房地產稅來了!一文讀懂改革路線圖

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文/《清華金融評論》高階編輯秦婷、王柏勻

近日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》(簡稱《決定》)。分析認為,《決定》明確了下一階段區域性房地產稅試點將會是政策推進的主線,試點在前,立法在後,房地產稅立法工作可能還須耐心等待。但長遠來看,從房地產長效機制到共同富裕、再到推動地方政府職能的轉變,房地產稅都被寄予厚望。

早在2011年,我國在上海和重慶兩市便啟動了房地產稅的改革試點。不過這兩個城市試點的是“房產稅”,房產稅主要以房屋為徵收物件,而房地產稅的徵稅物件不僅包括房產還包含土地。即房地產稅在包括房產稅的基礎上,還涉及土地增值稅、城鎮土地使用稅等。《決定》也明確提出,土地使用權人、房屋所有權人均為房地產稅的納稅人。

此前,上海和重慶的試點力度不大。具體來看,上海市實行新老劃斷政策,僅向新購房屋徵收房產稅,存量房源不徵收。稅率為0.4%、0.6%兩檔,按住房市場交易價格的70%徵收。同時上海對本地居民家庭實行首套房免徵及人均60平方米的免稅面積政策。而重慶房地產稅徵收物件主要是獨棟住宅與新購高檔住房,免徵面積分別高達每戶180/100平方米,應稅稅率為0.5%-1.2%。

中信證券分析指出,2020年上海/重慶房地產稅分別僅199億/72億元,佔地方總稅收比重僅3.4%/5%。而房地產稅收入包含相當大比例的經營性房屋房地產稅收入,個人住房房地產稅收入佔比實際更低。滬渝兩地試點效果十分有限,一方面房地產稅收入規模小,遠不足以作為地方的主體稅種;另一方面政策對房價影響並不顯著。

表1:上海、重慶試點房產稅對比

區域性房地產稅試點或將成為政策推進主線 立法還須等待

2018年,全國人大將房地產稅立法工作列入五年規劃,此後每年房地產稅都會被提及。尤其進入2021年,推進房地產稅立法還被寫入了“十四五”規劃和2035年遠景目標,穩妥推進房地產稅立法和改革的訊號十分強烈。

例如,5月11日,財政部等四部門召開座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。10月16日,《求是》雜誌刊登習近平總書記重要文章《紮實推動共同富裕》,也提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”。而此次《決定》授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,則明確了下一階段區域性房地產稅試點將會是政策推進的主線。

表2:我國房地產稅改革路線圖

哪些城市有望成為新試點?海通巨集觀預測,新的試點區域應當滿足以下幾個條件:一是房價漲幅較高的城市;二是具有示範作用的城市,例如共同富裕示範區等;三是經濟相對發展,財政相對健康的城市。綜合來看,在主要的一線城市,成都、杭州、重慶等新一線城市,以及二三線城市中的核心城市進行試點的可能性更高。

中原地產首席分析師張大偉認為,從之前上海、重慶等地的試點看,房產稅都是從新增量開始試點,這樣政策落地的難度小,未來房地產稅的試點肯定還是從增量房開始。同時,鑑於此前上海、重慶試點的經驗教訓,新的房地產稅試點,覆蓋範圍必然有所擴大。實際上,目前重慶已經把房地產稅逐漸開始擴大到存量房。同時,房地產稅的稅率預計也會有明顯提高。按照國際慣例,稅率一般在0.5%-3%之間。

根據《決定》,由國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則。

海通巨集觀分析指出,從理論上來說,在國務院制定試點具體辦法、地方制定實施細則後,房地產稅即可開始徵收,已經不存在制度障礙。由於試點城市採取備案制,所以理論上來說,未來也可以根據情況增加或者減少試點城市數量。而房地產稅的立法工作,大概率會根據之前試點的情況而定,也就是說試點在前,立法在後,房地產稅立法工作可能還需耐心等待。

張大偉同樣認為,全國版的房地產稅,必須基於“稅收法定”而來,房地產稅的立法要經過一個相當漫長的過程。

短期或有助於抑制房價 長期將助力打造“健康發展長效機制”

從短期來看,廣東省房地產行業協會會長王韶認為,房地產稅的出臺對於市場的影響不言而喻,但不能簡單照搬韓國、美國、澳大利亞等實行房地產稅多年的國家經驗。目前,樓市控槓桿的趨勢有增無減,房地產銷售不斷下行。

如果疊加房地產稅徵收的因素無疑更是雪上加霜,房地產市場銷售將全面受影響,不管是一手房還是二手房市場,外溢需求、投資投機性需求將全面退市,剛需和改善性需求短期內也將加劇觀望,度假型專案和公寓等影響更不容低估。

從長遠來看,中國財政科學研究院研究員賈康分析稱,在住房的持有環節形成了稅收負擔以後,會對房地產市場上的供需雙方都產生影響,綜合形成房地產市場執行中間一種“壓艙促穩”的機制,遏制肆無忌憚的炒作,並與其他改革措施配合打造“健康發展長效機制”。

在賈康看來,從房地產長效機制到共同富裕、再到推動地方政府職能的轉變,房地產稅都被寄予厚望。一方面,房地產稅改革將站在歷史高度承擔起新時代的歷史責任,在推動共同富裕和優化實現三次分配體系應有功能過程中扮演重要角色,更好地調節收入分配和實現社會公平;另一方面,房地產稅的徵收意味著每隔一段時間可重評一次稅基,這也將給地方政府轉變職能、盡心盡力做好公共服務、優化本地投資環境,帶來一個更有效的與其財源建設的“內洽機制”。

本文編輯:秦婷

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