房票安置的巨集觀邏輯與來龍去脈

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本週關注:“房票安置”的巨集觀邏輯與來龍去脈

6 月以來,個別二線城市與較多三線城市集中性出臺針對棚戶區改造環節的“房票安置”政策,目前已有鄭州、南京溧水、浙江溫州等十個城市或地區密集出臺政策,且近一週明顯加速,引發市場高度關注,本文從巨集觀邏輯出發釐清“房票安置”前因後果與潛在影響。

一、什麼是房票安置? 針對棚改拆遷補償環節,徵收人以出具房票的方式,代替貨幣或實物補償 ,被徵收人憑藉房票向參與房票安置工作的房地產企業購買商品房,為鼓勵被徵收人使用房票,採取政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等措施。

二、棚改補償的前因後果: 15 年開始的供給側改革中“去庫存”主要工作為化解商品房庫存,棚改大面積鋪開,並採取 PSL 、土地出讓收入支援貨幣化安置的方式,較明顯的拉動二三線以下地產銷售。 但人口淨流出、人均居住面積已較高的背景下,本地地產需求難以消化大規模的棚改貨幣化補償,貨幣資金外流進入一線和強二線城市,推升一線城市房價泡沫,加劇房地產市場分化風險,於 18 年後逐步叫停。

三、本輪“房票安置”的核心導向: 2 月中旬以來因城施策持續加碼,一二線地產銷售已積極回溫、但三線及以下遲遲迴補較慢, 為拉動三線及以下疲弱的地產銷售、同時避免“貨幣化安置”加劇房地產市場地域間分化風險,房票安置應運而生。

四、“房票安置”財政資金何來? 房票用於指定房地產開發企業的模式,或意味著通過確定性拉動對應地產銷售而激發房企購地積極性,仍是以土地出讓收入彌補, 棚改貨幣化逐步被叫停後 PSL 規模壓降、動用概率小,且銀行間流動性充裕、無需增加基礎貨幣投放。

五、後續潛在影響: 可適度拉動目前疲弱的三四線地產銷售,但考慮到三四線城市人口淨流出、人均居住面積已較高的長期邏輯,以及今年棚改套數壓減、商品房庫存相較 15 年明顯偏低的短期因素,預計三四線地產銷售仍難以大幅反彈,更深層次的問題仍待縣域下沉式、城市群連片式的更平衡的城鎮化程序解決,以釋放地產中長期需求。

國常會:促進汽車更新消費,進一步釋放汽車消費潛力,或增加汽車相關消費 2000 億。 6 22 日, 國常會將促消費擺在了更加突出的地位,指出 “消費是經濟的主拉動力,是當前推動經濟執行迴歸正軌的重要發力點,促消費政策能出盡出” ,汽車作為單一最大消費品和疫情中衝擊最明顯的行業, “要進一步釋放汽車消費潛力” 一是活躍二手車市場,促進汽車更新消費。 二是支援新能源汽車消費, “考慮當前實際研究免徵新能源汽車購置稅政策年底到期後延期問題” 。三是完善汽車平行進口政策,有序發展汽車融資租賃,支援停車場等建設。 國常會預計 “政策實施預測今年增加汽車及相關消費大約 2000 億元” 。前期車輛購置稅減免對汽車消費的促進已經開始顯現,乘聯會預計 6 月狹義乘用車銷售同比或上行 32.4 個百分點至 15.5% 。隨著政策的逐漸落地,可以預期未來兩年的部分居民購車需求將有效提前至今年實現,今年下半年汽車消費或成為穩定居民消費的一大來源

上週高頻資料和政策回顧:地產銷售改善加快,上海復產加速。 1 )消費: 乘聯會預計 6 月狹義乘用車零售同比增長 15.5%5 月國內手機出貨量同比降幅收窄 24.8 個百分點至 -9.4% 2 )地產: 因城施策持續加碼、聚焦財政資金補貼購房稅款, 30 大中城市商品成交面積三年平均增速回升 6.5 個百分點至 5.3% ,今年以來首次轉正。 3 )通脹: 國常會進一步部署確保全年糧食豐收。 4 )供給: 上海全社會用電量已恢復至去年同期的 92.48% ,規模以上企業的用電已恢復至去年同期水平的 99.59% 5 )貨幣與流動性: 留抵退稅持續投放,臨近月末 DR007 有所上行。 6 )財政: 6 月底已發和計劃發行新增專項債累計 3.4 萬億。 7 )匯率: 復工復產持續推進,人民幣小幅升值。

1. “房票安置”的巨集觀邏輯與來龍去脈

今年以來,各地方逐步推出針對棚戶區改造環節的“房票安置”政策,且 6 月以來明顯加快,個別二線城市與較多三線城市集中性出臺,目前已有鄭州、南京溧水、浙江溫州等十個城市或地區施行,本週明顯加速。本文從巨集觀邏輯出發,釐清“房票安置”的前因後果與潛在影響。 我們以最新出臺、政策檔案相對公開完備的鄭州為例。

一、什麼是房票安置?針對棚改拆遷補償環節,徵收人以出具房票的方式,代替貨幣或實物補償,被徵收人憑藉房票向參與房票安置工作的房地產企業購買商品房,為鼓勵被徵收人使用房票,採取政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等措施。

房票安置的定義: 據《鄭州市大棚戶區改造專案房票安置實施辦法 ( 暫行 ) 的通知》,房票是被徵收人房屋安置補償權益貨幣量化後,徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。房票式樣統一制定。而房票安置是徵收人比照貨幣安置、產權調換的政策,將計劃安置的房屋轉化為貨幣,以房票形式出具給被徵收人,由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房 ( 含住宅與非住宅,下同 ) 的一種房屋安置方式。被徵收人選擇房票安置的,視同放棄房屋產權調換。

使用房票激勵手段: 被徵收人選擇房票安置的,安置補償權益按照房屋徵收與補償相關規定計算後,由徵收人給予安置補償權益金額 8% 的獎勵,作為房票安置政策性獎勵,列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被徵收人 3 個月的過渡費。此外, () 被徵收人使用房票所購買的商品住房,不計入家庭限購套數。且按照《河南省人民代表大會常務委員會關於河南省契稅適用稅率等事項的決定》中“因土地、房屋被縣級以上政府徵收、徵用後重新承受土地、房屋權屬,選擇貨幣補償且成交價格不超過貨幣補償部分免徵契稅,對超出部分徵收契稅”的規定,享受稅收減免。

二、棚改補償的前因後果: 15 年開始的供給側改革中“去庫存”主要工作為化解商品房庫存,棚改大面積鋪開,並採取 PSL 、土地出讓收入支援貨幣化安置的方式,較明顯的拉動二三線以下地產銷售。但人口淨流出、人均居住面積已較高的背景下,本地地產需求難以消化大規模的棚改貨幣化補償,貨幣資金外流進入一線和強二線城市,推升一線城市房價泡沫,加劇房地產市場分化風險,於 18 年後逐步叫停。

2015 年以來,作為供給側改革“三去一補一降”中“去庫存”的主要方向,化解商品房存量庫存的工作加速鋪開,棚改貨幣化也成為各個地方主要方式,棚改套數由 12-14 年平均 370 萬套 / 年,大幅上升至 15-18600 萬套 / 年以上,多地貨幣化安置比例在 50% 以上。為配合地方政府在拆遷補償中的貨幣化安置資金需求,中國人民銀行 2014 年創設抵押補充貸款( PSL ),指出 “為開發性金融支援棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。” 而在貨幣化安置大面積鋪開背景下,二三線以及中西部地區地產銷售受到明顯支撐,東北和西部地區地產銷售增速由 155%-19% ,分別大幅上升至 1721%26% ,且明顯高於彼時東部地區地產銷售( 176.2% )。但長期來看, 10-20 年我國經歷較為明顯的城鎮化不平衡問題,中西部地區人口淨流出,同時本地的人均居住面積已較高,因此實際的本地地產需求無法消化大規模的棚改貨幣補償,貨幣補償資金外流進入一線和強二線城市,推動東部地區地產銷售與房價在 18 年後明顯上行,一線城市房價同比由 184-1% 明顯上升至 1944.7% 。在此背景下,棚改貨幣化被逐步叫停, 1810 月國常會強調棚改計劃制定需科學考慮地方財政承受能力,各地也陸續開展棚改中期調整計劃, 19 年棚改套數減半。 20 年後規模繼續壓減, 2022 年計劃新開工套數僅 120 萬套。

三、本輪“房票安置”的核心導向: 2 月中旬以來因城施策持續加碼,一二線地產銷售已積極回溫、但三線及以下遲遲迴補較慢,為拉動三線及以下疲弱的地產銷售、同時避免“貨幣化安置”加劇房地產市場地域間分化風險,房票安置應運而生。

今年二月中旬以來,各地因城施策穩地產需求的政策持續加碼,目前已形成較為系統的五個方面政策,也即降低首付比、增加公積金貸款額度、降低房貸 LPR 加點、利用財政資金補貼契稅等購房支出、部分城市放開限購限售等。而按政策向地產銷售傳導三個月時滯的歷史規律, 6 月以來各地地產銷售已見到積極的回補過程。相較於 5 月底,截止 622 日,一線、二線城市商品房成交三年平均增速均改善 25 個百分點,分別達到 8.2%20.6% 的較高水平,但同期三線城市卻回落 3.6 個百分點至 -19.3% 。在此背景下,近期“房票安置”在三線城市大面積鋪開,恰恰是旨在像 15-17 年模式拉動本地的地產需求,但目前一二線城市地產銷售恢復情況良好,同時避免貨幣化安置時資金外流推升一線城市房價泡沫、加劇房地產市場分化的風險,房票安置後被徵收人獲得的房票只能在本地流通使用,而不能用於購買外地住房。譬如鄭州“房票安置”適用範圍就是鄭州中心城區。

四、“房票安置”財政資金何來?房票用於指定房地產開發企業的模式,或意味著通過確定性拉動對應地產銷售而激發房企購地積極性,仍是以土地出讓收入彌補,棚改貨幣化逐步被叫停後 PSL 規模持續壓降、動用概率較小,且當前銀行間流動性已十分充裕、無需增加基礎貨幣投放。

居民持房票購房時,政府需劃撥相關款項。 被徵收人憑房票購房時,被徵收人持簽註後的房票、商品房買賣合同,向房票核發人申請資金劃撥,房票核發人接到資金劃撥申請後,應當在 10 個工作日內將應付資金撥付到房票上註明的收款賬戶,也即房地產企業賬戶。弱房源為期房的,則劃入專案預售資金監管賬戶。

財政資金只有兩個來源,其一是 PSL 但本次各地方推進“房票安置”是自下而上的模式,並非類似 15 年政策自上而下的鋪開,這也意味著央行並不會直接進行 PSL 操作,同時實際上自 18 年棚改貨幣化被逐步叫停以來, PSL 規模持續壓減,再次動用的概率較小。

財政資金的第二個來源也即土地出讓收入,目前地方政府土地出讓收入壓力較大的核心原因在於房企拿地積極性較低,後者與今年以來地產銷售持續偏弱有關。但房票安置引導持房票居民購買指定的房地產企業商品住房,能確定性的拉動地產銷售,也將相應帶動房企購地積極性,穩定當地的土地出讓收入,以此作為房票安置的真正資金來源。

五、後續潛在影響:可適度拉動目前疲弱的三四線地產銷售,但考慮到三四線城市人口淨流出、人均居住面積已較高的長期邏輯,以及今年棚改套數壓減、商品房庫存相較 15 年明顯偏低的短期因素,預計三四線地產銷售仍難以大幅反彈,更深層次的問題仍待縣域下沉式、城市群連片式的更平衡的城鎮化程序解決,以釋放地產中長期需求。

主要集中於三線城市的“房票安置”政策確實可適度拉動目前疲弱的三四線城市地產銷售,也與 15-17 年的模式方向接近。但從幅度上來看,三四線地產銷售難以見到大幅改善,一方面,今年棚改套數僅 120 萬套,僅相當於 15-18 年間的 20% ,同時 15-17 年三四線城市地產銷售高增是由大規模化解前期存量待售商品房現房的支撐,但今年以來商品房待售面積三年平均增速僅 2.9% ,與 1530% 的增速相比明顯偏低,意味著三四線城市地產銷售反彈的幅度也會遠低於 15-17 年。同時更重要的是,過去 10 年間伴隨不平衡的城鎮化問題加劇,三四線城市面臨明顯的人口淨流出壓力,同時本地人均居住面積已較高,本地存量購房需求實質上較為有限。未來中長期地產需求仍是需要通過更平衡的城鎮化,帶來本地新增購房需求。