汪海平:搶跑綠色地產金融賽道

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當前地產行業正從增量市場轉為存量市場,尋找新的利潤增長點是行業必然趨勢。作為綠色地產金融領域的“先行者”,汪海平看見行業發展趨勢並持續賦能,助力綠色地產從起步到蓬勃發展,並持續探索綠色地產金融從新建綠色住宅到城市更新的諸多可能性。

■ 本刊記者/景川

當前地產行業正在面臨需求升級和整體轉型的關鍵拐點,正逐步從增量開發邁入存量資管時代,尤其是近幾年受疫情黑天鵝的影響,房地產行業也不例外的受到嚴重衝擊,極端的市場情況加速了地產行業的升級轉型,導致資本在行業中的作用更為突顯。這時,核心城市的存量資產領域成為了綠色地產行業的新風口,眾多地產從業者、金融投資者們期望從中獲得較大的回報。

看見趨勢

投資是房地產產業鏈上最前端的一環,甚至有業內認為,一個項目的成功與否,投資工作起到了70%的決定性因素。居於這樣一個重要的“位置”上,汪海平卻不僅僅看到投資收益,更看到了利於居民、利於整個社會的“持久性發展”的重要性。

2012年,作為中國第一支以綠色產業為投資標的的房地產基金的發起人,青杉資本董事總經理汪海平在整個房地產投資初興時期,就堅定了發展綠色地產的必要性,解決讓消費者“住得健康、住的舒適”的問題,是中國綠色地產金融領域當之無愧的“引領者”。

2015年前後,當包括金茂、當代、葛洲壩等一大批金融投資企業和地產企業在汪海平的“綠色地產金融”的影響下,紛紛入局綠色地產行業之時,汪海平卻敏鋭覺察到了新的轉折點,他發現國內一線城市及熱點二線城市的土地資源越來越稀缺,導致土地價格持續上漲,中國房地產行業已進入存量資產市場時代。

與此同時,汪海平發現上海、北京這些一線核心城市普遍有大量存量物業,存在設計落後、設施陳舊、管理落後等問題。看到未來趨勢,他開始隨之主導綠色地產金融從“新建綠色住宅”開始進入下一個階段——城市更新領域。

早在2016年,汪海平已主導投資了首個城市更新項目,並且確定了一條全新的綠色地產金融的投資賽道:即聚焦於核心城市存量資產的投資和資產管理領域,通過“不良資產收購+城市更新”的投資方式,形成了通過募資、投資到項目改造、運營使資產升值,再到最終市場化退出的核心商業模式。

汪海平認為,通過對存量物業的改造和城市更新,在堅持節能、環保、可持續發展的同時,可以有效地打開高質量商業及居住物業的需求空間。因此,通過他獨創的“不良資產收購+城市更新”的投資方式去主動投資那些地段優越但建築老舊、運營水平差、整體價值被低估的存量資產,再依託房地產企業的綠色技術系統,進行重新定位、改造和運營管理,提升資產價值,並以整售或類REITs的形式實現大宗資產的退出,在賦予建築新生命的同時,又為投資人獲得收益。

持續賦能

在做城市更新項目時,汪海平也不再侷限於住宅領域,一是由於住宅在“房住不炒”的政策環境下,未來的升值空間有限;二是此時的汪海平也已經站在了更高的角度看待自己對行業的賦能,“城市更新”不僅僅是民用住宅的更新,更包括所有商辦、廠房、酒店等資產。

在汪海平的影響下,以綠色地產頭部企業朗詩為代表的綠色地產企業也都紛紛開創性地從只做綠色住宅拓展,到綠色寫字樓、綠色酒店、綠色服務式公寓等城市更新項目的延申。

2018年,汪海平以低於同地段三分之一的市場價格拿到上海虹橋的一棟不良資產辦公樓,通過重新定位和價值挖掘完成了舊樓改造的同時,也實現了該資產價值的200%的提升,該辦公樓改造項目為基金的投資人創造了超越預期回報的投資收益,針對“綠色寫字樓”城市更新項目的成功也驗證了汪海平對城市更新項目投資方向和投資策略的準確把握。

“其實,在房地產金融領域中,不管是城市更新項目還是不良資產投資均有一些同行在做,但很多同行並沒有耐心去做項目的長遠規劃,而僅是想快進快出的賺個一買一賣的差價,在面對不良資產的收購和處置中這種特性尤為明顯,更別提後期基於綠色環保的高成本改造了。”經過多年的行業深耕,汪海平並不認同這種投資策略是最佳選擇,他主動挖掘具備優質潛力的項目,獨創了“房地產不良資產+城市更新”組合拳投資方式,為項目注入綠色地產的基因,形成一種獨特的投資策略,填補了行業空白,也用高回報率向同行證明着“綠色地產金融”在更廣泛領域的適用性。

通過對該投資理念的運用,此後青杉資本就先後與合作伙伴一同收購了北京東三環船舶大廈、上海張江嘉利大廈和上海靜安星星大廈等核心城市的存量資產。而通過汪海平參與的一次次的同行交流、行業峯會分享等機會,包括信保基金、高和資本、遠洋資本、中融長河資本、光大安石資本、鼎暉投資、摩根斯丹利房地產基金等在內的越來越多的金融、資本公司,也逐漸形成了成熟市場裏綠色地產基金“募投管退”業務邏輯下的一體化能力,推動着中國綠色地產金融的持續蓬勃發展。

在綠色地產金融這個已經是萬億級的巨大藍海市場中,汪海平可能還會面臨無數的挑戰,但不可否認的是,未來這一個個問題的解決都離不開資本的鑰匙,而作為資本運作的操盤手、作為中國綠色地產金融行業的“先行者”的他,還將繼續發揮舉足輕重的作用。