返鄉置業這根救命稻草 恐怕要斷了

小城市靠返鄉置業，真的還能翻盤嗎？

澎湃新聞8月25日訊息，雲南昭通在近期釋出了《關於促進房地產業平穩健康發展的意見》，有效期為一年。

來源：澎湃新聞-地產界

其中有一條是 “不惡意降價” ，這個說法在網上遭到大量吐槽，噴點很明確：

降價就叫惡意，那漲的時候怎麼不惡意了呢？

然而這其實就是 限跌令 ，往近了說去年到目前已經有很多城市釋出過，比如岳陽、鄂州等等，並不新鮮。

這個檔案裡個人比較關注的點，反而是其中提到要“鼓勵返鄉置業”，看樣子是想把其當做救命稻草（至少是之一）來盤活當地房地產了。

這裡不是潑冷水，但現在想靠這法子翻盤，恐怕很難很難......

人口流失嚴重 是返鄉置業的前提

不得不承認， 昭通具備了返鄉置業最基本也是最重要的一個特徵——人口流失，而且很嚴重。

六普時，昭通常住人口一共521萬，其中老年人口占比9.6%，到了七普時，常住人口509萬，老年人口占比12.72%。

來源：中經資料

常住人口十年下跌12萬，老年人口增長了3%，人口流失的事實顯而易見，而且根據2021年昭通的經濟發展公報來說，常住人口近一步下跌至501.4萬（這還是在自然增長率2‰的基礎上），完全沒有止住的意思。

然而還沒完，昭通2021年的戶籍人口居然高達631.91萬，換句話說，這個城市少說得有130萬人是流出的！

那麼為什麼會 流失得如此嚴重 ？全賴經濟條件和就業了。

2010年的昭通，GDP379.62億，全省第七，人均GDP全省倒數第一，全年城鎮累計新增就業2.01萬，到了2021年，GDP達到了1462.06億，依舊是第七，人均GDP依舊倒數第一，新增就業變成3.01萬。

可以看出，人太多拉低了人均的資源量，而且即便到了去年，新增就業量也是很有限的，僅戶籍人口的200分之一都不到。這裡對比一下人口相當且外流（常住527.1萬，戶籍586.7萬），同樣不是發達地區的襄陽，這個城市在2021年時的城鎮新增就業有10.2萬，是昭通的3倍不止，當然人家GDP5300多億，也是遠遠超過。

總的來說，這個小城市（雖然面積很大有2萬多平方公里）承載著它自身無法消化的巨大人口，吃不下只能往外吐了......

而以上特徵，也使得昭通非常適合返鄉置業—— 它有足夠的人可以返鄉。

然而，這個看似理所應當的操作，在現在的情況下卻非常難以實現，尤其是疫情折騰了兩年之後。

返鄉置業 不是回老家買套房那麼輕巧

返鄉置業對於不同年齡段的人來說，根本的驅動力是不同的， 對於中老年人口來說，說白了就是落葉歸根，老家的一套房是他們歸根的證明，而對於年輕人口來說，考慮這一點還為時尚早，他們更多是因為想結婚但囊中羞澀，或者乾脆就是想有一份自己的婚前財產。

這一點可以從大量的返鄉置業報告中看出，比如貝殼的《2021返鄉置業報告》，裡邊就指出90後是這一群體中的主力，佔了有打算回老家買房樣本中的54.4%，一半以上，其次是80後，超過了30%，相反年紀大的反而佔比最小。

來源：貝殼研究院《2021返鄉置業報告》

乍一看，這樣豈不是很完美？但要注意的是，報告中說的是有打算，而不是已經回去買了，我本來晚上打算吃小炒，最後決定吃麵條，這太平常不過。

佔比最大的80、90後，實際上是最容易變掛的，因為他們的生活圈子，其實已經不在老家，一年之中主要的居住地，也不在老家，他們生活的重心，實際上已經遷到了他們工作的城市。 以往老家房子便宜，心思會更多一些，但是現在不同了，就看昭通的房價，根據安居客的資料，已經達到了5380一平，這還是行情差，跌了一輪之後的，如果要買個100平的房子，那也得50多萬。

要知道2021年我國人均可支配收入才3.51萬，所以50萬的價格對於大多數年輕人來說其實很難觸碰，即便加上了家長的錢包也一樣。而且，50萬在大多數大城市，比如武漢（安居客顯示目前均價1.6萬一平），也是可以買到30來平米的。

是堅持堅持攢錢改善現有的生活，還是一股腦投放到老家，買一套也許父母也不怎麼去住，一直空蕩蕩的房子（每次假期回去可能還得打掃，還不如住父母家裡或者酒店方便），成了很多年輕人必須面對的選擇。

從逐年下降的返鄉置業熱度來看，他們的選擇似乎還是比較明顯的。

大家習慣於把這樣的結果歸咎於疫情，但實際上可能就是年輕人在真正做選擇時考慮的更多了，在常住地沒有一個落腳點的確是很不方便的一件事，更何況， 目前除了部分大城市之外，房子已經不是穩賺不賠的買賣，這讓年輕人要考慮的因素進一步增加。

這麼看來，最穩的，反而是佔比最小的大齡人口，這種現實情況對於昭通這類老齡人口占比高，大量年輕人在外的城市來說，很頭疼。

當然，像昭通這樣境地的城市國內還有很多，這類城市大量集中在中西部和北方地區，上邊提到的襄陽其實也是如此，作為湖北前三的城市，作為湖北的副中心城市之一，一樣有著大量人口外流的情況，只不過比起昭通來說要舒服多了，畢竟常住人口還在增加，且有副中心城市和相關規劃加持。

以上， 返鄉置業在目前的情況下，絕不是回老家買套房那麼輕巧的事情，這是兩種生活方式的選擇， 而且對於很多人來說，第二次選擇的機會可能要等很久才會再次出現。

小城市想依靠返鄉置業來翻盤，來盤活自己的房地產，恐怕非常困難，可能是時候選擇其他救命稻草了。

（免責宣告：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）