無論北上廣 還是小縣城 都在煎熬中等待好訊息

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文/顧天傑

曾經的網紅盤 賣房抵債

深圳南山西麗三大豪宅之一的寶能城花園,被掛上了阿里法拍。

這次上架的是位於東區的56套房,單套起拍價在1298萬到1962萬不等。

曾經網紅神盤,如今淪落到賣房還債,令人感慨。

寶能真的盡力了。

寶能城花園二手房巔峰時期曾經達到15萬一平米,目前貝殼找房顯示,有5套二手房源,政府參考價每平米9.85萬元,總價在876萬到912萬不等。

(來源:貝殼找房)

阿里法拍資料顯示,這次上架的56套房,面積在131到199平米不等,房屋均為毛坯,處於空置狀態中。

房源將在9月20日和21日兩天正式拍賣,參拍者需要繳納100萬保證金,目前排在第一位搜尋結果,已經吸引了3107次圍觀。

(來源:阿里法拍)

曾經的寶能城花園,是深圳南山當之無愧的網紅樓盤。

這個樓盤經歷過數次備案:

1.第一次是2015年11月18日,主推東區住宅,均價6.96萬一平米。

2.第二次是2016年3月28日,只過了短短4個月,備案價每平米上漲9000元。

3.第三次是2019年5月和9月,均價達到8.2萬和8.42萬一平米,坐穩8字頭。

4.到了2020年1月,寶能城主推西區70套住宅,均價維持在8.2萬一平米。

5.隨後2022年的8月底,寶能城政府參考價上漲到9.85萬一平米,市場價格在12萬一平米左右。

2015到2022年,七年時間裡寶能城花園房價從6.96萬一平米,上漲到12萬一平米,漲幅高達72.41%。

其實早在6月,寶能城一度掛牌15套法拍房源,計劃在7月1日和7月26日拍賣,卻因為 “涉案房產需向稅務主管機關諮詢相關稅費” 而被撤回。

《中國房地產報》有過一次測算,如果按照當時其中一套房源1505萬的起拍價計算,有關稅費高達822萬元,其中增值稅723萬元。

假設按照一手房測算,買家只要支付契稅,首套總價1.5%大約是22.575萬元,二套房為總價的3%,是45.15萬元。

這次阿里拍賣重新掛出房源,說明中已經寫清楚:

司法拍賣、過戶過程中產生的稅費,由相應主體依法各自承擔。

假設要按照較高版本支付稅費,那麼將大大影響寶能賣房回款的速度。

不過 ,單 從房子本身來看,無論是配套設施、交通、商場和教育資源,都非常完善。

寶能城花園位於南山西麗大學城片區,和南方科技大學只隔著一條馬路,附近就是深圳地鐵5號線塘朗站、中科院和深圳大學醫院,吃喝玩樂一應俱全。

(來源:百度地圖)

寶能城花園分為東西兩個區。

東區擁有11棟超高層住宅和2棟公寓及酒店,附帶集中式商業區。西區有一塊居住用地和一塊幼兒園用地,幼兒園規劃18班制。

之所以變成法拍房,是因為寶能集團將樓盤抵押給了平安銀行深圳分行。

2022年3月10日,平安銀行在業績釋出會上表示,出險房企業務風險整體可控,已經與寶能達成司法和解,法院出具了調解書。

檔案顯示寶能城將把484套房產拍賣用於還債。

從過去一年的處置歷程來看,儘管寶能城是優質資產,卻歷經坎坷無法出手。

從深圳法拍豪宅整體來看,依舊很高,完全不愁賣。

7月20日深圳香蜜湖第一生態苑15棟63號房產以6570萬起拍、9198萬元成功拍出。

這套房源為面積358.54平米的別墅,在不含稅費、手續費等其他費用的情況下,摺合拍賣單價約25.65萬一平米。

不單重新整理了香蜜湖板塊法拍最高成交價,還重新整理了過去3年,深圳法拍房最高價紀錄。

7月21日,深圳華潤城潤府三期6棟5303房源以約3600萬成功拍出。

這套房源面積191.1平、起拍價約2410萬,在不含稅費、手續費等其他費用的情況下,摺合拍賣單價約18.84萬一平米。

深圳法拍豪宅,再次顯示出了當地高淨值人群的購買力。

不知道寶能城9月份法拍,還會不會有這樣的運氣。

樓市 急需更多好訊息

深圳樓市並不是從一開始,就高不可攀的。

統計年鑑資料顯示,2001到2014年,深圳房價處於溫和上漲狀態,漲幅和人均GDP增幅基本相符合。

直到2015和2016年,深圳乃至整個中國樓市,迎來轉折點。

統計公報顯示,2015年深圳房價單價上漲近1萬元一平米,2016年單價再次上漲2萬元一平米。

實屬歷史罕見。

2016到2020年間,深圳房價進入高位震盪平臺,2021年再創新高,突破6萬元關口。

基本上可以說,2017年後入手深圳剛需房,難度和之前相比大大增加。深圳一套房距離普通人,也越來越遙遠。

官方資料顯示, 截至2 022上半年,深圳成交16126套新房,同比減少38.3%。

從過往資料來看,2021年上半年深圳新房市場成交量是近幾年的高峰,成交26140套。

2017年到2020年上半年,連續4年上半年新房成交量不足20000套,最低點出現在2017上半年。

二手成交量正在全面下滑。

樂有家資料顯示,2022年上半年,深圳二手房市場創下2007年以來最差紀錄,全市存量住宅只備案9965套,同比下跌65%。

一位業內人士說:

這個成交量比2008金融危機樓市寒冬時期,還要少一半。

作為樓市頂流的深圳,和全國其他城市相比,已經是極少數的幸運兒。

因為深圳住建局資料 顯示,截至6月底 ,新房可售房源28794套,住宅去化週期上升到8.1個月。

再看看其他城市吧。

克而瑞資料顯示,2022上半年狹義庫存首次回落,由5月末的23.29個月下降到20.86個月。

二線城市降到18.99個月,三四線6月末去化週期超過24個月。

無論是北上廣,還是小縣城,都在煎熬中等待好訊息。

物理學中有一個概念,叫做相長干涉,兩個波的峰值A和B相互重疊,會短暫地產生一個比這兩個波大一倍的複合波。

這個概念可以廣泛地運用於自然界大部分領域,比如水波、地震波、聲波和X射線,或者是電磁輻射,都遵循這種規律。

在海洋領域,相長干涉會帶來一種非常危險的現象:

瘋狗浪

這是漁民和水手口中的一個俚語,指的是一種長波浪,由各種不同方向的小波浪匯聚而成,在遇到礁石或者岸壁強力撞擊後,匯聚成強大的海浪。

中國樓市在2022年遇到的這一波瘋狗浪,其實都是此前數年的風險累積,無數小波浪匯聚而成的,包括:

A.無限 制的高週轉策略

B.三道紅線施壓

C.房貸集中管理制度和監管賬戶加強

D.二手房成交量下跌

E.爛尾樓和斷貸潮猛增

F.多家房企商票預期

G.城市賣地收入萎縮

H.民營房企海外融資銳減

每一個小波浪警示的風險,無論是房企還是中介、買家和房東都能看見,也有辦法減少和降低風險,卻任由風險不斷加大,最終匯聚成瘋狗浪。

中國樓市無法承擔第二次瘋狗浪的衝擊了。

易居研究院報告顯示,成都7月二手房17296套,環比增長3.6%,同比暴增386.1%,創下近10年新高。

很多持幣待購的成都居民都說:

網上都說房價再跌,但貝殼上稍微好點的戶型和樓層,基本上都被買了。

央行8月22日最新會議中,有一條強調:

要保障房 地產合理融資需求。

恢復樓市信心,並非一朝一夕可以達成。

唯一可以期待的是,傳來越來越多的好訊息。

(免責宣告:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

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作者 顧天傑   編輯: 始末

圖片: 來源於網路,侵刪

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