到底要不要提前還房貸?

語言: CN / TW / HK

圖片來源@視覺中國

文|市界,作者丨周奕航,編輯丨韓忠強

2022年以來,基金、股票等投資市場的下行讓許多投資者望而生畏,進而催生出“投資不如提前還房貸”的熱潮。然而在購房者們積極擺脫“負翁”身份的同時,部分銀行也開始了新動作。

8月1日,作為國有大行之一的交通銀行,釋出了關於個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費調整的公告,宣佈2022年11月1日後,提前還款收取補償金,具體以貸款合同中約定為準,收取比例為提前還款本金金額的1%。

公告發出後,引起網友熱議。有人對交通銀行的這項調整十分不滿,稱: “不還錢違約,提前還款居然也違約。” 還有人表示:“提前還貸難道不應該向還款人發放1%獎勵金,交行是不是搞反了?”

但也有一部分使用者表示無奈。他們認為:和銀行比起來,使用者向來是弱勢群體。沒辦法,誰讓人家是老大呢。

01、交通銀行“不講武德”?

市界查詢了交通銀行官網,搜尋該條公告後發現,銀行對提前還貸收取補償金的政策進行了部分調整,調整後的收費標準與之前相比較為嚴苛。

(來源:交通銀行官網)

本次調整前,在提前還款收取補償金方面,交通銀行的政策比較寬鬆。若使用者選擇部分提前還款, 每年可以免收一次補償金,若後續再進行提前還款,按照1%的比例收取對應還款本金額的補償金。

若使用者選擇全部提前還款,交行僅對貸款期限在2—5年之間,且1年內全部提前還款的使用者,以及貸款期限在5年以上,且3年內全部提前還款的使用者,收取提前還款本金金額的1%,作為補償金。

而調整後的政策則修改為:提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準,補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上,各地分行具有補償金優惠減免許可權。該標準將於2022年11月1日起執行。

公告發出後,輿論一片譁然。甚至有憤怒的使用者認為:交通銀行的規則說變就變,這是在利用自己的行業地位,逼迫使用者遵守其制定的“霸王條款”。

也有交行使用者表示不解:“我的交通銀行貸款合同約定提前還款收取的違約金比例為零。但這條政策生效後,如果我選擇的提前還款時間或條件恰好在合同約定的範圍內,就需要按照還款金額的1%交違約金?”

(使用者提供)

當用戶還在因為這項調整憤憤不平之時,戲劇性的一幕發生了——交通銀行於8月2日緊急撤回了這條公告。也就是說,這條調整公告僅在官網留存了一天。

“公告已經撤回,目前辦理提前還款不收取補償金。”市界來到了北京市朝陽區的一家交通銀行營業廳,網點的工作人員表示:“在手機APP上申請,通過後就可以辦理提前還款。”

除此之外,該網點人員還告訴市界: “很多家銀行都會對使用者提前還款的行為收取違約金,而北京市的交通銀行網點一直都是不收的。至於未來是否會收取,目前還不太清楚。”

在社交平臺上,有工商銀行、中國銀行的使用者印證了這一說法,稱:“按照合同約定,提前還貸要交違約金。”

當然,是否收取補償金還是要取決於合同約定。如果有交行使用者的貸款合同約定收取補償金,最終執行情況仍要以合同為準。

從使用者畫像來看,資金流較為充裕的中產是“提前還貸”的主力軍。而決策的背後,是使用者對未來經濟預期以及對工作穩定性的考量。 有人從節省利息的角度出發;有人受閒置資金沒有合適的投資渠道影響;亦有人為了減少債務選擇讓家庭縮表······ 大家的原因各不相同,但結果相似——他們不約而同地放棄了理財和投資,投身於“提前還房貸”的大業中。

02、近兩年最“划算”的投資

“因為提前還貸,我擺脫了‘房奴’的身份,這個房子是我送給自己的生日禮物。”談起自己的小壯舉,嘉禾的眼角眉梢盡是笑意。

“最開始我貸款買房,從‘富婆’變成‘負婆’;如今我又提前還款,直接拿下了房子。這感覺,像是在坐過山車一樣。”

嘉禾是北京某網際網路大廠的一名研發工程師。今年32歲的她無疑是外人豔羨的物件:有學識有談吐,會理財懂投資,工作高薪,生活幸福。但2022年以來,由於投資市場持續低迷,連帶也影響了嘉禾的投資選擇。

“從今年的情況來看,超過6%的投資收益已經變成了一個抽象的符號,持續虧損是我和基金經理之間的默契,若是哪天賬戶翻紅,那就是不幸中的萬幸······在不能保證投資收益率超過房貸利率的情況下,還不如早些還了房貸,無債一身輕。”

像嘉禾一樣選擇提前還貸的人不在少數。同樣在北京打拼的蓮子也辦理了提前還貸,不過他的理由和嘉禾有所不同。“最初考慮貨幣時間價值的因素,覺得工資在漲,但房貸不漲,未來的壓力會越來越小。但從現在的市場情況來看並不樂觀,我選擇將錢用在刀刃上,索性提前還清了房貸。”

“身邊許多朋友的投資已然血本無歸。我雖然日子緊了點,但至少在北京有一個屬於自己的小家了。”

現在的社交媒體平臺上,提前還貸似乎已經成為了“流量密碼”。開啟小紅書,分享提前還貸經驗的博主比比皆是。 面對投資理財收益率下降,而房貸利率卻高居不下的情況,部分手有餘錢的人表示,“與其看著手裡的錢不能生錢而心生焦慮,倒不如換個思路提前還房貸。事實證明,這確實是個明智之舉。”

身在廣州的笑笑算了一筆賬。六年前,她向銀行貸款120萬用於買房。以等額本息方式還款,每個月7200元月供,30年還清。如今六年過去了,她一共還了51萬的貸款,其中僅有19萬的本金,剩餘的32萬都是貸款利息。

一般來說,購房者在向銀行貸款時會面臨 等額本息和等額本金 兩種選擇。其中等額本息是指每月還款總額不變,其中包含的利息和本金會隨著時間的變化有所調整。等額本金則是每個月所還本金固定,還款利息會根據剩餘貸款本金的變化而變化,導致每月還款總額有所浮動。

(左圖:等額本息模式,右圖:等額本金模式。來源:交通銀行貸款計算器)

事實上, 因還款額度固定且初期還款金額較少的特點,等額本息還款方式已成為多數購房者的首選。 但也正是因為這個特點,使用者在還款過程中勢必要接受資金的分配邏輯——前幾年還的貸款利息遠高於本金,後續隨著貸款本金和剩餘的利息減少,還款金額中的貸款利息呈下降的趨勢,相應的,本金佔比逐漸增加。

反觀等額本金方式,由於每月還款的本金固定,利息部分逐月遞減,月還款額會呈現逐年遞減的趨勢。 然而選擇等額本金模式會面臨月還款金額較高的情況,對於部分工薪階層來說,無疑是一筆不小的開銷。

針對提前還貸的現象,中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為: “年輕人決定提前還房貸的現象並不普遍,更沒有形成一種勢不可擋的潮流。 實際上,受疫情影響、個人收入減少的影響,年輕人還貸壓力更緊張,許多人甚至面臨著停貸的窘境。”

一邊是購房者緊鑼密鼓地策劃提前還貸,另一邊的購房者卻還在為可能面臨的房貸斷供而憂心忡忡。反差之大,不禁讓人心生疑惑——消費者究竟是有錢了,還是沒錢了?

03、交通銀行意欲何為?

事實上,作為銀行的優質資產之一,住房貸款在各大銀行中佔據著舉足輕重的地位。

2018年-2021年四年間, 交通銀行的個人按揭貸款餘額持續增長,從1萬億增長到了1.49萬億,增長率為47.84%。 與此同時,個人按揭貸款在客戶貸款中所佔比例也在穩步增長,從2018年的20.75%上漲到2021年的22.7%。

由於銀行的住房貸款規模與房地產行業的景氣程度息息相關,2021年以來,房地產行業深度調整,銀行也面臨著個人住房貸款有效需求不足的挑戰。央行資料顯示,2022年2月和4月,住戶貸款分別減少3369億元和2170億元。其中 2月的居民中長期貸款減少459億元,4月的住房貸款減少605億元。

一直以來, 客戶貸款產生的利息收入是銀行利息收入中最大的組成部分,而客戶貸款餘額的增長,主要來自公司類和個人類中長期貸款。 但結合目前的市場情況來看,銀行若想保持原來的客戶貸款規模和增速水平,道阻且長。

交通銀行年報資料顯示,2021年的客戶貸款總額約為6.15萬億元,其中個人類短期貸款平均餘額為5474.18億,同比增長10.87%;個人類中長期貸款平均餘額從2020年的1.3萬億增長至1.53萬億,較上年同期增長17.22%。

值得一提的是,即便在短期和中長期貸款餘額雙升的情況下,受利率下行等多重因素影響, 銀行的貸款收益率有所下滑 。其中短期貸款產生的平均收益率從6.29%降至5.40%。中長期貸款產生的平均收益率從4.88%降到了4.85%。

為了儘可能地保住收益, 交通銀行官宣調整了提前還貸收取補償金的政策,卻被市場解讀成為“不歡迎提前還貸”的訊號。

對此,分析師溫暖表示:“銀行的房貸利率較之前大幅下降, 收取補償金一方面是為了增加債務人的提前還款成本、彌補未來利息損失; 另一方面,受國家向實體經濟讓利等政策影響,銀行的中間業務收入也有所下滑。通過收取補償金的方式,可以增加中間業務收入,緩解讓利實體經濟產生的損失。”

雖然提前還款在一定程度上可以釋放個人房貸額度,促進銀行資金迴流,但從銀行視角來看,若使用者選擇提前還款,綜合時間和利率等因素考慮,部分銀行後續極有可能會處於一種 “有錢卻無處投”的尷尬境地

也就是說,使用者提前還款大概率會打亂銀行的借貸計劃、進而影響其利息收入,隨之而來的,還有重新尋找貸款人所產生的風控成本。

對於銀行來說,現階段最好的辦法就是以不變應萬變——通過維持現有的貸款客戶規模來收取貸款利息。交通銀行撤回的公告或是基於此方面考慮。

對此,有交行使用者在社交平臺上表示:“君子喻於義,小人喻於利。作為國有大行,不要總想著取之於民,與民雙贏才是王道。”

(文中嘉禾、蓮子、笑笑、溫暖均為化名)

「其他文章」