民營房企“示範生”率先發債,行業信心逐步恢復

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文|AI財經社 汪雯

編|姜來

民營房企發債視窗正在開啟,融資困境迎來破局。

5月18日,碧桂園地產集團有限公司釋出公告稱,擬向專業投資者公開發行公司債券(第一期),發行金額不超過5億元,期限將為3年期,附第1年末及第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

5月20日晚間,碧桂園地產已完成2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作。在信用保護合約的支援下,本期發債吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踴躍參與投標過程。最終,碧桂園公司債券的發行過程圓滿落地,票面利率4.5%。

這是碧桂園被監管機構選定為示範房企後,首次發行人民幣債券。在業內人士看來,龍頭民營房企的示範效應,將幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。此外,政府支援民營房企融資措施加快落地,通過市場化的信用保護工具增信有助於民營房企突破融資困境。

2022年,房地產行業基本面和資金面持續下行,板塊營收放緩、毛利率繼續下行,房企的日子普遍過得艱難。但在這種行情下,碧桂園不僅被監管部門列為示範房企,還能順利發債,足見它作為頭部房企的較佳的基本面以及持續經營能力。

不過,讓外界好奇的是,此次發債是以示範的方式進行,通過優秀企業來引導公司債迴歸正常渠道,那麼此次碧桂園發的債究竟是什麼?又能為其他房企起到哪些示範作用?

01 CDS是什麼?

碧桂園的順利發債,讓不少優質的民營房企看到了拿發債融資的“入場券”曙光。而在碧桂園這次的債券發行中,CDS信用保護合約的使用是一大亮點。

去年四季度以來,相關部門已出臺多個融資支援方案,為房企紓困。與過去幾輪融資支援不同,此次擁有了信用保護工具加持。

早在10日前,交易所債券市場就推出民企債券融資專項計劃。該計劃由中國證券金融股份有限公司運用自有資金負責實施,通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式,增信支援民營企業債券融資。

很快市場傳出訊息,碧桂園、龍湖、美的置業被選為“示範房企”,將陸續發行人民幣債券,同時創設機構還將發行信用違約掉期(CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)信用保護工具,幫助民營地產商逐步恢復公開市場融資功能。

信用保護工具是一種用於轉讓信用風險的金融衍生品。在約定期限內,信用保護買方向賣方支付一定的信用保護費用,當發生債務人違約、破產等約定的信用事件時,賣方按約定向買方承擔部分或全部債務償付責任。

資料顯示,截至2020年6月末,民營企業債券融資支援工具通過創設信用風險緩釋憑證、信用保護合約及直接投資民營企業債券等方式,已支援100多家民營企業發行債券244只,累計發行金額1261億元。

據瞭解,信用風險緩釋憑證(CRMW)和信用違約掉期(私募CDS),都是信用保護工具的一種,由銀行間交易商協會於2010年和2016年先後推出。

兩者各有不同。CDS為一對一的合約類產品,不可流通;CRMW則為標準化憑證類產品,可在二級市場流通買賣。此外,CDS針對的是債務發行主體,可覆蓋特定企業的一攬子債務或信用事件,而CRMW僅對發債主體的單一債務進行保護。

碧桂園此次債券的發行就啟用了CDS信用保護合約。早在2020年6月,紅星美凱龍發行公司債時就使用過CDS。不過,此前還沒有房企在發行境內債時啟用信用保護工具。

有分析人士表示,信用保護合約是拓展民營企業融資途徑、緩解民營企業融資難問題的創新性舉措。信用保護合約相當於為投資者上了一層保險,降低風險衝擊。同時,證券公司等信用保護賣方為債券發行人提供增信,有助於降低企業發債融資成本、提升發行效率。

對於房企而言,信用保護合約的使用,可有效擴大直接融資規模。這對當下的房地產市場和房企而言,不啻為久旱中的甘霖。

華泰證券在研報中稱,本次以信用保護工具支援地產民企債券融資,是對緩解民企融資難的進一步落實。更為重要的意義在於,這次政策利好,將在一定程度上提振房地產市場信心,促進改善房企融資環境。

02 房企融資的春天到來?

碧桂園這筆債券是民營房企中首批帶有信用保護工具、併成功發行的境內信用債。有分析人士表示,該筆債券的發行具有標誌性意義,向市場傳遞出積極訊號。

示範房企率先試水“債券發行+信用保護”融資方案,成功破局融資困境,這在某種程度上體現了優質房企穿越週期的能力。

億翰智庫研究總監於小雨表示,此次政策更像釋放積極訊號,企業足夠安全、穩健優質,才可能獲得政策傾斜。包括碧桂園在內的三家示範房企自身基本面比較好、安全邊際較高。

2021年,碧桂園實現權益銷售金額5580億元。今年一季度,碧桂園權益合同銷售金額約992.3億元,累計權益銷售回款率達95%。在行業下行的週期裡,碧桂園的基本面並未受到太大沖擊。

而碧桂園在財務上也保持著一貫的穩健風格。財報顯示,截至2021年底,碧桂園現金餘額約1813億元,現金短債比約為2.3倍,淨負債率下降至45.4%,擁有相對充足的可動用現金儲備,短期償債無憂。

今年以來,摩根大通、中誠信國際等多家券商、機構上調或維持碧桂園評級。在他們看來,2021年碧桂園的業績反映了在不利的巨集觀環境、嚴格的房地產政策和激烈的行業競爭下,公司業務仍表現出較強的韌性。

中指院認為,隨著這一輪行業調整,一方面以碧桂園為代表的房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現;另一方面,在經歷了上年的集中違約後,投資者風險厭惡情緒加重。

因此,他們預計資金流向將出現兩極分化情況,更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集。在這種情況下,碧桂園等優質房企未來會憑藉更加穩健的財務狀況穩步拓展融資空間。

而在行業人士看來,碧桂園等示範房企債券的成功發行,更重要的意義在於,標誌著民營房企發債視窗開啟,釋放出了“民營房企融資環境回暖”的積極訊號,監管層也向市場明確釋放了對民企融資的支援和鼓勵。

近期政策暖風頻吹。中央政治局會議多次涉及房地產相關內容,為地產政策的寬鬆進行定調,強調有效管控重點風險,支援各地從當地實際出發完善房地產政策、支援剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管等。

今年以來,多部門明確指出,支援民營房企融資。中國人民銀行、證監會、銀保監會等部門也分別召開專題會議,均談及房地產融資、房企發債等問題。

眼下,房企融資環境正逐步改善。遠洋集團等優質房企已“敲開”海外融資大門。同時,房地產開發貸和併購貸正有序發放。5月6日,中國人民銀行表示,房地產開發貸一季度增加2900億元,比去年四季度增加4414億元。而截至目前,併購貸額度放行超1700億元。

此外,根據中指院統計,今年以來全國已有超百城調整房地產政策200餘次。5月15日,央行、銀保監會下調房貸利率下限,進一步降低居民購房成本。

多家機構認為,近期地產政策利好頻出,體現了政策化解房地產風險的決心。政策密集託底之下,市場對地產信心有望加速回暖,推動改善房企銷售回款、融資,地產銷售拐點有望提前到來。

此次監管層通過信用保護工具支援地產民企債券融資,無疑又是一劑“強心針”。有業內人士預計,地產行業供需兩端政策修復將加速推進,推動行業格局加速優化。

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