新模式研究 | 從國外發展看,住房租賃企業模式走向何方?

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新模式系列報告研究背景

培育住房租賃企業,發展機構化住房租賃市場成為國家戰略。 《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》 (建房〔2015〕4號)¹ 和《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》 (國辦發〔2016〕39號) ² 引入了住房租賃經營機構的概念,明確指出要通過培育扶持這類機構,以實現租賃規模化、集約化,進而實現城鎮居民“住有所居”目標。由此,培育扶持住房租賃企業,發展機構化住房租賃市場已上升為國家戰略。2021年12月中央經濟工作會議進一步明確強調,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場。

與國外住房租賃市場相比,我國住房租賃市場總體發展水平相對滯後,機構化率低。 國際比較來看,日本由專業機構持有運營和機構託管的房源佔比為83.0%、法國71.2%、英國66.0%、美國54.7%、德國46.0%。以日本為例,機構託管中全流程託管,含中介、簽約及租後服務全流程,佔比高達71.9%,遠高於我國水平。

當前住房租賃企業發展面臨諸多問題和挑戰, 包括企業商業模式單一,可持續經營能力不足;企業盈利難度大,融資渠道窄,融資成本高;對住房租賃企業的監管缺乏上位法支撐。

縱然當前我國住房租賃企業的生長環境存在諸多制約,但不容忽視的是,各類型企業自身發展的商業模式及業務模式更亟待優化,同時也是企業更能發揮主觀能動性突破改變的方面。為深入洞察全球擁有較成熟住房租賃市場國家的頭部租賃企業商業模式及業務模式,貝殼研究院聯合清華大學建築學院住房與社區研究所聯合開展國際住房租賃企業發展新模式系列研究,為我國租賃企業主動突破發展禁錮,開啟新商業模式提供借鑑。

國際頭部企業綜合對比分析

研究選取英國Foxtons、Connells、美國Greystar、日本Minitech、Leopalace21五家典型企業作為研究案例, 對企業的發展概況與歷程、商業模式與業務模式進行剖析。五家案例企業營收總體量在10億至340億人民幣之間,在管房源體量最高約75萬。各企業同時在軌運營商業模式1-3類。取費模式可分業主端取費、雙邊取費兩類。分運營流程來看,大部分企業的包租、代管模式均覆蓋招租階段、租務管理階段,部分中長期包租模式覆蓋到房屋空置期管理階段。各企業整體盈利能力在6-8%利潤率之間。其中,租賃業務盈利能力在利潤率12%左右。

▽國際頭部租賃企業詳情對比

資料來源:各企業年報、Zoominfo、貝殼研究院整理

住房租賃企業所運營的常見物業,按分佈形態並結合房屋是否升級裝修及配置差異,有四個主要物業類型。企業一般運營流程可分為四個主要階段,包括 房屋籌備階段、招租階段、租務管理階段、空置期管理階段

▽住房租賃企業一般運營流程

資料來源:貝殼研究院

國際頭部企業分各類商業模式的運營階段佈局情況如下圖所示。大部分企業的包租、代管模式均覆蓋招租階段、租務管理階段,小部分中長期包租模式覆蓋到房屋空置期管理階段。

▽國際頭部住房租賃企業各類商業模式的運營階段分佈情況

資料來源:貝殼研究院

房屋籌備階段: 房源獲取是住房租賃企業的護城河,頭部企業的房源獲取主要分為兩類路徑。一類,集中式新建及改造類;另一類,個人閒置住宅激活類。關於租賃房源的優化配置,由基礎到增值可以分為四類,包括硬裝翻新、家居配置、家電配置、風格化軟裝配置。房屋檢查環節各企業基本均以行業規範為基準進一步精細化制定企業標準,其中長期託管類、包租類及自營類模式房源更傾向制定企業自有房源標準。

▽按物業類型的房屋籌備階段新模式關鍵環節

資料來源:貝殼研究院

房屋招租階段: 招租階段的房客匹配是運營提效的核心環節,頭部企業全部採用了“線上+線下”全渠道營銷模式,以線上展示搜索平台建設結合線下自營網點建設為主。信息平台主要覆蓋三個功能,包括信息展示、條件篩選及交互操作。特別是條件篩選、交互操作兩項功能,能有效提升租客根據自身需求進行房源匹配的效率。

▽房屋招租階段新模式關鍵環節

資料來源:貝殼研究院

▽信息平台複合功能建設

資料來源:貝殼研究院

租賃過程管理階段: 按管理內容可分為租金管理、租務管理、保險管理及退租管理等四項主要管理版塊。租金管理板塊一般分為租金押金管理,即代房東按法律要求完成符合租金押金監管要求的收支;租金滯納管理,即代房東擬定違約條款、提供法律建議以及提起法律訴訟。租務管理板塊按照服務對象可分為房東租務、租客租務,按收費方式可分為基本租務、增值租務。保險服務為必備服務板塊,通常為租賃企業向第三方公司代投保方式。退租服務通常通過押金清算抵扣還原成本。

▽房屋租賃過程管理階段新模式關鍵環節

資料來源:貝殼研究院

我國住房租賃企業發展新模式展望

1.中介+交易雙輪驅動,構建業務的“護城河”

“交易驅動經營,以經營促進經紀”的雙輪驅動模式構建業務“護城河”。 無論是英國的Foxtons、Connells還是日本的Minitech,都經歷了從經紀業務延伸至租賃經營業務的發展歷程。租賃經紀通過交易撮合解決租客匹配、房源尋找的需求,為了實現租客的全租住週期的需求與品質服務,企業將業務進行延展,延伸至租賃經營,形成了“交易驅動經營,以經營促進經紀”的雙輪驅動模式。

該模式下,有三個顯著特點: 一是以交易業務為基礎, 通過線下門店延伸面向房客源的業務觸角。依託於線下門店的交易業務,企業快速獲取房客源信息,通過線下與租客的交互,提升信任基礎,促進業務開展。 二是租賃經紀業務為經營業務導客, 為租客提供多元化租住選擇。完成交易撮合業務後,依據租客的租住需求,租客可以繼續選擇租後服務來提升租住品質,企業通過將租後服務拆分為不同的服務細項,如保潔、維修、安裝、合同等不同的類別,形成一攬子產品服務包,提升租客的入住體驗,多元化經營業務促進經紀業務開展。 三是租購聯動, 通過深度服務加強客户粘性,打造交易業務的“護城河”。從生命週期來看,客户從租房到買房、再到改善,是一個持續的換房鏈條。租賃經營業務通過為客户的深度服務,強化租客的品牌認知,為後續客户的買房、換房需求做好鋪墊和引導。

▽租售雙輪驅動模式圖

資料來源:貝殼研究院

2.商業模式更輕,租金兑付更靈活

隨着租賃市場供需矛盾走向緩和,租金水平走向更為平穩,包租模式租金成本高、租金支付靈活性差的特徵更為凸顯。 通過對國際租賃企業運營模式的分析,我國住房租賃企業有以下兩個模式升級方向:

一是縮短簽約期限,定期更新租金約定。 為了降低租金下行帶來的風險,租賃企業可採取以下兩種方式:第一種,在與業主或個人房東簽訂租約時,可選擇簽訂1-2年,使得期限更為靈活,在續約或再次簽約時,可以再次根據市場租金水平進行評估確定租金。如Minitech的“最低租金擔保模式”期限僅為1年。第二種,設置定期租金評估的約定,尤其是3年以上的長期租約,可以設置6個月、1年或2年對租金水平重新評估定價。如Minitech的“最低租金擔保模式”每6個月核定一次租金、Leopalace21的“30年空置期擔保模式”每2年重新評估租金。

二是由包租模式逐步向輕託管模式轉變。 空置期風險帶給租賃企業的影響較大,租賃企業可轉變運營模式,將原來向業主支付的固定租金價格,調整為結合實際出租率、市場租金水平計算的租金價格,空置期由企業全部承擔,轉為由業主、或業主與企業共擔的方式。如Leopalace 21營業利潤由負轉正的最主要的原因就是降低支付房東的租金成本,將原有“30年空置期擔保模式”的管理住宅切換成“30年租賃輕擔保模式”。

3.O2O作業閉環,持續提升運營效率

快速建立O2O作業閉環,可推動企業持續提升運營效率。 當前疫情加速了業務流程線上化趨勢,同時通過對國際租賃企業運營模式對比分析,我國住房租賃企業的租客服務線上化仍有較大提升空間。

一是提升線上呈現方式。 租賃企業可以通過自建或合作的方式,以客户需求為導向,清晰呈現待出租房源的室內裝修和家電配置,室外小區環境、小區街景等信息,同時優化網頁佈局,提升租户的搜索體驗,吸引租客流量,進而也能促使更多房源掛牌,形成房客的良性循環。如Foxtons在2009年便創建了動畫3D房產搜索。

二是建立線上交易流程。 租賃企業可以建立租賃線上化服務場景,從租户申請、租户簽約、租金支付、租後服務以及退租流程。一方面提升租賃企業內部人員的服務效率,另一方面提高租客在租房過程中的便捷性,此外還可以形成租客數據庫,形成企業的私域流量,助力業務的發展。如Foxtons在2012年就實現了房東和租户的線上交易。Connells則通過租房申請表的線上填寫,積累了大量的龐大的租户數據,有效提升了房屋去化能力。

三是打通線上內外鏈接。 租賃企業可基於已積累的數據庫,提高對客户需求和行為的預判,強化對租客端的營銷能力。如Foxtons憑藉領先的數據庫與CRM系統,將內部自動工作流系統、管理信息以及職能運營,與外部“My Foxtons”門户網站、搜索平台等相關聯,有效驅動業務增長。

▽房屋租賃過程管理階段新模式關鍵環節

資料來源:貝殼研究院

4.結合服務對象與應用場景,租務制定精細化

結合服務對象與應用場景,按基本項與增值項,分類型精益化制定服務內容及標準。 住房租賃企業租務按服務對象可分為房東租務、租客租務;按取費模式可分為基本租務、增值租務。綜合來看可分為四類,包括房東基本租務、房東增值租務、租客基本租務、租客增值租務。借鑑國際住房租賃企業租務設置及延伸發展經驗,未來我國租賃企業租務管理的重點精細化方向應結合應用場景 聚焦深化租客基本租務、房東增值租務。

租客基本租務方面,目前國內企業主要考慮常規上門服務類場景,主要提供基本房屋管理,包括例行檢查、維修、保潔服務。未來可深化場景包括①線下緊急狀況,如鑰匙遺失、不小心被困房間、房屋被破壞入侵等;②線上房屋使用諮詢,如突然斷氣、斷水、不明原因跳閘等;③線上健康諮詢及心理輔導,如居住過程中受意外傷害、因壓力患精神疾病等;④其他權益類服務,包括續租換租類折扣優惠、租賃相關消費優惠等。

房東增值租務方面,建議伴隨我國住房租賃相關法律法規建設完善不斷豐富應用場景,以房屋出租相關事務管理為主要服務方向,包括報税手續代理、租客法律質詢回覆、代表房東出席訴訟等。

5.法律環境逐步完善,企業配合監管與合規性業務增加

在業務發展上,租賃業務的合規化管理更加重要。 2022年9月1號國內第一部地方租賃條例《北京市住房租賃條例》出台,具有較強的示範意義,有望推動國內住房租賃市場進一步規範。隨着租賃立法的完善,未來出租人和承租人的權益將得到法律的有力保障,政府對於租賃市場的規範性監管增加,住房租賃企業需要儘快適應更加嚴格規範的監管環境,規範業務流程與專業人員培訓。未來國內租賃企業有義務配合政府租賃監管做好租賃合同備案,規範合同簽訂行為,使用統一的租賃合同示範文本、製作房屋狀態説明書、進行押金託管、配合做好租賃糾紛調解、租金快速上漲時期配合政府進行租金監管等。

在業務類型上,企業配合市場監管與合規類業務增加。 根據國際租賃企業發展模式,隨着租賃立法的完善,尤其是對租客端權益的保障加強,房東落實的義務增加會進一步加強租賃企業受房東委託管理業務的價值,住房租賃企業在代房東進行房屋管理的過程中流程管理更加清晰、服務內容細化,尤其是配合市場監管與規範的合規性功能會增加。包括租客入住前的資質審核、房屋檢查、辦理押金第三方託管、代替房東應對租賃糾紛、安排必要的維修保潔等服務、税務事務管理、從事特殊租賃業務服務 (如合租) 的合規資質申請,確保租客退租後房屋原狀恢復等服務。從事包租/轉租業務的企業,由於是代替原始房東行使出租人義務,需要定期向業主端彙報租賃業務的進展情況。

6.積極參與住房租賃信用系統共建

住房租賃企業作為連接租客端、房東端的重要紐帶,積極參與由監管側主導的住房租賃市場信用體系建設,將大幅提升信用系統建設及應用效率。 借鑑國際住房租賃徵信系統建設經驗,一般由企業積極參與並由政府主導市場推動建設。共建內容按信用記錄對象可分為租客記錄、房東記錄、住房租賃企業記錄。住房租賃市場中房東、租客、企業三方圍繞租賃交易活動所產生的信用信息是信用系統信息的主要來源之一。此外,還包括租客、房東的銀行信用歷史記錄,租賃企業的經營信用記錄等內容。

信息運用方面可分為三類場景:第一,租客信用記錄,主要應用於住房租賃企業收集並向房東提供的信息參考,重點內容包括租客個人收入、個人徵信、有無破產記錄或政府救濟、有無犯罪記錄、歷史租房不良行為記錄等;第二,房東信用記錄,主要用於租賃企業收集並做是否將獲取房源判斷的信息參考,重點內容包括房屋是否具備出租資質、房東歷史出租違規記錄、房東個人犯罪記錄等;第三,住房租賃企業信用記錄,主要應用於租客、房東在租房服務提供企業選擇時信息參考,主要內容包括企業違規經營記錄、企業員工違規行為記錄等。由此可見,住房租賃企業同時作為信用信息的最主要需求方與提供方,只有協助司法信用體系、市場監管體系、行業自律體系,積極投入到住房租賃信用系統共建共享建設過程中,才能提升系統建設及應用效率。

▽住房租賃市場信用體系建設框架

資料來源:貝殼研究院

7.基於會員體系提供換租服務,推動租期靈活化

結合會員體系制定的換租優惠權益是靈活化客端租期、提升租客滿意度的有效路徑。 借鑑Minitech的租客基本租務方案,其中租客通過繳納固定管理服務費,可獲取包含保險、緊急糾紛處理、會員換租服務在內的六項基本租務服務方案。其中,在租客論壇中廣受好評的服務則為靈活的換租優惠政策。服務具體細則來看,明確租客若因工作調動、結婚、分娩等原因需要更換租住位置或租住户型,可以搬遷至Minimini集團旗下由Minitech管理的物業,繼續享受房屋租住使用權,同時免收任何類型的換租費。相類似服務還有Leopalace21構建的個人會員體系中會員客户可在全國範圍內Leopalace21管理住宅靈活換租。

靈活的換租服務主要由簡單的搬出規則所支撐,核心能力為極簡搬出流程規則。能力建立在企業自身具備快速復原房屋的業務能力基礎上。由於沒有繁瑣的退租清算流程,企業自行完成損壞復原修復,因此租客只歸還鑰匙即可搬出。一方面,順應了當代青年因工作變動、家庭結構變動而產生的換租需求。根據第七次人口普查,我國租賃人口以流動人口為主,平均租賃期限約為八個月,租賃關係不穩定,當前租賃企業提供的租賃週期多以一年為主,存在相當大的租客換租需求,市場中缺乏相關租賃產品形態可以較好的滿足租客臨時換租需求。另一方面企業結合自身產品服務優勢將換租成本最小化。尤其在住房租賃企業管理户數增加、進入城市範圍擴大的前提下,企業通過換租服務的“會員化”,即可以最大程度降低有靈活換租需求客户的換房門檻,又有利於客户留存、增加品牌客户粘性。

[1] 建房〔2015〕4號:發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用,積極推進租賃服務平台建設,大力發展住房租賃經營機構。

[2] 國辦發〔2016〕39號:發展住房租賃企業。充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。

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