公攤“刺客”

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文/樂居財經 劉治穎

我以為 100平的小家足以裝下我的夢想,沒想到收房一看,只能裝下一半。”

“46%的公攤就離大譜了,個人所得稅封頂也就45%。”

“取消公攤估計難啊!羊毛出在羊身上!房價又要漲了!”

8月16日,兩 則“110平方米的房子到手僅61平方米” “公攤面積是否能取消”的話題衝上微博熱搜,引起廣大網友紛紛圍觀。

具體事件是什麼呢?據《法治日報》報道,2018年4月,山東省青島市市民李黎(化名) 全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。購房時銷售人員口頭承諾的 31%公攤面積,收房時卻變成了46%。最終 到手套內面積只有 60多平方米。李黎始終想不通,怎麼一公攤,把他一半的房子都攤出去了呢?

據樂居財經瞭解, 公攤面積和商品房預售制一樣,由香港傳入內地,在 1995年的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)中正式確定下來,在2001年的《商品房銷售管理辦法》再次明確規定。具體來看,公攤面積主要包括樓道、電梯、大堂等公共空間。

有受訪者表示,花那麼多錢買的房子,可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上,很難接受。

圍繞公攤面積,一直有筆糊塗賬。新華社半月談在今年早些時候曾釋出一篇評論文章,直言公攤面積的亂象。文章指出, 公攤面積背後利益空間巨大,易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用,本應屬於業主的收益不知去向;公攤面積對應的裝修費、物業費等易被重複徵收。

那麼,現階段取消公攤面積制度是否可行?

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後,我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的,如果取消公攤面積,以使用面積計量,會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲,反而會引起另一種誤會,以為漲價了。

北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合夥人包華則認為,取消公攤並不難,但用什麼替代公攤是需要慎重考慮的。 目前,測繪報告中沒有房屋使用面積的資料,如希望用使用面積作為計價、計費、計稅的依據,就需要對已有房屋補測該資料。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作,僅就已經裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常複雜和棘手的事情。”

而針對目前公攤面積制度存在的問題,北京市康達律師事務所高階合夥人孟麗娜建議完善相關測繪規範,對公攤比例出臺指導意見,要求測繪單位提高測繪成果質量,暢通錯誤追究機制。在售房時,要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果,將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示,必要時測繪單位也可以接受購房人的諮詢,減少因分攤面積問題產生購房爭議。

同時,孟麗娜建議在商品房買賣合同中進一步完善相關約定,明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔,從而保障購房人的合法權益。

值得一提的是,有媒體指出,對於正常、合理的公共區域支出,人們願意埋單。誰都知道,公攤面積不是越高越好,太高了拉低得房率,購房者自然心裡不平衡;同樣,公攤面積也不是越低越好,低公攤意味著公共區域,如過道、大堂等空間會相當緊促,影響居住體驗。

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