融建立業，為何“割肉”文旅板塊？

圖片來源@視覺中國

文 | 空間祕探，作者 | 孟沙沙

2021年6月6日正式開城的“只有河南·戲劇幻城”，在開業不到1年的時間股權結構就發生了大變動。原本，“只有河南·戲劇幻城”專案公司為建業集團全資子公司，股權變更後，河南文投持股51%，建業集團持股下降至49%。建業·華誼兄弟電影小鎮也變更為河南文投持股90%，建業集團持股10%。除此之外，傳融創中國計劃出售深圳冰雪文旅城專案51%股權。頭部房企頻頻拋售文旅專案過半股權，以小見大，這會不會成為文旅業務被擱置的前兆？

01 融創割肉，萬科買單？

不同於建業旗下兩個已完成股權變更的文旅專案，融創旗下的深圳冰雪文旅城專案股權轉讓目前仍處於洽談階段。此前，一份有關該專案的投資方案資料在網上流傳。據資料顯示，深圳地鐵、萬科的收購方案包含直接投資、和融創成立基金進行夾層收購兩種方式。

據媒體報道，有接近交易人士透露，融創持股51%，華髮股份持股49%的深圳融創冰雪城尋找接盤方有三大難點。

一是受限於專案採用的“超投模式”（合作雙方成立專案公司，各自持有一定比例的股權，但並不按照股權比例來分擔土地價款，而是由合作方超出股權比例提供大部分資金，另一方只提供小部分資金。等專案申請到開發貸後，合作方提前收回超投部分的資金；專案全部完工，雙方再按約定的股權比例分配專案利潤），融創51%股權的潛在接盤方必須考慮冰雪城自持部分的成本和運營問題。

二是接盤方需要和專案合作方華髮共同承擔剩餘50%土地款，約為63.55億元。

三是該專案自持比重高，可售型住房專案佔比低。僅有30萬平米人才房，且售價限定為同地段市場商品住房售價的60%。

換言之，深圳融創冰雪城接盤方既需要有足夠殷實的家底，同時還具備足夠強大的運營管理能力。顯然，在當下尋找這樣的玩家並非易事。畢竟這是個投資額高達338.3億元，且肩負建成集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施的重任。

回溯過往，自2017年入場以來，冰雪文旅一直是融創佈局的重點之一。截至今年2月，融創文旅已開業運營9家雪場（包括3家室外雪場），6個融創雪世界，分別位於哈爾濱、無錫、重慶、成都、廣州以及昆明。此外，今年融創已簽約多個冰雪文旅專案。2月21日落戶安徽省合肥市肥西縣的肥西融創冰雪綜合體專案，3月以蘇州首座室內雪場的身份簽約落戶的蘇州融創雪世界等。

面臨股權轉讓的不止是冰雪專案，還有融創文旅城專案。今年1月，融創甘露山文旅城專案股權發生變化。該專案的兩大合作方武漢城建和融創原本持股比例均為50%，股權變更後，武漢城建持股比例上升至85%，融創下降至15%。這個規劃用地面積1.1萬畝，總投資700億的文旅專案，建成後有望成為中西部最大的主題文旅專案。

相較2021年，今年融創旗下文旅專案更多是陸陸續續的股權變更和零零散散的專案簽約。僅2021年5-6月，多家融創文旅城先後開業，其中包括濟南融創文旅城（5月29日）、桂林融創國際旅遊度假區（6月26日），還完成了貴陽融創文旅城專案簽約（6月10日）等。

02 房企做文旅，到底多燒錢？

因為投入大、週期長，門檻高的固有屬性，文旅幾乎不可能在短期內實現盈利。所以，“文旅”常被戲稱為“苦旅”，即便是房企也不例外。在融創初入文旅行業之際，融創中國行政總裁汪孟德就表示，“融創並不看重文旅集團的短期回報”。但是，市場和股東或是券商機構是否願意等待，還需要打上一個問號。

有分析指出，融創之所以要轉讓股權，原因之一是想要藉此完成深圳融創冰雪城專案的輕資產轉型，改善資產沉澱現狀。畢竟自從2017年與萬達的重磅交易之後，融創文旅方面資產就開始沉澱，且在總資產中的佔比呈增長趨勢。

在正式踏入文旅行業的第二年，融創2018年年報僅提及文旅板塊收入20.3億元，總收入佔比為1.63%，其他核心資料隻字不提。有媒體推測，這意味著融創重資產投入的文旅業務尚處於虧損狀態。一年之後，融創在2019年年報中不僅公佈了文旅板塊收入28.5億元，總收入佔比為1.7%，負債總額為224.7億元。2020年年報顯示，融創文旅板塊收入38.8億元，總收入佔比保持在1.7%。

收入同比增長，但是總收入佔比卻變動不大，由此推斷融創文旅板塊仍有很大的營收貢獻增長空間。當然，做文旅的不止是房企，也就是說在這條賽道上“一擲千金”的不只有融創。

以上文提及的建業為例，旗下的文旅專案經濟賬就值得深究。

2015年簽約落地的建業·華誼兄弟電影小鎮，土地競得價為1.38億元，加上投資建設費用，總金額超150億元。據財報顯示，2015年建業地產總收入為125.63億元。

2021年開城的“只有河南·戲劇幻城”投資共60億元，包括長328米、高15米、厚2米的當今世上單面最長的人工夯土牆。在專案開建的2017年，建業地產總收入為138.79億元。

對於建業而言，無論是置身收入無法覆蓋文旅專案投資總額的2015年，或是身處投資佔比總收入近一半的2017年，都不會將大量現金投入其中。有業內人士透露，因為文旅專案的資金投入需要提前支取，並且需要陸續開發5～7年。所以，大多房企不會選擇使用現有現金流投資，而是會採用銀行、債券等外來資金。但是，這些資金是有使用成本的，如果按一般融資成本7.5%來算，高昂的利息將會加劇企業的資金壓力。

而且，大型文旅專案因為建設週期長，不得不面對一些意外因素。同為建業旗下的鄭州櫻桃溝足球小鎮專案去年因水災道路沖斷，復建無期，6億元投資及9億元建設用地或將成為15億元無效資產。“只有河南·戲劇幻城”剛運營了45天，後因水災和疫情又停業了45天。停業之外，因為水災積水帶來的裝置維護費用，又是一筆不菲的開支。

正如建業文旅方面在接受媒體採訪時所說，“一切還都是摸著石頭過河，沒有現成的案例可循，我們整個團隊只能是邊幹邊探索。”鉅額文旅投資之下，除了專案自身的建設運營成本之外，“學費”也是一項不可忽視的額外支出。

03 文旅，房企的“新棄子”？

嚴格來說，融創和建業目前並沒有“拋棄”各自的文旅專案，只是降低持股比例。但是同為百強房企的藍光發展卻是在認真拋售旗下文旅專案。年初，藍光發展宣佈以1元價格打包甩賣多個專案約15億資產，其中包括一個土地競得價位19.6億元的文旅專案天津小站鎮“稻米俠”主題樂園。這是繼都江堰、昆明之後，藍光發展旗下的第三個水果俠星球專案。

基於流動性和債務危機，“稻米俠”專案年初陷入了停工、訴訟、查封、復工困難等問題，因此被藍光發展放入資產甩賣包中，一同出售。最終，該資產包由一家成立不足兩週，但實控人為金科地產旗下的企業收入囊中。有媒體戲稱，這是一筆關於川（藍光發展）、渝（金科）地產“一哥”之間的交易。

當越來越多的房企面臨流動性危機時，酒店之外，同樣積澱大量資金的文旅會不會成為“新棄子”？從積極和消極面看，房企既有繼續持有並發展文旅專案的動機，也有止步或是拋售專案的壓力。

選擇繼續“苦旅”的房企，會享受到兩大利好，一來文旅專案是其與地方國企合作的新抓手，二來藉助大型文旅專案完成城市未來發展的提前卡位。

融創在優化沉澱文旅資產的同時，還在強化與地方國企的連結。今年年初，融創與北京北文資產（北京市文資辦實控）及吉林省長白山保護開發區管理委員會簽約戰略合作，共同開發長白山和平雪場、火山遺址風景區、長白天地度假酒店、南山雪場等專案。

此前，融創與廈門國際郵輪母港集團（廈門市國資委實控）合作高崎漁港專案，運營管理河北旅投集團（河北省國資委實控）旗下金山嶺滑雪場專案，運營管理廣西路橋集團（廣西自治區國資委實控）旗下路橋融創茂專案等。

無論是落子上海川沙的迪士尼，或是選址北京通州的環球影城，大型文旅專案一般選址在城市新區。其中，既有土地建設成本的考慮，也有助於推動文旅專案與新區的相互成就。

於房企而言，想要實現提前卡位城市未來發展，除了文旅專案之外，城市更新也是選擇之一。但是相較於動輒千億且對運營管理能力要求更高的城市更新而言，顯然文旅專案的門檻略低一些。以粵港澳大灣區為例，華僑城、融創和佳兆業早早入場。其中，華僑城憑藉著2020年佈局30個文旅專案等動作先人一步。

不過，文旅專案遭遇股權轉讓和資產拋售的現實背後，的確也藏著讓房企忌憚的弊端。

一是流動性危機下，陳舊的文旅地產“圈地”模式正式告一段落。此前，文旅是一些房企圈地的“幌子”。但是在資金鍊收緊的情況下，部分前期靠賣房和門票勉強算得過賬的專案，難以純靠運營收入維生。一些文旅專案後期運營甚至仍要靠集團輸血。對於當下的房企而言，這樣的文旅專案無疑是燙手山芋，急於脫手。

有業內人士向空間祕探透露，江浙滬一大型文旅專案今年以來持續虧損，只能依靠母公司一醫藥公司輸血。但是，對文旅專案輸血，於本就“貧血”的房企來說真的不容易。

二是文旅業務資產證券化難度增加，難以反向輸血房企。在房企的多元化業務中，物業堪稱近年來的香餑餑。原因無他，通過登陸二級資本市場，物業板塊能實現對房企的反向輸血。但是，文旅專案的整體回報週期過於漫長，讓本就近乎“驚弓之鳥”的資本市場有所畏懼。

一位融創人士曾於2021年透露，“一些經營較好的文旅專案，會有上市的規劃，有可能冰雪會先出來。”2021年末，市場傳聞融創考慮分拆冰雪業務，最早於2022年赴港上市。但也有業內人士分析指出，冰場和雪場投資和運營成本高、回報週期較長，平均回報週期為5-6年，資本市場需要更長的觀望時間。

04 房企文旅的不同活法

既然文旅是否會成為房企“新棄子”一說，尚無定論。那麼不如開啟思路，思考房企文旅如何跳脫原本的“文旅地產”發展模式，嘗試不同的新活法。拋開房企身份的侷限，以下這幾個“文旅+地產”的專案新玩法，或許能為房企文旅操盤手們帶來不一般的靈感。

迪士尼-先文旅後地產

今年2月，迪士尼宣佈推出迪士尼住宅社群業務“迪士尼故事生活”，與開發商和房屋建築商共同合作居民社群。而且，接受過迪士尼傳奇賓客服務培訓的迪士尼演職人員負責運營社群協會。根據公告，迪士尼的首個社群將建在美國加利福尼亞州科切拉谷，華特·迪士尼本人就在此擁有一個住所。

據“迪士尼故事生活”官網顯示，該社群有多種房屋型別可供選擇，包括莊園、獨棟住宅和公寓。不僅如此，該社群還將開發酒店、海灘公園、餐飲和娛樂產品。不難看出，這是一個典型的“文旅+地產”專案。不同的是，在“迪士尼故事生活”，文旅先行，成為了地產的補給養分。定位“尋求探索、創新和靈感的好奇夢想家和實幹家的終極目的地”的迪士尼住宅社群，對“迪士尼夢想家們”（迪士尼粉絲）來說，很難不心動。

良渚文化村-人文成就孤品

在社交平臺上，萬科良渚文化村頻頻出圈，這離不開美麗洲堂、良渚文化中心、曉書屋等公共建築和配套，還與五千年良渚文化遺址留存的古韻休慼相關。據瞭解，早在良渚文化村發展初期，萬科便定下了三大原則：尊重自然和生態，懷著對土地的敬畏之心開發；嘗試復興良渚五千年文明；著力於營造田園棲居生活，為中國新城市主義人居場所提供實踐範本。

隨著良渚文化村二期、三期的建設，勸學公園、礦坑公園等公共建築，以及舉辦的一系列活動，如杭州不熟藝術節、春日遊園會、各類展覽等，豐盈了人文精神底蘊。再加上酒店、商場等商旅設施的補充，讓良渚文化村在從人文精神上發展社群的基礎上，得以成為一個能夠滿足多重需求的綜合體目的地。因此，有人將良渚文化村譽為“文旅地產孤品”，人文在其中功不可沒。

阿朵小鎮-蓬勃的生命力

阿朵小鎮開業之際，曝光眾多。拂去一些虛實不明的讚賞，這個融創花了4年時間打造的旅居小鎮，著實藏了不少驚喜。既有“以田園綜合體”為核心，因地制宜而建的藏馬山森林公園，還有北方首個民宿叢集“阿朵花嶼”，集結多個頭部民宿品牌，以及生活配套商街“阿朵花街”、美術館、阿狸主題樂園等等。

在阿朵小鎮，自然和農業是強烈生命力的重要來源之一。不同於其他文旅小鎮，只是將農業視為點綴。從藏馬山的森林，藏馬湖，到阿朵雲茗谷茶田、芳香谷玫瑰園，阿朵小鎮已初步形成以農業、種植為主，包括春耕節、春茶節等節日設定。讓人在北國山水之間，也能遇見江南風雅，滿足了歸園田居的需求。

有人戲稱，“做文旅運營就像‘老鼠蹬油車’，一開始就停不下來。開始還會有哪天可以輕鬆點的思想，後來發現根本沒可能。”所以，一些房企在踏足文旅行業之際，會給自己確定發展週期。汪孟德曾說融創文旅的重要性，會在三到五年後顯現。從目前看來，三五年並不充裕，但是自身現狀卻讓房企難以繼續延長文旅板塊的發展週期。如果不能獨立行走，房企文旅專案很難扭轉成為“棄子”的局面。一場變革，勢在必行。