提前還房貸要給銀行交“補償金”？探訪多家銀行，發現情況並不相同

交通銀行近日公告稱，對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調整，今年11月1日起，提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免許可權。

此番調整前，對於部分提前還款，該行每年可免收補償金進行提前還款一次，從第二次開始收取當次提前還款本金1%的補償金；對於全部提前還款，該行鍼對部分期限收取補償金，收取比例也是當次提前還款本金的1%。

不過，目前該行已經刪除了相關公告。

記者注意到，各家銀行對於提前還款是否收取補償金或違約金、收費標準等規定不盡相同。有些銀行表示提前還款不收取這些費用，只需償還貸款本金及資金佔用期間利息即可；有些銀行則規定，在放款後的一定期限內提前還款，會加收數月利息或按照提前還款本金金額收取一定比例的違約金。

各銀行對提前還款規定不盡相同

從交行此前公告來看，2022年11月1日起，個人按揭類貸款（包括個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款）及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。

同時，在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免許可權。

而在調整前，該行對於上述兩類貸款提前還款補償金的收費分為兩種情況，具體而言：

其一，部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。

其二，全部提前還款補償金（只適用於普通貸款，不適用於迴圈貸款）。對下列全部提前還款情況收取當次提前還款本金金額的1%：（一）貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年內全部提前還款；（二）貸款期限5年以上，3年內全部提前還款。

此事也引發了熱議。記者注意到，各家銀行對於個人按揭貸款提前還款是否收取補償金或違約金、收費標準、辦理途徑等規定不盡相同。

例如，在上海地區，記者電話諮詢了工行、建行的支行網點，工作人員均對記者表示，目前提前還款是不收補償金或違約金的，可以通過手機銀行預約，系統自動審批、自動扣款。

招行上海地區某支行的工作人員也通過電話告訴記者，提前還款不收取補償金或違約金，只需償還貸款本金和按天扣收的正常貸款利息。對方同時補充說，一般貸款滿一年後可以申請提前還款，如果一年內有特殊情況需提前還款，可以和客戶經理溝通，支行稽核通過後提前還款也同樣不收取違約金。此外，辦理提前還款，需前往該行現場書面簽字申請。

農行上海地區某支行的工作人員則在電話中告訴記者，目前提前還款部分期限是有違約金的，一年之內提前還款違約金是當次還款金額的1%，一至三年內提前還款違約金是當次還款金額的1個月利息，而自放款日起滿三年後提前還款則不收取任何費用。

中行上海地區某支行的工作人員也通過電話對記者表示，該行提前還款規定為，三年以上不用付違約金，三年之內則要支付違約金——按照還款金額支付6個月的利息。辦理需要提前預約，並且只能線下辦理。

預計實質影響有限

有金融研究人士在微信中對記者表示，普通個人提前還房貸是否划算，這與房貸償還方式、剩餘年限、房貸利率等因素有關，而且提前還房貸也可能存在機會成本等。

就提前還款補償金而言，“一方面，彌補貸款方由於債務人提前還款而導致的一定未來利息損失；另一方面，也是適度增加提前還款成本，畢竟房貸對於銀行仍是優質資產之一。”上述金融研究人士對記者表示，一般來說，客戶提前還款，資金回籠，釋放了部分個人房貸額度，拓展了銀行放貸空間；但同時，銀行目前面臨的房貸利率整體較之前的利率明顯下降。整體上，由於房貸金額大，提前還房貸並不普遍，預計實質影響偏有限。

中關村網際網路金融研究院首席研究員董希淼通過微信對記者表示，商業銀行向客戶發放貸款，並以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關於貸款期限的約定，是一種“違約”行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）的邏輯基礎。目前法律未明確規定提前還款需要支付違約金（補償金），具體需要看貸款合同約定。

董希淼表示，在實踐中，較少銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）。少數銀行即使有收取違約金（補償金）的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產品或存款獲得豁免。

“今年以來，受經濟下行壓力和疫情反覆等多重衝擊，我國居民工作不穩定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費需求不振，對未來預期不明。在這種情況下，金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟扶持力度，採取切實措施積極為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本。”董希淼對記者表示，預計其他商業銀行不會同步跟進收緊提前還款條件。

記者|李玉雯

編輯|王月龍 陳星 杜恆峰

校對|盧祥勇

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