位元組跳動,悄悄拿下7家房產經紀公司

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最近,位元組在房地產“跳動”得有些厲害。

先是節前悄悄收購了北京麥田旗下的一家房產經紀公司,緊接著在10月8日又成立了福建好房有幸,經營範圍包含房地產經紀。

當所有人都覺得它要在房地產經紀這個賽道大展拳腳時,幸福裡相關負責人緊急“闢謠”,稱收購只是為了拿到資質,“目前戰略重心仍是在搭建線上內容上”。

然而話音未落,由位元組間接全資入股的蘭州好房有幸資訊科技有限公司在本週成立,經營範圍仍是房產經紀。

這一系列緊鑼密鼓的動作很難讓人不揣度其用意。

不止位元組跳動,近年來包括阿里、京東、騰訊、小米等多家網際網路巨頭,都相繼在房地產領域佈局。

然而在網際網路玩家爭先入局的另一邊,隨著地產調控政策全面收緊,今年以來房地產交易量大幅下滑,多家房企接連爆雷,房產中介貝殼找房的股價也是跌跌不休直接跌破發行價,並在近期傳出裁員計劃。

那麼問題來了,眾多房企叫苦不迭,位元組們又為何要蹚這趟水?

位元組跳動,悄悄拿下了7家房產經紀公司

事實上,位元組跳動對房地產的野心早已凸顯。

2019年8月,位元組跳動就曾通過北京星雲創跡科技公司全資控股幸福裡的運營公司,憑此切入房地產資訊服務平臺、販賣廣告。從幸福裡的定位來看,其業務與貝殼找房、安居客類似,主要聚焦線上,包括資訊內容和房產交易兩大核心部分。

具體來看,在一手房業務上,幸福裡主要通過前端客服組建看房團的形式進行客戶拓展;在二手房業務上,幸福裡則主要與麥田、我愛我家等中介房源對接,採用的是埠模式。彼時,幸福裡做的更像是一個房產資訊平臺乾的事兒。

變化發生在今年。

2021年7月2日,重慶位元組跳動科技有限公司的經營範圍發生變更,新增房地產經紀服務,從此吹響了位元組跳動進軍房地產中介的號角。

隨後不久,位元組跳動香港公司的經營範圍新增“房地產經紀業務”,並增設了一家全資子公司合肥好房有幸資訊科技有限公司,經營範圍亦包括“房地產經紀”。

7月28日,位元組跳動又全資收購了廣州九霖貿易有限公司,並將其更名為廣州房有幸科技有限公司,經營範圍變更為廣告製作、房地產經紀、房地產諮詢等。

9月28日,位元組跳動旗下公司北京好房有幸資訊科技有限公司全資收購北京金色麥田子公司北京福旺房地產經紀有限公司。

這次收購對於位元組來說有著重要意義。根據《房地產經紀管理辦法》,中介機構及其分支機構在我國開展房地產經紀活動有兩個基本前提:一是必須擁有營業執照;二是必須擁有備案證明檔案。在此之前,位元組跳動並不具備上述資質,因此想出了“曲線救國”的辦法,通過收購擁有資質的空殼公司,拿到了開啟房地產中介大門的鑰匙。

在這之後,正如上文提到的,位元組又緊鑼密鼓地成立了福建好房有幸和蘭州好房有幸兩家公司。

至此,位元組跳動已經通過成立新公司、收購股權、變更經營範圍等方式,擁有了7傢俱有房地產經紀業務的公司。

值得一提的是,近年來跨界做房地產中介的網際網路公司,遠不止位元組一家。

網際網路巨頭都有地產夢,阿里、京東、騰訊、小米全來了

率先流露出對房地產中介業務感興趣的是阿里巴巴。

早在2010年,阿里巴巴旗下的淘寶就與口碑網合作推出了房產頻道,此後又數次與萬科聯手推出團購、促銷賣房專案;阿里還通過天貓、淘寶兩大平臺,開展房源拍賣、特價房銷售業務,逐漸變成了阿里拍賣的一個業務板塊。

2018年,房地產交易服務商易居在香港上市,當時阿里以3.9億港元認購新股,成為易居的四大基石投資者之一。2020年7月,阿里宣佈與易居合作,共同推出線上房產交易平臺“天貓好房”,稱讓使用者足不出戶即可完成線上選房、看房、簽約、支付等環節,阿里也藉此機會增持易居股份,成為易居第二大股東。

相較阿里,京東入局較晚。

2017年,京東宣佈上線房產電商平臺“京東房產”,開始與開發商、服務商達成合作;2018年9月,又上線了“京東直租”業務。這兩次佈局,京東都是作為流量平臺與開發商合作,算是在房地產行業的小步試水。

去年5月,京東開始往“中介”的角色邁進,上線了“自營房產”業務,可在線上為使用者提供線上選房、線上下訂和交易的功能,以及甄選房源、獨家優惠、價格保護、無理由退訂等特色服務;2020年10月,京東房產宣佈,“好房京選”線下品牌正式落地,截至目前,“好房京選”線上下有超3000名經紀人為消費者提供帶看房服務,服務使用者量突破5萬人。

與上述兩家公司相比,騰訊採取的方式則簡單粗暴很多。主要是通過投資樂居、鏈家、貝殼找房等房屋資訊和中介公司,並利用騰訊雲的大資料、人工智慧等能力為其賦能,幫助上述公司打通線上與線下,重構並優化找房、租房、購房等交易流程。

2020年8月13日,貝殼找房在美國紐交所上市,根據招股書,騰訊相關方持有貝殼12.3%的股權,為貝殼第二大股東。

此外,另一家網際網路巨頭小米,也疑似開啟了房地產經紀相關的佈局。天眼查資料顯示,小米之家商業有限公司於9月28日發生工商變更,公司經營範圍新增非居住房地產租賃、房地產經紀等。

通常來講,網際網路巨頭們扎堆進軍一個行業,應該正是該行業大熱之時,比如之前的消費、元宇宙,然而這次卻是個例外,因為房地產行業正在經歷一場寒冬。

暴雷、破發、裁員……房地產進入寒冬

今年以來,隨著地產調控政策全面收緊,房地產市場的交易量出現大幅下滑。

根據克而瑞研究中心日前釋出的資料顯示,9月份房地產市場下行壓力加劇,28個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降7%,同比跌幅進一步擴大至25%,較2019年同期下降17%。具體到企業表現,9月百強房企中逾9成企業單月業績同比降低,其中6成企業同比降幅大於30%。

除了銷售額下降外,因現金流壓力導致的房企爆雷事件也是層出不窮。

克而瑞研究中心統計的資料顯示,2021年以來已經先後有中國恆大、華夏幸福、藍光發展、泰禾集團、陽光100中國、新力控股集團等知名房企出現了流動性緊張的問題。

十一假期期間,百強房企花樣年控股釋出公告稱,公司未能如期支付2021年票據剩餘本金約2.05億美元。與此同時,碧桂園服務也釋出公告,告知由花樣年控股的彩生活服務,未如期償還碧桂園物業於今年9月30日出借給彩生活服務的本金7億元人民幣貸款。受此影響,10月8日A股開市第一天,“19花樣02”和“18花樣年”兩隻花樣年債券價格分別狂瀉54%和23%。

百強房企尚不能自保,中小企業就更不用說。根據人民法院公告網資料顯示,今年以來宣告破產的房企已經增加到302家。

與此同時,二手房交易市場的日子也不好過。據《國際金融報》報道,自今年3月起,上海二手房成交量就開始出現下滑,剛剛過去9月,上海二手房的成交量為12040套,相較8月下降33.23%,創下了過去一年來的單月最低成交量,市場預判,10月該數字恐將降至1萬以內。

受此影響,貝殼找房的業績也出現了下滑。二季度,貝殼找房淨利大降60.7%至11億元,對應毛利率為22.1%,相較去年同期降幅超10個百分點。

本週,貝殼找房上海團隊還被曝出裁員訊息,報道稱研發和金融部門將為此次裁員的重災區。此外,據紅星資本局報道,貝殼找房在部分城市還出現了較大幅度關閉門店的情況。

值得一提的是,今年以來,貝殼找房的股價也是一路下跌,截至2021年10月15日,貝殼股價報20.9美元/股,已經跌破發行價。

“房地產行業就像一座圍城,裡面的人苦不堪言,外面的人卻都想進來。”有地產行業從業者向投中網感嘆道。

網際網路巨頭下場,能給房地產帶來什麼?

資本向來是逐利的,多家巨頭同時盯上一塊蛋糕,無非是共同看中了背後的商業價值。但如今房地產行業正陷入困境,網際網路巨頭為何要迎難而上?而它們的入局,又能為這個處於寒冬期的行業帶來什麼?

“雖然短期來看,地產調控政策全面收緊,交易量大幅下滑,整個房產經紀行業都在收縮。但是歷史證明,當每一次週期性嚴冬過去之後,倖存下來的企業只會變得更加強大。”一業內人士對投中網表示,“長期而言,房地產,尤其是二手房交易,作為規模超萬億的存量業務,仍是一個誘人的市場。”

貝殼研究院也在報告中表示,從傳統新房市場看,開發和銷售速度會有所放緩,但不會出現斷崖式下降,未來五年仍將是新房銷售的“次高峰”。家庭結構快速小型化、換房與改善需求、數億流動人口的租賃住房需求、養老住房需求等,都將決定新房開發和銷售不會顯著下滑。

同時,隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住,二手房供給總量將從當前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右,成為解決住房需求日益重要的組成部分。從這一角度看,增量開發的尾聲,反而是存量交易黃金年代的開始。

另一方面,貝殼研究院資料顯示,2020年新房和二手房的宗交易規模達到了22.3萬億元,其中,作為國內最大的房產交易平臺,2020年貝殼找房新房交易額為1.383萬億元,市場佔有率為7.97%;二手房交易額1.94萬億,市場佔有率為26.6%。總的來看,貝殼的市場佔有率約為13.5%。也就是說,餘下還有龐大的市場份額依然等待被撬動,“好賭”的網際網路巨頭們又怎會放棄這個機會?

那麼,位元組們的加入,又能為房地產行業帶來什麼?

首先是獲客。賣房最大的難點在於獲客,尤其是獲得足夠數量且需求匹配的客流。而阿里、位元組等網際網路平臺的流量和演算法優勢,很大程度上可以幫助房企精準獲客。

以幸福裡為例,位元組系的今日頭條、抖音、西瓜影片等都是日活過億的流量平臺,如果幸福裡未來能實現與上述產品的流量互通,將帶來巨大的想象空間。

第二就是數字化。上述業內人士認為:“如今買房的消費群體基本已經轉移到80後90後這一代,他們非常適應線上看房和線上簽約支付等操作。而網際網路公司的入局,將進一步推動傳統看房模式的線上化。”

同樣的問題,阿里蔣凡也曾給出過類似答案:“越來越年輕的消費者是網際網路的原住民,他們更加有決策力,甚至在很多高單價的決策領域,隨之驅動房產各個環節,這讓未來房產實現線上化數字化成為必然趨勢。”

另一方面,對於目前的房企來說,巨頭的入局,看似挑戰,更是機遇。如果能借此實現迭代升級,也未嘗不是一件好事。

不過,眾所周知,房產交易流程複雜,且具有價格高、交易低頻、產品不同質的特點,同時,房地產交易又是一個十分重視線下體驗的過程,就目前而言,網際網路企業帶來的更多還是獲客方面的幫助,但看房、簽約、貸款、繳稅、過戶等一系列步驟仍需線上下進行。因此,想要實現房地產的產業數字化,還有很長一段路要走。

網際網路巨頭能否真正成為重新攪動房地產行業的那條“鯰魚”?(文/王滿華 來源/投中網)