多地出“房票”政策!釋放什麼訊號?

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文 |《財經國家週刊》記者 丹華

“房票安置”——鄭州樓市再放大招。

近日釋出的《鄭州市大棚戶區改造專案房票安置實施辦法(暫行)》(下稱《辦法》)明確提出,鄭州的棚戶區改造中採取“房票安置”,被徵收人拿著房屋安置補償權益兌換的“房票”,就可以跨區域購買指定開發商的商品房,且不計入限購套數。

“這是鄭州地產政策的優化調整,有利於去庫存和降低棚改成本。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經國家週刊》記者表示,當前來看,地產政策已不能停留在單一維度,必須更加精細化、更滿足居民心理訴求,才能引導市場需求釋放。

不只是鄭州。僅今年以來,全國就有信陽、許昌、鄂州、張家港、溫州等近二十個城市推出了“房票”政策。“房票”政策密集推出,釋放了什麼訊號?

▲新華社記者 周牧 攝

鄭州推“房票”,可衝抵購房款

鄭州提出的“房票安置”,指的就是房屋的徵收人,比照貨幣安置、產權調換的政策,將計劃安置的房屋轉化為貨幣,以“房票”的形式出具給被徵收人,由其自行向開發商購買商品房的一種房屋安置方式。

如本次鄭州實施的市中心區域,即中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區,被徵收人可使用政府給予的“房票”,在參與“房票安置”的所有開發商專案中自主購房。

“‘房票’不僅解決了住房的問題,還給予居民相應的補貼及現金獎勵,大家心裡都鬆了口氣。”住在鄭東新區的劉文是一個被徵收人,據她介紹,按照原先的拆遷合同,其家庭約有600平方米的安置房,以6000元/平方米的價值計算,大約可以換得360萬元的‘房票’,按照2萬元單價可購買180平方米的商品房,“終於不用再等安置房了。”

▲新華社記者 牟宇 攝

值得一提的是,比照之前貨幣補償和安置房兩種方案,現在的“房票安置”辦法還額外給出了獎勵和優惠政策。

其中包括,由徵收人給予安置補償權益金額8%的獎勵,一併列入“房票”票面的總金額,同時以現金的方式獎勵3個月的過渡費。使用“房票”所購買的商品住房,不計入家庭的限購套數,還可享受安置房的稅收減免與商品房的子女入學資格等等。

“目的是拓寬城市棚戶區改造安置渠道,滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求。”北京師範大學政府管理研究院副院長兼產業經濟研究中心主任宋向清表示。通過“房票安置”,可以打破安置房建設慢、過渡週期長等狀況,無需多年等待,市民拿著“房票”就能買到現房,也不用被動地選擇居住在“回遷房”,在改善型購房上有了更多選擇。

“如果‘房票’推進工作到位,就可以減少或取消安置房的建設,減輕了政府直接建設此類住房的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經國家週刊》記者表示。

為了防止炒作和其他亂象,《辦法》同時要求,“房票”要實行實名制,持有人為被徵收房屋的所有權人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍內,且“房票”不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。

近二十城已推行,“去庫存”新招?

實際上,“房票”不是什麼新鮮名詞,歷史上不少城市曾推出過類似制度。

從2016年開始,在全國房地產“去庫存”的大潮之下,不少城市曾嘗試使用“房票”,尤其是庫存高企的鄂爾多斯、紹興、金華、義烏、湖州等地,短時間內大量購房人湧入市場,有效幫助了樓市復甦,直到2018年,棚改貨幣化的許可權被收回,“房票”才逐步淡出市場。

58安居客房產研究院分院院長張波對《財經國家週刊》記者表示,鄭州該政策的出臺,也與當地市場庫存壓力未得到根本性緩解有著直接關係,“‘房票’新政意在通過引導需求,以扭轉市場的下行態勢”。

鄭州也正是打響今年樓市政策調整“第一槍”的城市。3月1日,鄭州釋出《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》,其中涉及取消“認房又認貸”、降低利率、給予房企貸款支援等18條多維度、大力度的政策調整,但購房者的信心仍有待加強。

中房協的資料顯示,今年5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米,環比下跌16.5%,同比減少50.2%;二手房成交33.5萬平方米,環比繼續下跌14.2%。目前,鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米,去化週期仍達到34個月。

中指研究院河南公司總經理梁波濤表示,鄭州的住房市場較為特殊,由於過去長期且大規模推行城改,導致目前城改待安置的群體數量較大,而在巨集觀經濟增速下滑及調控的影響下,疊加去年暴雨災害,本地樓市的庫存壓力較大,整體市場有待提振。

▲河南省鄭州市一處商品住宅樓盤。新華社記者 李博 攝

他認為,《辦法》對市場至少有兩個影響,其一是可以妥善安置城改尚未安置的群體,保障此部分群體的合法權益,盤活鄭州當地的房地產市場;其二是政府通過鼓勵安置群體的“房票安置”,也可起到託底的作用,有利於市場去庫存,提振整體的市場信心。

公開資料顯示,這一輪已經推行“房票安置”的,包括河南信陽、江蘇常熟、浙江紹興、南京溧水、寧波奉化區等近20地。

“多地重啟棚改‘房票安置’制度,意味著新一輪去庫存正在悄然開啟。”多位業內專家對《財經國家週刊》記者表示。

如何辦好?細節仍需釐清

從公開資訊看,當前啟動“房票安置”的多為三四線城市,且大多存在庫存高企、去化壓力較大的情況,而該政策也正在各地不斷落地及完善。

市場人士認為,當前市場的核心問題是有效需求不足,而舊改、棚改正是一股相當強勁的需求,如果能通過各種有效措施,將該項需求成功引入樓市,將對盤活整個房地產市場起到類似於“鯰魚效應”的帶動作用。

“正如2015年時棚改貨幣化的推廣一樣,當前政策關鍵在於,能否找到一個滿足各方需要,可以因城施策,切實推動低線城市銷售復甦,又不至於刺激核心城市房價上漲的手段。”中信證券分析師陳聰表示。

在他看來,“房票”是徵收房屋過程中貨幣化安置和購置商品房掛鉤的一種跨期結算模式探索,由於嚴格限定區域使用,完全可以做到因城施策,一般不會造成一線城市的房價上漲,“所以該模式如果得到推廣,可能有助於推動房地產產業鏈的整體復甦。”

“‘房票’制度的意義,一是可以精準滿足一批購房需求,改變房地產市場的供求關係,讓市場回暖;二是可以通過精準向房企輸血,推動房企活躍起來,從而減少爛尾樓的面積。”公瑾企業管理諮詢有限公司合夥人曹炎炎認為。

根據鄭州《辦法》,“房票”持有使用期限自核發之日起計算,最長不超過12個月,被徵收人應在“房票”有效期內購房支付,逾期未使用的,將重新按照貨幣補償方式進行安置,而開發企業在取得“房票”之後,再統一向政府申請結算。

《財經國家週刊》記者採訪了幾位開發商高管,他們均認為,政策對市場肯定是有積極影響的,但還有一些細節需要釐清。房企的顧慮主要在於,不確定是以地方政府支付的形式,還是以抵扣土地款的形式進行,回款是到達監管賬戶還是企業賬戶,賬期是否會拉得比較長,以及可能對企業的現金流帶來的影響等等。

本刊記者致電鄭州市住房保障和房地產管理局,工作人員迴應說:“目前,大的安置方案已基本確定,但補償和安置細則可能還有待商榷。不少房企也都在瞭解相關情況。”此外,這位工作人員說,很多前期拆遷的人也都打電話來諮詢,但從政策設計角度來講,“房票安置”是面向沒簽過拆遷安置協議的新拆遷人群。

不少業內人士認為,“房票”政策在短期內可緩解房地產穩增長及去庫存的壓力,但能否成為各地的穩市“良藥”,仍需平衡好各方的利益,進一步完善落地細則。