債務違約3個月後,千億房企老闆“退位讓妻”

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文 | 張文靜

編輯 | 田晏林

01 大難臨頭,夫人頂上?

踏進千億銷售行列不到兩年,起家於廈門的房企禹洲集團控股有限公司(簡稱“禹洲集團”)近期因無法支付4筆到期債務,陷入資金鍊困境。而其於6月24日晚間釋出的一則公告,卻讓業內大開眼界。

公告表示,林龍安因工作安排調整辭任董事會主席、公司執行長、董事會可持續發展委員會主席、董事會薪酬委員會及董事會提名委員會成員。辭任後,上述職務由他的妻子郭英蘭接任,而林龍安調任非執行董事,只剩下“可持續發展委員會成員”的頭銜。

目前,郭英蘭已經替代丈夫成為這家千億房企的“掌門人”。公告中,禹洲集團表示,“董事會相信郭英蘭一人兼任董事會主席及執行長,可確保集團貫徹的領導,並有效作出及執行集團的整體策略。董事會認為,此架構不會損害權力與許可權兩者的平衡。”

作為禹洲集團創始人,上世紀90年代初,在廈門市財政局工作的林龍安在“下海潮”中,選擇辭職創業,於1994年創辦了禹洲集團。

林龍安給公司取名“禹洲”,意為“大禹治水,荒漠成洲”。從某種意義上來說,他的確實現了最初的願望。

從“大本營”廈門起步,禹洲集團在發展10年後進入福州,繼而踏入上海,走向全國化道路。2009年,禹洲集團地產板塊在香港上市。

經歷20多年的發展,禹洲集團從小做大,目前涵蓋房地產開發、商業投資運營、酒店運營等多個業務,覆蓋長三角、粵港澳大灣區、環渤海、海西、華中和西南等城市群,總資產1743.81億元。截至2021年12月31日,該公司土地儲備可售建築面積約2042萬平方米。

2020年,禹洲實現1049.67億元全口徑銷售額,正式踏入千億房企陣營。但好景不長,不到一年時間,禹洲集團就被爆出債務危機,今年以來,該公司已公開宣佈多筆債券違約。

外界疑惑的是,公司尚在生死存亡之際,身為創始人的林龍安卻抽身離開,讓夫人上位,這其中究竟有何緣由?

儘管禹洲方面告訴媒體,林龍安還擔任多個社會職務,辭任公司主席和執行長後,將能抽出更多時間和精力進一步履行其社會職責。且在公司內部,林龍安作為非執行董事,也會繼續參與董事會的監督、檢查等工作。

但在外界看來,這些說辭只能印證一件事,那就是林龍安已不再實際參與公司管理,所有權利已轉至妻子郭英蘭手上。

資料顯示,郭英蘭最早在中國建設銀行廈門分行工作,1997年加入禹洲集團後,主要負責公司財務、資金及審計工作。在房地產開發及財務管理領域,她擁有24年的經驗。

據媒體報道,在創業之初,郭英蘭一直是林龍安的左膀右臂,最早鼓勵和支援林龍安“下海”的人。在禹洲步入正軌後,郭英蘭一直站在林龍安背後,掌控禹洲的財政大權,為林龍安出謀劃策。

不過,坊間傳聞稱,近些年來,夫妻倆內鬥嚴重。但在行業人士看來,這個時間點變更法人,更像是林老闆在自建“防火牆”,不排除是夫妻倆商量好的一出“戲”。

無論真相如何,眼下禹洲集團正是最缺錢的時候,上位後的郭英蘭能找來錢嗎?

02 10億美元債壓頂

禹洲集團現在的唯一目標就是“活下去”。

6月2日,林龍安轉發公司端午節海報,主題語為“追浪而上,年年激流啟韶光!”只是在外界眼裡,禹洲集團是被激流拍中的房企。

5月末,禹洲集團釋出違約公告,坦承自己資金鍊斷裂,無法支付已到期且超過寬限期的多筆境外美元債券,違約規模合計約5728萬美元。

發出這份公告不是一件艱難的事,違約事件也沒有引起市場過多的關注。因為對禹洲集團來說,這已不是第一次公開自曝違約。

2022年1月,禹洲集團就要對兩筆優先票據進行交換要約,還在公告中告訴投資者,“如果無法控制交換票據違約的影響,公司不得不面對破產風險。”

最終,這兩筆美元債展期獲得82%債權人高比例通過。但仍有部分債權人態度強硬,要求禹洲集團回購,還有債權人發出了償債通知書。

3月7日,禹洲集團一筆2023年到期、票面利息8.5%的美元債利息在寬限期後未能如期支付,正式“官宣”違約,現金流的危機再也掩蓋不住了。這之後,該公司的違約公告一份接一份地發出。

據報道,截至目前,禹洲集團存續美元債13只,存續規模56.75億美元,其中將有超10億美元債於一年內到期。此外,年報顯示,截至2021年底,禹洲集團有息負債有565.82億元,一年內到期有息負債139.99億元。

為了自救,禹洲集團不僅聘請財務和法律顧問團隊尋求美元債解決方案,還更換核數師,但一直未有積極訊息傳出。

其實在2021年,林龍安就曾數次回購美元債,增持公司股票。進入2022年,禹洲集團不僅以10.6億元將距上市僅一步之遙的物業公司賣給了華潤永珍生活,還出售了香港九龍旭日街樓宇專案回籠資金。只是在龐大的債務面前,這些自救行動顯得十分無力。

市場對禹洲已經失去了信心。6月6日,穆迪下調禹洲評級,稱禹洲可能會進行債務重組,並不得不依靠出售資產或潛在投資者的投資來獲得償債所需資金。但這些籌資活動的執行風險較高,債權人的回收前景仍不明朗。

(圖源:視覺中國)

03 致命的“千億”誘惑

在一眾房地產企業中,禹洲集團屬於典型的“夫妻店”和家族企業。

除林龍安、郭英蘭夫婦外,他們的女兒林禹芳此前在公司內任執行董事及可持續發展委員會主席,不過已於去年12月辭任。林龍安的妹夫林聰輝及胞弟林龍智也都在公司任職,分別負責質量控制、預算編制、審批及審查和行政後勤。

據媒體報道,林龍安因為是做財務出身,與其他閩系地產老闆的“激進”理念不同,他本人不愛冒進,很認同港資房企穩健保守的經營思路。

2017年以前,禹洲集團的發展速度並不快,專案集中在核心的一二線城市,2016年銷售規模僅232.6億元。因此在行業人士看來,隱患或許是從提出“千億”銷售額目標時開始埋下。

2016年,禹洲集團將總部遷至上海,於次年提出千億目標,開始大手筆拿地,加槓桿擴張。

2020年,禹洲集團成功跨過千億門檻,短短四年時間,將銷售規模翻了四倍之多。與此同時,該公司總負債也從2016年的571.88億元,一路飆升至2020年底的1438.95億元。也是在這一年,禹洲集團採用上海-深圳雙總部戰略。

然而這樣的高光時刻,林龍安並沒有享受太久。前幾年高價拿地和高槓杆擴張帶來的債務問題難以掩蓋,禹洲集團跟著它的“閩系”兄弟們一起,倒在了“千億”誘惑面前。

一位房企人士評價稱,“閩系房企前期積累少,在這一輪週期中又加槓桿最厲害,所以爆雷的最多。”

2021年開始,林龍安不再提規模,禹洲集團也開始收縮戰線,強調專案以利潤為導向。上述房企人士告訴《財經天下》週刊,去年禹洲在某城市“優化”了大批員工,分公司大部分人都走了,連協助“優化”的人力最後都被“優化”了。

在今年初的開年會議上,林龍安還表示,要以“小而美”的發展路線,爭取長期“活下去”。但眼下,或許“活下去”才是最難的事。