團購買房席捲全國 市場追問:客戶去哪了

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文/顧天傑

團購買房 風靡全國

團購買房,風靡全國。

9月9日,浙江諸暨釋出一系列樓市新政。

主要內容包括:加大公積金貸款支援力度、契稅補貼、下調首付比例、鼓勵團購買房優惠等等。

其中最引人矚目的,毫無疑問是團購買房,給優惠。

諸暨《實施細則》顯示,在備案價浮動基準上,團購5套及以上商品住宅可再下浮5%。

團購10套及以上房子的, 可以再下浮最多8%。

諸暨是浙江省最大縣級市之一,樓市購買力一度很旺盛。

克而瑞資料顯示,2021年浙江樓市成交面積超過100萬平米的縣級市有18個,佔比超過30%,成交面積超過200萬平米的只有慈溪、諸暨和義烏。

然而儘管成交規模大,但2021年諸暨的資料同比也一樣減少了15%。

到了2022年諸暨市釋出一系列支撐政策,比如公積金貸款額度上升到單職工60萬、雙職工80萬。

首套房最低首付比例不低於20%,二套房最低首付比例不低於30%。

浙江諸暨也不是2022年,第一個釋出團購優惠的城市。

團購打折最早,可以追溯到2022年5月,廣州增城區傳出的一份,由當地住建局簽發的檔案。

檔案顯示增城區政府將統計重點企業、院校、醫院等單位的剛性及改善購房需求,全力協助開發企業積極開展商品住房團購活動。

可見團購買房最早出現的時候,只適用於少部分特定人群,是有指向性的。

這份檔案出臺之後,廣州增城住建局公佈了區域內廣匯尊府、新世界星輝、金地香山湖花園等59個樓盤的銷售價格。

樓盤團購優惠普遍在85折到95折之間,最多可以享受8折優惠。

比如佳源印象市場價格18500元一平米,優惠後單價為14800元一平米,相當於8折優惠。

繼廣州增城區之後,山西太原、廣東中山、遼寧瀋陽、浙江桐廬、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等城市陸續釋出團購買房新政。

在後續二三線城市推出的優惠中,基本不再只是針對特定群體的優惠,不同城市間的優惠力度,也相差比較大。

湖北省黃岡市政策是,鼓勵鼓勵機關事業單位和大型企業組織購房團購活動,對20人以上的團購,開發企業給予不低於個人總房款3%的優惠。

浙江桐廬鼓勵企業在備案價打折後基礎上,對一次性購買10套及以上商品住宅的再下浮優惠3%,對一次性購買20套及以上的再下浮優惠5%。

相比之下優惠力度最大的還是廣州增城區,最多20%的優惠確實吸引人。

唯一的問題就是,買房過程中大眾的心態向來是:

買漲不買跌

並不是說所有買家都是這樣的心態,至少大部分在看到打折優惠後,第一反應是繼續持幣觀望,等一等,說不定還能再低點呢。

於是兩個月後,再觀察這些努力推行團購買房二三線城市,它們的共同特點在於:

房子還是沒賣出去

浙江桐廬已經有當地開發商表示,目前還沒有團購成功的案例。

當地銷售說,專案優惠倒是的確能落實下來,問題是達到要求的買家很少,湊齊10個人一起買難度就更大了。

團購買房,這個不是辦法的辦法,還是出現在了當下的市場裡。

城市與樓市 迎來重估

就在二三線忙著團購賣房的時候,廣州悄悄放寬了新房備案價。

9月14日一份廣州新房限價放寬的新細則流傳出來。

核心就一句話:廣州新房備案價由原來的上下浮動6%,變成上浮最多10%、下浮最多20%。

相信沒有多少廣州開發商會選擇漲價10%,大部分都是奔著降價20%去的。

首先7、8兩個月本來就是廣州樓市的淡季,其次在失去金九銀十之後,廣州現在最重要的事就是自救。

中指研究院的監測資料,8月份,廣州新建商品住宅成交規模持續下滑,成交面積環比下降5.5%,同比下降12.3%。

為了加速去化,不少樓盤的降價幅度早已達到了20%。

克而瑞的資料顯示,8月份,粵港澳大灣區9個城市共推貨13177套,同比下降39%,去化率28%,廣州的去化率僅22%。

也就是說,廣州目前去化率已經低於大灣區均值了,怎能讓人不著急。

前面提到的廣州增城區,同樣也是最早開始降價的區域。

南沙區也有很多樓盤下調了售價,幅度較大的有從2.7萬元一平米直接降到2.1萬元一平米,同樣是打八折賣房。

那麼怎麼樣的房子,在這個市場裡,依舊能獨佔鰲頭,廣受好評呢?

2022年以來廣州熱銷樓盤中,黃埔區排名前列。

尤其是2021年11月開盤的萬科城市之光,長期處於廣州樓市TOP10行列。

萬科城市之光賣得好,主要原因是周邊配套比較完善,無論是交通、教育、人口、購物還是商業,都比較均衡。

專案周邊1公里有幼兒園15所,小學4所,大小醫療機構12個,優於黃埔區85%的住宅專案。

(來源:中指研究院)

從8月份廣州一手住宅網籤情況來看,其中支撐大市成交的依舊以天河壹品、萬科城市之光、黃埔新城等中心區優質板塊物業為主。

倒不是為這些樓盤打廣告,因為這些樓盤身上的共同點,都符合常識,包括:

房屋品質高

交通便利

商業配套成熟

周邊有產業支撐

教育醫療資源合理

一線城市放鬆新房備案價格,幫助去化賣房。

剩餘的二線城市很著急,都想著託底一下自家樓市,想不到經歷了“限購取消兩日遊”。

沒錯,它就是蘇州。

9月14日有媒體報道稱,蘇州市包括相城區、姑蘇區、工業園區和高新區等區域在內的核心城區均取消了需提供3年內連續6個月社保或個稅繳納證明的要求。

大批量的購買力湧向了蘇州,很多長三角打工人甚至將老家的房子迅速掛牌,準備來一場資產置換。

畢竟同樣價格的一套房,位於蘇州和位於蘇北老家,是完全不一樣的概念。

結果蘇州的限購取消只維持了2天,就被撤回。

當地中介說連9月15日下午送審比較遲的合同,都沒能成功網籤。

有資料表示,9月15和16兩天,蘇州新房、二手房每天網籤資料超過1000套。

蘇州顯然低估了長三角人民的熱情,也低估了自家城市房產的價值。

這不禁讓人想到之前江蘇省會南京,在5月20日宣佈全面放開二手房限售。

同樣,南京的520新政,也只存活了2小時。

(只存在2小時的新政 來源:南京房協)

一個月之後,當市場趨於平靜,南京重申限購政策為:

外地人在南京買房,需提供1年內累計6個月的社保或個稅證明,社保可補繳。

這也是博弈的結果,讓開發商、中介、市場和買家更清晰地感受到了,當下樓市的政策底線不可隨意突破。

限還是不限?

這是一個問題。

目前二三線城市的落戶門檻基本為零,大專本科學生基本可以迅速落戶,或者繳納半年內的社保落戶。

未來除了北上廣深四個一線,其餘城市的戶籍都可以被放開。

剩下的唯一問題是:

戶籍放開之後是放開樓市,如何把效果最大化,市場影響最小化。

 

(來源:克而瑞)

恆隆地產董事長陳啟宗,最近發表了一封“最真誠”股東信。

他在信中說:

世上實在沒有任何地方可以複製這40年來中國在珠江三角洲和長江三角洲所建立的系統。

建設從來不是容易的事情,成本不一樣,經濟結構不一樣,結果自然不一樣,身處其中的我們,生活方式可能也會改變。

一個合理的假設是,疫情在今年內不會結束,即使如此短期內仍難以全面復常,我們的業績會無可避免受到種種影響。

在那些多少已復常的城市,本人預期會有令人鼓舞的業績,上海無疑當在此列。事實上,銷售可能會出現強勁反彈。

恆隆給自己開出的藥方是:

保持低負債率、避免嚴重錯誤。

這兩個策略,對於普通人來說也適用,無論是買房還是理財。

未來三年,中國樓市迎來資產價格重估,低槓桿、低負債、高品質的房產,價值會顯露出來。

在這一刻到來前,需要做的是,抓緊這些核心城市的資產。

(免責宣告:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

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作者 顧天傑   編輯: 始末

圖片: 來源於網路,侵刪

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