富力想賣王健林“啃過的肉”,可惜太遲了 || 深度

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當年,富力從王健林手中奪過數十家酒店。如今,富力想學王健林“壯士斷腕”,可這塊曾經的“心頭肉”已成了“燙手山芋”,想甩賣資產,似乎為時晚矣。

本文由無冕財經(wumiancaijing)原創釋出

作者:陳欣苗

編輯:方原

設計:嵐昇

實習生:謝加

命運輪迴。

5年前,行業“烈火烹油”,富力豪擲近200億替王健林解套酒店,事後聲稱“毫不後悔”。而今,這塊曾經的“心頭肉”已成了“燙手山芋”,連年虧損,終成負累,只得甩賣出去。

9月5日,富力公告,北京富力萬達嘉華酒店虧本出售,對價5.5億元。此外,上半年,福州一家酒店也賣了,4.3億元。這距離公司喊話要賣酒店,已兩年有餘。

債務危機早發的富力,本有更多風險處置餘地,但卻生生錯過。接了王健林的盤,卻也沒學來他“壯士斷腕”的勇氣。

債務窟窿越來越大,而今由買到賣,亦舉步維艱。

“心頭肉”終要割捨

“不知這次摔杯了沒有?”富力賣酒店終於有了實質性進展,但網友們滿是調侃。

5年前那場世紀交易中,富力臨時殺價,以約199億元的六折價,拿下萬達旗下73家酒店資產。據稱,現場因此出現激烈的爭吵和摔杯子聲。

“全球最大豪華酒店業主”的名頭自此冠在富力頭上。富力也喜於這樣的稱謂,這是它曾意圖彎道超車的濃重一筆。

“如果大家以看一家公司擁有的資產、擁有大樓的數量來說的話,我們可能是世界少數的企業,可以百分百擁有那麼多棟建築物的公司。”董事長李思廉在疫情突發的2020年初接受採訪時,仍感懷於富力的“大”。

對於外界對於大體量酒店資產資金沉澱大、回報週期長的擔憂,公司也很少當回事。

“按照測算,70餘家酒店一年的現金流為50億元,歸屬業主的淨利潤8億多元。在正常經營的情況下,四年內的現金流即可收回支付對價。”富力的邏輯如此。

但疫情侵襲、行業環境下行遠超預期,鉅額債務面前, 富力終究還是開始將酒店這塊持續虧損的“心頭肉”割捨出去。

據其9月5日公告,公司擬向北京英協置業投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權,代價為5.5億元,預計虧損約653.7萬元,出售所得款項淨額將用於償債。另據今年中報,富力還以4.3億元代價出售位於福州的福州富力威斯汀酒店。

富力準備出售旗下酒店,圖源自上市公司公告。

這兩家酒店均是2017年富力從萬達手裡購得的資產。

在富力的資產結構中,酒店是地產開發之外的第二大體量資產。截至2021年末,公司共有93間運營中的酒店,總建築面積達420.37萬平方米。據此前公告,其酒店資產賬面價值約332億元、市場價值約460億元。

實際上,富力管理層多次在公開場合強調其投資物業,特別是酒店資產的優質,這也成了其自救的底氣。在2020年8月,其便公開說可通過變現這部分資產來填債務的坑。

“越是強調此部分資產的優質,越說明富力其實是不太願意去賣的。 但現在還是走上酒店資產變現之路,說明急著回籠資金,這也是比較無奈的而選擇,但從現在來講,也是正確的。” 一位業內分析師對無冕財經研究員(ID:wumiancaijing)表示。

在此之前,富力實則已賣了部分資產,主要包括廣州富力國際空港綜合物流園、部分海外資產以及少量住宅專案股權;期間大股東還公告稱要借給富力80億元,不過這部分資金支援目前實踐了多少,並未公告,外界不得而知。

一路姿勢沒躺平,但壓力仍未緩解,刀子才終動到酒店身上。

錯失自救良機

走到這一步,既有投資決策的偏差,亦有大環境的作用。但相比大多數房企,富力的危機顯現的時間更早,迴旋的空間相對較大,但它仍錯失自救先機。

約摸是慣性使然,地產圈的大佬們總會對地產環境的反彈抱有幻想。

富力如是。

早在2019年下半年,一則停止拿地的通知在業內瘋傳,富力的資金壓力開始顯現,緊接著是裁員、瘋狂發債,到後來是融資受阻、銷售下滑,到2020年才開始表態要處置資產。彼時,公司的資金缺口已高達240億。

“相比其他房企,富力突出的特點就在於其投資物業的資產質量比較高。地段好的投資物業在出租方面會產生穩定的現金流,潛在收益還是不錯的,像資產管理公司、券商等,對這類資產有比較大的青睞度。 但這也造成其在出售方面遲疑不決。同時,管理層亦未料到市場復甦難度如此之大。 ”上述業內分析師表示。

在他看來,雖然富力危機出現的早,且在資產處置方面有空間,但仍錯過了自救的最佳時機。“去年下半年後房地產的基本面就開始惡化了,所以要解決問題,2020-2021年上半年其實是最佳的,那時候各類收併購資金還很活躍。”他表示。

梳理富力管理層的相關表態以及資產成交的進度及價格,亦可以一窺其“惜售”的情緒。

“已經有人來和我們接洽,但目前估值不是很有吸引力”。對於資產的出售,富力管理層在2020年8月的境外投資者交流會上層如此表示。當年期的業績會,其亦表示會繼續出售物業、商場、寫字樓和酒店等資產,同時會出售住宅專案的股權,但前提是“價格合適”。

從時間上看,富力資產處置的時間集中在去年以及今年,除去2020年底就敲定的物流園還能溢價出售,其他資產,諸如海外的優質專案倫敦Thames City專案、境內的酒店專案等今年才賣出的專案,多是虧損出售,且整體資金回籠的體量並不大,僅約39億。

“越不好賣,就只能越賣越便宜,就出現了不好賣又便宜的情況,說到底是市場變壞導致的必然結果。”一位業內人士對無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示。

他亦指出,富力在自救方面不夠果斷,出現危機之時,房地產行業暴雷規模還小,市場環境未惡化,資產還可以不虧本變現填坑, 但到後來環境惡化,陷入被動,想靠資產出售來補充現金流,已經晚了。

窟窿越來越大

顯然,富力資產變賣的進度,跟不上債務到期的速度。

公司的債務窟窿越來越大。截至今年中期,富力的淨負債率較去年末上升了15.8%至145.8%;短債高達749.33億,較去年末上升20.5%,僅20.24億元能及時動用的現金及現金等價物,遠不足以覆蓋短債。

目前已出現違約。據其2021年報披露,截至今年8月5日, 公司未按計劃償還、未以其他方式續期或延期的債務為151.27億元。 這還是其已展期了約350億元境內外債的結果。

富力地產淨負債率上升至145.8%,三條紅線仍處紅檔,圖源自CRIC。。

“主要還是資金問題,沒感覺公司的情況有改善,裁員一波接著一波,工資發放也不準時。現在專案採用‘以銷定產’的方式,根據預估專案的銷售情況來建房子,賣不動的專案,就停工,專案資金迴流後,優先投向好賣的專案。”富力內部一位員工對無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示。

富力的經營壓力確實很大。截至今年8月,公司總銷售收入約308.6億元,同比減少62.68%;去年開始錄得虧損,態勢延續至上半年,虧損近70億,淪為“虧損王”。

不過當下看來,富力自救的態度還算積極。

近期,資產的處置物件已擴大到城市更新專案。9月13日,富力與招商蛇口(001979)、中信證券、中國華融簽訂了合作框架協議,各方以富力大灣區的更新儲備資源為基礎進行梳理,共同建立適宜的合作模式和合作機制。

“可以吸引多方合作,先不考慮政治要求,首先證明富力的城市更新專案資產質量優,具備一定的吸引力。約定了不限於各種合作形式,考慮到目前富力的困境,說明後續可能會合作開發甚至於轉讓城市更新專案。”上述業內人士表示,只是目前僅約定了框架,仍存在合作擱淺、拖延的可能,現在屬於買方市場,富力還是比較被動。

富力在年報中稱,截至去年底,其已簽約城市更新專案超64個,貨值超1000億元,其中大灣區面積佔比達到76%。

“出售資產之外,富力還通過尋求央企合作和援助等方式自救,想借此緩解債務壓力,增加流動性,但不得不說富力面臨的壓力仍較大,優質資產低價出售對於企業而言也只是杯水車薪,企業未來能否走出危機仍是未知數。”諸葛找房資料研究中心高階分析師陳霄對無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示。

不過,富力似乎還心存期待。

“隨著市價開始迴歸正常及買賣雙方預期差距縮小,本集團預期於2022年可實現更多資產出售,從而提供額外資金來源。”2021年年報中,富力表示。

“就當前來說,最好不要對環境變好抱有幻想,直接嘗試將資產打骨折出售。”上述業內人士如此表示。

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