍。

這些曾經被視為“錯過發展紅利”的老牌房企們，真的要回來撿漏了麼？

拿著現金跑步進場？

曾經被視為投資保守的老牌房企新世界中國，現在成了各個爆雷房企的座上賓。

今年年初業績會上，鄭志剛難掩喜悅之情，他表示，整個大灣區的內地開發商缺錢，新世界有錢，是比較靠得住的，“所以有100個專案找我們談收購”。

話說得很凡爾賽。畢竟，相比一眾負債累累的房企來說，新世界中國的負債率常年保持在50%以下。上半年賬上可動用現金還有619.55億港元，比年初又增加了近100億港元，資金池越來越充裕了。

因此，許多房企開啟“賣賣賣”模式的時候，鄭志剛考慮的是如何“買買買”。年初業績會上，他數次提及要逆市擴張，“這個形勢反而成為集團收購優質土地的契機，同時可以加快入賬”，他進一步透露，將預留約200億港元資金用於收併購。

業績會後沒多久，新世界發展就接手了龍光集團旗下的一項高速公路資產。4月26日，新世界發展以總價19億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權。彼時的龍光集團，正深陷債務泥潭中，急需救命錢。

很快， 新世界又在今年5月宣佈，旗下新建立集團斥資22.9億元收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產。而為了加快內地發展速度，新世界中國也在藉助合作伙伴的力量拓展業務。今年4月26日，新世界中國和招商蛇口簽了一份合作協議，雙方斥資百億開發商業專案——“K11Ecoast”。

新世界大手筆進軍內地樓市，是因為它們已經嚐到了甜頭。截至2021年底，新世界中國銷售額達93.4億元，其中，以大灣區為首的南部地區貢獻了超過87%銷售額；新世界在內地的物業投資收入達10.2億港元，同比上升16.7%。

從財報資料上來看，截至2021年底，新世界中國擁有約551.6萬平米的內地土儲。這一土儲規模，雖然還沒有恢復到2016年827萬平米的水平，但目前新世界中國專案的佈局，普遍紮根在內地一二線城市的核心地段，集中度更高。

一位房企觀察人士透露，新世界中國早期內地土儲下滑，主要是基於業務調整的策略。“過去這十年間，它出售了多處香港非核心地段的商鋪，套現後將資金都投向了內地，尤其在廣州、粵港澳大灣區等地的投資額很多，比其他老牌房企更偏重內地投資。”

相比新一代房企來說，這些老牌房企經歷了半個多世紀的大浪淘沙，尤其擅長逆週期操作。2008年和2011年的市場低迷期，這些房企曾四處撿漏，低價拿地。而面對2022年這一次的低迷期，巨頭們似乎也做好了加碼之勢。

除新世界發展外，嘉裡建設、瑞安房地產及香港置業等，也紛紛釋放積極訊號，意圖加碼佈局樓市。譬如，2021年12月，瑞安房地產聯合武漢城建集團以170億買入了武漢3宗地塊，重新整理了當時的武漢總價地王；2022年1月，嘉裡建設又以133億元的價格，獲取了上海黃浦區一塊商住辦地塊；甚至近十年都沒有參與內地土拍的李嘉誠，也在今年5月份罕見現身廣州第一輪集中土拍。

曾從事房地產行業20多年的地產分析師鄧志浩透露：“港資房企的業務只集中在一線和少部分強二線城市，三四線城市它們完全沒有下沉，因此沒有受到這輪債務危機的牽絆。再加上香港樓市過去十年，基本處於一個超長的牛市週期，所以它們資金狀況普遍較好，所以最近一段時間，它們有實力也有興趣，接洽一些爆雷企業的資產包。”

鄧志浩稱：“現在的土地市場是急缺買家的，市場比較低迷，在此情況下，港資企業可能反而會逆週期操作，抓住機會拿下一些優質專案。”

恆隆地產陳啟宗在今年業績會上也直言，如今內地房地產企業中有很多在財務上比較困難，這反而可能成為恆隆買地最好的機會，“如果一個城市平時賣很多地，現在賣地收入少了，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地？”

當年被群嘲，而今成救星？

港資房企曾經是內地房企的入門師傅，它們那套賣樓花、高槓杆的運作模式，深深影響了內地一大批房企。

內地房企青出於藍而勝於藍，在這一模式下，誕生了萬科、恆大、碧桂園等千億級別開發商。經過二十多年的滄海桑田，這些“門徒”早就把老師傅們遠遠甩在了身後。

然而，當內地黑馬房企高歌猛進，一路狂飆時，港資老牌房企卻反而變得越來越保守。

上世紀80年代初的樓市危機，90年代末的金融風暴，將幾百家港資房企淘汰得只剩下幾十家了。倖存下來的房企，心有餘悸，開始把避險作為企業生存的首選，不再簡單迷戀規模。它們轉頭調低了投資規模和速度，走上了“捂盤惜售”之路。專案的開盤時間越來越長，投資風格也越來越謹慎，光是專案的前期調研就得花上好幾年。

從2013年開始，它們集體上演了一次“急流勇退”。不僅是李嘉誠開始出售內地資產，包括恆基、新世界、九龍倉、新鴻基、嘉裡建設等在內的房企，紛紛開啟了“賣賣賣”的節奏。

2016年-2017年，這些房企又掀起第二次出售潮，僅新世界中國就出售了高達300億港元的資產。而當時的內地房企們正在開展一輪規模競賽。碧桂園、融創等頭部房企正邁過千億規模線，朝著萬億目標奮進。許多原本名不見經傳的區域性房企，也藉由高週轉路線，輕鬆踏入了千億陣營。

對風險的認知不同和企業的經營邏輯各異，導致內地和香港房企畫風大不一樣。香港開發商普遍都是家族企業，幾大家族基本上已經是二代三代掌管企業。比起父輩們的勇於開拓，二代三代掌門人更追求的是家族財富的世代穩健增長，以及企業的長治久安。相比之下，內資房企似乎少了一些這樣的資本優勢，普遍依靠的是高槓杆、高週轉，以此提升規模。

“家族企業更關注企業的傳承和延續，更加追求長期經營。而國內的管理人很多是職業經理人，追求的是業績增長，所以目標不同也會導致經營風格的不同。”一位觀察香港企業的從業人士說道。

對於樓市走勢的認知分歧，還引發了一場房企大佬間的舌戰。2017年的博鰲房地產論壇上，一場主題為“保守的港資房企會不會被內地房企取代”的辯論開始了。

作為嘉賓之一的中原地產董事長施永青，看好內地房企，他表示：“在商業上，一定是願意冒風險的人機會多、成就大，香港第二代開發商就不敢冒風險，所以我看內地開發商的膽識超過了香港。”

當時，臺上的嘉賓還有恆隆地產的陳啟宗、旭輝的林中、路勁的單偉豹、彼時有關“港企錯過了大陸房地產發展的黃金十年”的聲音在業內盛傳。一些人甚至認為，這些港資房企不僅不會有太多市場份額，甚至連香港的份額可能都保不住。

聽到這些言論後，向來以敢言著稱的陳啟宗回懟得最直接，他表示港資房企不會沒落，一味追求規模只會是飛蛾撲火。不過，迷戀速度的房地產商哪裡會聽這種勸。當時的房地產市場還是一派欣欣向榮之象，萬達的王健林做著“清華北大，不如膽子大”的演講；融創的孫巨集斌則四處扮演白衣騎士，到處撒錢併購專案。

規模發動機越來越快後，樓市的市場份額逐步被大中型房企所吞食，而最早抄底樓市的那批老牌房地產商們，幾乎再也看不到它們的投資身影。

時隔5年後，2022年，大多數槓桿拉滿的房企陷入資產困境，它們不僅沒錢買地，甚至只能虧錢出售房產。2022年的博鰲房地產論壇上，主題已經變成了“創造未來，尋求破解之道”。

仍然作為出席嘉賓的陳啟宗，這次的點評更加犀利，“以往20多年來，很多瘋子在這個行業裡。說得直白一點，不止是瘋子在做投資、做生意，從某個角度來看，整個行業都是瘋子”。

他甚至直言勸告，轉型還是轉行，這是大家今天要思考的問題，“退出也是一個機遇，時間不在你跟我手上，時機來了，要是你應該退出房地產市場的，也應該抓住那個機會。"

賺大錢的機會一去不復返

在勸告激進房企退出行業的同時，老牌房企開始迴歸內地市場。不過，這一次，錢沒有那麼好賺了。

房地產行業從增量擴張進入存量廝殺階段之後，重視土地精細運營的老牌房企，似乎可以發揮其所長了。

很多港企巨頭擅長精耕細作，此前它們已經打造出了一些高階商業品牌。比如，新世界中國的k11、恆隆地產的恆隆廣場、新鴻基則發展出了IFC、AMP兩條產品線等等。這些老牌房企擅長開發並持有核心一二線城市的物業和商業地產專案，發揮自身的開發和運營優勢，獲得更好的現金流。

鄧志浩認為：“相比其他商業開發，這些老牌房企手中握有大量的優質商業資源，所以商業專案是它們的優勢，這個對地方上吸引很大，很多地方也很歡迎通過它們的進駐來帶動當地稅收。”

不過，高階物業的資源畢竟有限。為了進一步開拓市場，部分港資房企也將存量運營的方向，瞄準到了城市更新領域。2021年以來，不少房企通過合作開發、收併購及城市更新等多個渠道，擴大自身的土地儲備。

比如，2021年，瑞安房地產與上海永業集團以50/50的比例成立合營公司，開發上海市黃浦區122街坊太平橋社群城市更新改造專案。去年9月，新世界中國收購3宗大灣區舊改專案，包括深圳龍崗區188工業區改造、光明區光僑食品廠專案及廣州市海珠區第二人民醫院宿舍專案。

然而，比起地產開發業務，城市更新業務的難度要大得多。不僅開發週期動輒五六年以上，且這一業務非常考驗房企的運營經驗，是很多規模房企啃不動的“硬骨頭”。

恆大許老闆就撞過這個南牆。2020年到2021年期間，許老闆通過收併購模式，迅速拓展了廣深一帶城市更新面積。但據本地一位房企投資經理透露，“恆大的資產並不太好，因為其中牽涉的利益關係太複雜，處理起來難度極大，現在都成了燙手山芋。”

即使從2006年起就參與城市更新的萬科，時至如今，南方區域也僅有城市更新專案77個。萬科南方區域BG首席合夥人孫嘉直言：“城市更新的難點在於，專案流程複雜且缺乏標準化，從前期孵化到獲取國土證週期長 。改造範圍內房屋產權性質複雜，原住民利益訴求需妥善處理，相關政策存在不確定性，業務模式可復性差，利益相關方關係複雜，溝通難度大。”

老牌房企雖然手握現金，但要真正啃下這些硬骨頭，難度不小。負責城市更新業務的深圳西政資本投資副總監劉靖認為，“港資除了資金優勢外，它還熟悉市場化操作，所以還有一個從市場層面介入前中端業務的優勢。但在舊改專案落地階段中，因為各地情況不一樣，港企容易水土不服。所以，對於專案的各個環節，港企還需要有一個綜合的評判，對於一些還在立項階段的專案，推進和操作難度會相對比較大。”

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