甩賣、開張並舉,地產公司的酒店生意經

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圖片來源@視覺中國

文|聞旅,作者|X 姐

這邊廂才大肆拋售資產,那邊廂又揚言年內新開17家酒店,近來的世茂似乎格外忙碌。

不久前,世茂集團官微釋出訊息稱,世茂自主酒店品牌“世茂喜達”,在2022年計劃新開17家酒店,其中西鹹文創世御酒店已於今年4月在西安開業,助推民族品牌酒店穩步發展。

要知道,世茂在去年年末和今年年初大舉變賣資產,其中包括了上海地標之一的外灘茂悅大酒店,坊間至今流傳著一份“世茂待售資產包清單”,儘管官方已經闢謠,但承認部分持有資產確實有處置計劃。

世茂為何邊賣邊開?是仍舊放不下酒店這門生意,還是和其他地產公司一樣,難逃“賣賣賣、開開開”的“真香定律”?時至今日,在“三道紅線”的高壓政策和新冠疫情的雙重衝擊下,地產酒店或將迎來何種變革?

世茂扔不下的酒店生意

實際上,自去年12月以來,世茂就接二連三的“賣子”。2021年12月17日,世茂集團以20.86億港元(約合17億元人民幣)的價格,賣掉了香港西南九龍一個名為“維港匯”的物業發展專案;今年1月21日,世茂集團以10.6億元的價格,將上海虹口區一宗商業辦公地塊轉給國企上海久事;1月24日,世茂將廣州亞運城專案26.67%股權,以18.445億元的價格賣給了央企中海。

緊接著,又在今年1月28日,世茂把上海外灘茂悅大酒店賣給了上海本土國企上海地產,總價45億元,相比於此前對外傳出的56億元的評估值,相當於打了八折。

更令業內議論不絕的是坊間廣為流傳的“世茂待售資產包清單”,共34個專案,其中不乏知名高星酒店,最令人跌破眼鏡的除去外灘茂悅大酒店外,還有熱度很高的網紅深坑酒店——上海世茂佘山洲際酒店。然而,世茂官方很快出來闢謠,但稱部分持有資產確實有處置計劃。

這波騷操作在當時被業內解讀為“斷臂求生”,此前就有媒體為世茂算過賬:世茂通過出售資產,回籠資金逾91億元。

如今,瘋狂“賣子”的風波剛剛平息,世茂又高調宣佈年內劃新開17家酒店。這又是唱得哪出?

“當初,接二連三賣資產,特別是賣已經成熟的專案,就是為了解決現金流;如今,世茂大舉開店是為了解決‘歷史遺留問題’——兌現其向政府拿地時候做出的建設商業配套的承諾。”盈蝶諮詢CEO胡昇陽告訴聞旅,世茂不會放棄做酒店,畢竟與喜達屋成立的合資酒店管理有限公司依然活躍。同時, 對於地產公司來說,重資產部分為了賺錢,輕資產部分是通過增加商業配套,提升重資產的商業價值,讓其更值錢。

景鑑智庫創始人周鳴岐在接受聞旅採訪時也指出,世茂賣的是重資產,新開的酒店則屬於輕資產, “世茂本身的主營業務還是房地產,只是現金流出現問題,要通過變賣優質資產來套現,未來仍會發力酒店市場,畢竟世茂喜達屋的酒店品牌還在。” 周鳴岐說。

“賣賣賣再開開開”已成規律

無獨有偶,又一家國際奢華酒店遭拋售。

近日,雲南城投釋出公告,擬以公開掛牌方式對外出售下屬公司成都銀城持有的成都華爾道夫酒店。而此次出售酒店,與雲南城投釋出的“公司股票或被終止上市的第三次風險提示”公告相關。為阻止退市,公司不得不變賣成都華爾道夫酒店在內的20家公司。

說來說去,雲南城投拋售成都華爾道夫酒店的目的,無非就是為了獲取現金流。這樣的做法對於地產公司而言並不陌生,似乎還是一條行業預設的“潛在規律”。

其實,我國很多地產公司都持有酒店資產,這些酒店有的是地產開發的配套專案,有的是地產公司看好文旅行業前景進行的投資。因此,不少房地產企業將酒店作為一塊重要資產,加大投入。現階段,碧桂園、富力地產、融創中國、中國金茂等大型房企旗下,均沉澱了規模較大的酒店資產包。

但現如今,酒店資產包更像是“包袱”,畢竟酒店品牌管理方每年要向業主方收取數千萬元的費用,加之疫情影響,成本開支非常高的五星級酒店業主方難以負荷,故而“斷臂止損”, 出售物業並回籠資金成為絕大多數地產公司的選擇。

酒店產權網資料顯示,2014年後國內就掀起了高星酒店出售潮,特別是2015年~2017年期間,被出售的高星酒店格外多,其中萬達瘋狂出售海內外資產最為知名。大量高星酒店尋求出售的主要原因,是酒店背後房地產企業的高槓杆困境,地產商正在通過出售酒店資產來緩解槓桿壓力。

自去年恆大暴雷後,地產公司將酒店甩賣潮推至了另一個高峰,而甩賣潮直至今年仍在持續。除世茂外,遭遇短期流動性危機的陽光城及其母公司陽光控股,也在今年2月份選擇轉讓旗下包括希爾頓酒店在內的20餘處優質資產等,並將所得款項用於償還債務。

賣賣賣之後再開開開,這彷彿就是地產公司做酒店資產的生意經。“地產公司的資金緊張,手上能變現的資產其實並不多,賣掉酒店實現現金迴流也是奔著解決眼前的現實問題去的。”胡昇陽解釋,這就是一個規律: 酒店地產其實流動性差、盈利能力也不太好,地產公司回籠資金肯定先要出手住宅,其次是商業,最後才輪到酒店。

“地產酒店自然是邊賣邊開。”周鳴岐表示,地產酒店建造之初就是作為地產配套而存在,為地產專案提供優質的品牌形象以及附加價值,當地已經拿到,房子也已經造好,賣掉酒店就必然可以實現資金回籠。

不是好生意,卻仍有發展空間

自2021年下半年政策密集調控、恆大等房企債務危機蔓延以來,房地產行業整體受到很大的衝擊,房企現金流持續受各方債權方擠兌。再加上,來自“三道紅線”的政策高壓居高不下,以及迄今已持續兩年多的疫情,酒店地產還算是一門好生意嗎?

在胡昇陽看來,酒店地產從來就不算一門好生意,“現金流為王,地產公司往往把酒店當做融資工具、拿地的手段,酒店地產的收入只要高於銀行利息就行。”

“酒店在提升地塊價值方面還是有貢獻的,在確保良性的資產負債率的前提下,合適的地段發展酒店依然可以提高地區的知名度和綜合效益。”華美顧問機構首席知識官、高階經濟師趙煥焱告訴聞旅,今後,地產公司會以輸出品牌管理的模式為主發展酒店。

地價和房價增長空間縮小,地產公司為了打造多元化業務,增加營收第二第三曲線,陸續將酒店作為自營業務大力發展,並開始介入管理,酒店作為地產集團多元化營收體系的一部分而獲得了集團的助力,從而形成了一種獨特的酒店型別。

現階段,地產公司聯合專業酒店成立合資管理公司成為一種嘗試或者說正在引領一種趨勢。2021年3月份,融創文旅集團與華住集團合資創立永樂華住酒店管理有限公司,融創文旅提供酒店專案,由華住集團運營管理。華住酒店管理經驗豐富,近1.9億會員中有高檔酒店消費力的會員比例可觀,有助於提升酒店營業收入。此外,華住強大的IT系統可降低酒店後臺運營成本。

同年,亞朵集團宣佈和萬科旗下的酒店管理公司——廣東瞻雲酒店管理有限公司達成戰略合作,雙方會在酒店市場拓展中優先匹配相關資源,萬科酒店與度假事業部南方區域總經理劉駿曾直言:“強大的品牌影響力,專業的運營能力和完善的生態鏈體系,都將幫助萬科的酒店業務更上一個臺階。”

當前,出境遊封鎖,國內遊、跨省遊也因疫情的零星爆發而階段性停滯,國內住宿業在疫情暴發後遭受到了巨大的衝擊,周鳴岐預判,近幾年,酒店行業將迎鉅變,大量的酒店或將面臨被賣出的境地,而經過優勝劣汰法則的篩選後,酒店行業或許能夠獲得新的發展動能,畢竟住宿屬於剛性需求,而酒店也確實能為地產構建商業想象空間。

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