新房要靠搶,“鬆綁”慢悠悠,“最牛風投城市”,還是不愛剛需|| 深度

語言: CN / TW / HK

wumiancaijing.com

////

兩年前房價大漲時,有網友高呼“把合肥還給剛需”,如今新房要搖號,調控也不緊不慢,合肥的剛需還好嗎?

本文由無冕財經(wumiancaijing)原創釋出

作者:陳欣苗

編輯:陳澗

設計:嵐昇

實習生:龍鈺虹

資料,跌跌跌,救市政策,寬寬寬——這是多數強二線城市當下的真實寫照。

但合肥,顯得有點不同。

一片跌聲中,合肥量價齊漲。據克而瑞資料,5月份,該市新房成交面積44萬平方米,已連續3個月環比上漲,同比漲幅達25%;當月成交均價,更是來到了近一年半的最高點。

“本地人能聽到的都是新房開盤就光。” 有網友如此表示。

都在救市,但合肥不緊不慢。

5月,南京、蘇州、鄭州等城市已多輪鬆綁,合肥的樓市新政才來,包括非熱點區域取消限購、二手房鬆綁等。6月26日,合肥才二度調整,加大鬆綁力度,直接取消企業及外地人購房限制。

這些年,伴隨產業發展的紅利,合肥樓市也“狂”了起來,十年房價漲超200%,被視為僅次於深圳、杭州的炒房第三城。

而今樓市率先出現暖意,又逐步加碼鬆綁,這個“最牛風投城市”,房價該飄起來了?

新房要靠搶

當下,合肥新房是啥狀況?

合肥近一年多新房成交及價格,圖片來自克而瑞。

一邊,是火熱的打新潮,上演千人搖號的“盛景”。

比如,6月,濱湖區建發美的珺和府,66套房417人搖號; 置地上璽411套房2258人搖號,競爭比分別達到6.3:1、5.1:1。

此前的1月,建發美的珺和府首推264套房,競爭比也超3:1,觸發5年限售。

這兩個樓盤,剛需要求首付三成起,而非剛需,首付要求是8成起,但這並不妨礙購房者們的熱情:兩盤的備案價格,均與周邊二手樓盤倒掛1萬+元/平方米。

又如,廬陽富人區四里河“神盤”——海創世襲莊園,5月推售,65套房165人搖號,競爭比2.5:1,去化100%。

2.4萬/平方米的備案價,與周邊樓盤,比如萬科森林公園掛牌價相比,基本有超1萬的倒掛。

據不完全統計,2022年1月至今, 合肥市區新房登記中,共13家樓盤觸發搖號。 從區域來看,大多數搖號盤位於濱湖、包河、高新等熱點區域板塊。

這些熱門盤,不僅是優質板塊+配套,不少更是疊加了價格倒掛,熱銷也就不足為奇。

另一邊,與搶房潮形成反差的,是登記“掛零”的淒涼場景。

同樣是在廬陽,佳源譽和灣卻遭遇了6個月來的滑鐵盧——4次推售、首次1人登記,餘下3次零登記。

火熱的場景同樣鮮少出現在新站、瑤海這樣的非核心區域。

所以也就不難理解,合肥的鬆綁更多聚焦於新站、瑤海等區域,直接是取消限購,無需社保即可買房,隨後又加碼至“住房不再計為家庭住房套數”。

區域性放鬆的效果已有所顯現。據安徽中原資料,新政後的5月,合肥成交備案3590套,環比漲幅達到33.16%;新站、瑤海兩區成交數達1554套,環比上漲51%。

二手房冷颼颼

相比新房,合肥的二手房則頗為落寞。

合肥上一輪瘋漲(2020年下半年到去年初),由新房傳導至二手房,特別是學區房的暴漲,讓這座“網紅”城市站上了風口浪尖。 彼時網友高呼“把合肥還給剛需”。

隨後是政策打壓,市場開始退燒。而今,一年過去了,合肥的二手房仍在探底。

“合肥房價在過去兩年一口氣把未來幾年的漲幅都用掉了, 就算未來合肥房價能不大跌,也很難再大漲了。對於那些投資房產的人來說,房價不是漲就是跌。在這種心理下,合肥的待售二手房數量就越來越多了。”微博房產博主@有事問彭叔如此分析。

當下合肥的房價,已從去年那波衝高後回落。

具體來看,據房天下資料,3萬元/平方米以上的政務區和濱湖區,已回落到2.98萬元/平方米、2.8萬元/平方米;緊隨其後的蜀山區、廬陽區、包河區,除了廬陽區還堅挺在2萬元/平方米,其餘兩區均低於2萬元;邊緣板塊的瑤海區、新站區,一度炒到1.5萬元/平方米以上,而今是1.2萬/平方米的水平。

二手房庫則處在高位。

據貝殼找房的監測資料,今年來,合肥二手房的月新增房源整體呈現上升趨勢,截至6月24日,掛牌量達到89167套,接近9萬套。而正常情況下, 合肥的庫存維持在6萬套左右。

不僅如此,業主的掛牌價也處於下行階段,可見其對未來房價信心依舊不足。

合肥二手房掛牌均價,圖片來自貝殼找房。

與高庫存形成對比,二手房的交易量還是不夠看。

據全國行情網資料, 去年4月新政落地後,二手房每月成交量持續走低,連跌7個月, 最低谷為去年10月份,月成交量僅664套,跌幅達87.6%,之後有所回升。

但今年來,月成交量也只有1000套出頭。

據國家統計局資料,5月合肥二手住宅銷售價格指數環比下跌0.5%,已連跌9個月;與去年同期相比,下跌2.7%,已持續下跌3個月。

成交量價走低,可見當下合肥的二手房市場,觀望情緒仍重,買家對未來市場的預期減弱,但想要賣,也難賣出去。

現在合肥的二手房價雖然回落,但也不低。特別是一二手倒掛,買家當然會更多湧向新房市場。

不過,5月限購政策調整後,二手房市場出現回暖現象。據貝殼研究院資料,新政後合肥二手房成交量環比增長64.5%,月度成交量創近一年來新高。

仍然是瑤海和新站表現明顯,環比增長近1倍,剛需戶型;其次為政務、濱湖、高新,改善型需求開始釋放,環比增長超7成。

鬆綁為何如此從容?

整體來看,目前合肥的樓市,只能說是處於初步恢復的階段。特別是5月新政後,一二手房環比有明顯提升。

但同比,據中指研究院資料,今年1-5月,合肥新房、二手房成交面積同比降幅分別仍有43%、70.8%。

這也就不難理解,在首次區域性鬆綁試探後,合肥再度放鬆,以加速樓市回暖。

不過,相比中部早已“脫光”的兄弟團們,比如已13次鬆綁的南京,合肥政府的鬆綁動作,顯得從容,既不急躁、也不慢吞吞,該出手時就出手。

底氣何在?

一是,合肥政府常年對供應端的拿捏。

這些年,合肥的土地供應量逐年下降,價格卻是連年攀升,住宅市場長期處於供不應求的狀態。去年的供應面積更是達到5年來新低,同比銳減27.37%,供求進一步失衡。

合肥土地市場供應情況,圖片來自克而瑞。

特別是區域分佈上,往西、往南,合肥的教育+產業+政治高地,比如濱湖、政務、高新區等熱點片區,供應一直十分有限,當中政務區已斷供多年了。

相應的,合肥的庫存非常低。據安徽中原資料, 截至5月底,合肥的去化週期只有3.8個月,這一年半來最多也沒超過5個月。

這個數字意味著,合肥的房價,要亮起上漲的紅燈。按住建部規定, 一個城市的去化週期低於6個月,就要加快土地供應,以緩解房價上漲壓力。

供不應求、庫存低,買房者不得趕緊衝上去買。特別是上述熱點區域,一房難求,有的還倒掛,買到就是賺到。

可看下圖,5月份,濱湖區、高新區,均是供不應求,價格堅挺,環比上月還分別漲了10.43%、8.11%。

圖片來自安徽中原地產。

所以,隨著疫情消退,前期需求積蓄釋放,加上利好政策的催化,合肥樓市自然會開始反彈。加上本身就存在房價上漲的壓力, 合肥的政策鬆綁節奏,不宜過急。

二是,近年大搞高新產業給合肥帶來的底氣。

近十年,合肥的GDP總量增幅達到272%,在全國城市中排名第二。這匹“經濟黑馬”逆襲,靠的就是新興產業投資拉動。

通過產業引進和資本投入的方式,合肥政府將這個“先天不足”的中部邊緣城市,變成了高新制造產業叢集地,顯示面板、積體電路、人工智慧等高新技術產業齊聚,京東方、蔚來、長鑫儲存等頭部企業也落戶於此。

“人隨產業走”,大量工作崗位和就業機會,自然造就了合肥突出的人口虹吸能力。這些, 都是購買力所在。

2021年,合肥城區人口突破500萬,全市常住人口逼近千萬,人口總量首次超越南京; 近10年,新增人口191萬人,年均增長2.3%,高於全國1.8個百分點。

常住人口中,65歲及以上人口占總人口比重為12%,比全國低1.5個百分點,總撫養比為40%,人口紅利明顯。

房價支撐力多大?

不容忽視的是,地方政府控盤,高科技產業加持,既是合肥的底氣,亦是房價的加速器。

快跑的十年,合肥的房價漲了多少?206%!

在房價該不該這麼漲這件事上,外界的看法是割裂的。

“肥吹”一派看未來,產業騰飛、經濟正處高速發展期的合肥,潛力無限,房價這麼漲很正常;非“肥吹”一派認為,合肥房價漲的太離譜了,“市民未富,房價先漲”,有甚者認為, “合肥目前的房價透支了未來十年的漲幅”。

橫向對比,合肥的房價,確實不便宜。

對比中部四大省會城市,合肥、武漢、長沙、鄭州,合肥的房價最高。但是,無論是經濟體量、人口總量、人口增量等指標,都不及其他三座城市。

尤其與中部龍頭武漢相比,合肥的GDP差了超6300億,人口差408萬,本科高校、高新企業數量也只有武漢一半不到的水平,房價卻已經超過武漢。

中部幾大城市房價、人口及高新企業數量比較。

合肥樓市本身也是十分卷的。

據稱,“寧要政濱高(政務區、濱湖新區、高新區)一張床,不要瑤新北(瑤海、新站、廬陽北)一套房”,是合肥家喻戶曉的買房定律。

“合肥樓市畸形明顯,政務、經開、濱湖等板塊,和瑤海、新站等板塊簡直就是兩個城市,差的不是一點兩點。”諸如此類抨擊合肥區域發展不均衡而導致房價分化在各大社交平臺上,屢見不鮮。

上面其實也有提及,合肥這座城市整體的發展,其實是往西、往南的,而今的房價高地,也是分佈在這一區域。

可是,動輒兩萬多三萬的房價,多數普通剛需是無法上車的,東北區域的代表,比如新站、瑤海區,才是購買力相對較低的剛需客安家的地方。

矛盾的是, “合肥民富基礎較弱,購買力相對欠缺,需求方面以剛需為主”,克而瑞在合肥的城市調研報告中指出。

資源和房價的高度分化,對剛需來說不失為一種傷害。

要知道,安徽本就處於被江浙滬包圍的尷尬位置,上海、寧波、杭州、南京這些城市的產業發展均不錯,且合肥旁別還有南京分流。

所以在未來,合肥的人才吸引力,是有壓力的。

不可否認,近年合肥的經濟發展和產業成就,確實不錯。但房價,也確實有些“膨脹”了。面對周邊的人口虹吸壓力,這座城市確實該多為剛需考慮考慮。

聯絡入群 | 加微信:Damian0601

商務合作 | 加微信:xiaomian0504

版權宣告

本文由無冕財經原創釋出,版權歸無冕財經所有,未經授權,轉載必究!商務、內容合作,請聯絡小冕(微訊號:xiaomian0504)。

發現 “分享” “贊” 了嗎,戳我看看吧