居民還願買房嗎?

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展望未來,老齡化和城鎮化決定了地產長期趨勢,但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續調整。總量性房貸利率還將下行,但受制於基準利率空間的進一步打開。鑑於基數效應,四季度住房銷售降幅或會收窄,但地產對整個經濟的拖累還將延續至明年。

作 者:伍戈等

封 圖:圖蟲創意

來 源:伍戈經濟筆記

衣食住行,皆為美好生活的嚮往。其中,“住”尤為突出,無論剛需還是改善性需求。去年10月以來,房貸利率已累計下行159bp,放款週期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下,近期居民購房意願卻降至6年來最低,提前還款仍在持續。

圖1. 居民購房意願低迷

來源:WIND,貝殼研究院,筆者測算注:購房意願向下表示意願降低;房貸可得性以放款週期計算表徵,向上表示更易。

政策在顧慮什麼?

近期地方財政赤字創歷史新高,土地成交降幅為同期最大。但“因城施策”調整力度明顯不及過往,全國平均首付比例約43%、限購城市數量佔比約15%,均為歷史較高水平。多地還出現放鬆政策的“一日遊”現象,似傾向“只做不説”。此外,房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近,總量政策空間仍有待打開。這些或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種顧慮。

圖2. “因城施策”力度不及過往

來源:WIND,地方政府官網,筆者測算注:財政收支淨額指收支差值佔GDP比重;城市數佔比指地級市中實施限購城市數比重。     

地產之外的因素?

與過往不同,本輪購房意願低迷與地產之外的因素更相關。疫情管控已持續三年且仍有不確定性,居民收入及預期長期受損,傳統刺激政策的效果當然會“鈍化”。分省份來看,疫情管控衝擊下收入下降越多的省份,商品房銷售的回落幅度也越大。參照過往兩年,秋冬季節疫情管控加劇的概率往往較大,其對於居民收入及購房意願的負向影響仍可能持續。

圖3. 疫情管控持續衝擊購房需求

來源:WIND,筆者測算注:此處銷售為相對2019年的比值;程度為有疫情城市的居民收入佔全國收入的比值。

何時迴歸正常均衡?

諸多風險因素也影響着居民購房意願。當前房企整體的現金流未見好轉,商票逾期的項目公司數創年內新高。據已披露中報的18家危機房企數據測算,涉及“保交樓"資金約4000多億元,而當前已下達支持"保交樓"的政策資金僅2000多億。

圖4. 商品房銷售偏離長期均衡

來源:WIND,聯合國,筆者測算注:商品房銷售為銷售面積的複合增速。

長期而言,老齡化和城鎮化決定了一國房地產的基本趨勢,但目前我國顯然遠離了均衡。因城施策有望繼續調整,總量性房貸利率還將下行。考慮到基數效應,商品房銷售降幅四季度開始收窄,但增速轉正仍需到明年一季度,土地市場和房地產投資的修復更為緩慢。

基本結論

一是歷史來看,政策放鬆往往是推升短期購房需求的主導力量。目前儘管各地財政及土地出讓收入已捉襟見肘,但“因城施策”調整力度明顯不及過往,甚至還出現限購放鬆等政策“一日遊”現象。或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種糾結和顧慮。

二是與過往不同,本輪購房意願低迷與地產之外的因素更相關。疫情管控已持續三年且仍有不確定性,居民收入及預期長期受損,傳統刺激政策的效果當然會“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現金流還在惡化,諸多風險因素勢必都壓制居民的購買意願。

三是展望未來,老齡化和城鎮化決定了地產長期趨勢,但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續調整。總量性房貸利率還將下行,但受制於基準利率空間的進一步打開。鑑於基數效應,四季度住房銷售降幅或會收窄,但地產對整個經濟的拖累還將延續至明年。

【作者】伍戈:博士,長江證券首席經濟學家。曾長期供職央行貨幣政策部門,並在國際貨幣基金組織擔任經濟學家。孫冶方經濟科學獎獲得者,獲浦山政策研究獎、劉詩白經濟學獎,蟬聯“遠見杯”經濟預測冠軍。

曹海巍、俞濤、高童:長江證券研究員。

常書傑、高世宜、牛拗:長江證券實習研究 員。

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