莆田富豪兄弟,雙雙躺進“ICU”

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在勉力維持了4個月的體面後,近日,閩系千億房企融信中國接連被曝出員工跟投“爆雷”、專案停工、業主維權以及21.5億債券計劃展期等諸多問題。作為福建莆田房企的代表,融信中國的老闆歐宗洪和正榮地產的老闆歐宗榮是親兄弟。繼今年2月正榮官宣違約後,融信終究還是走上了哥哥的老路,雙雙躺進“ICU病房”。

撰文  張文靜

編輯  /   田晏林

6月30日,市場有訊息稱,“閩系”房企融信中國控股有限公司(簡稱“融信”)計劃將兩隻在7月4日可回售的人民幣債券展期一年。這兩隻債券分別是2023年到期的“19融信01”,及2024年到期的“19融信02”。據媒體估算,此次面臨回售金額合計21.5億元。

《財經天下》週刊就此事向融信方面求證,截至發稿,暫未收到回覆。

其實這段時間,這家千億房企早已自顧不暇。該訊息被曝出前,融信先是因員工跟投清算退出方案,引發員工不滿;隨後,上海融信南翔印象專案傳出爛尾訊息,又鬧得沸沸揚揚。

近日,有多位杭州購房者向《財經天下》週刊反映,融信在杭州奧體地塊開發的傲世邸專案,存在“技術性流搖”的可能。

回想2021年年中,融信還在杭州、福州、溫州等地豪擲170億元斬獲多宗“地王”。但揮金如土時有多輝煌,現在被各方追債時就有多落魄。

今年2月,融信老闆親哥哥的公司正榮地產官宣違約,融信被牽連,與正榮一起遭遇“股債雙殺”。彼時,融信急忙撇清關係,並迅速償還了一筆到期債務,試圖向外界證明經營正常。

但這種體面也僅僅維持了4個月。這對昔日的福建莆田富豪兄弟便雙雙躺進地產“ICU病房”。

“網紅”樓盤真假停工

看了半年多房子的王萌,近日成了杭州“三百勇士”中的一員。讓她獲得此“殊榮”的,是融信中國開發的傲世邸專案。

據王萌介紹,傲世邸均價每平僅4.7萬元,周邊二手房在8萬元左右,倒掛非常嚴重。只要房子能順利交付,這筆買賣就穩賺不賠。

可是開發商拿地一年多時間,遲遲未開盤,而且近期開盤登記前,融信還被曝出員工跟投“爆雷”、多地專案停工和業主維權等訊息。諸多“意外”讓傲世邸充滿變數,也嚇退了一些意向客戶。

其實在6月22日一早,傲世邸在正式公佈登記結果前,曾被當地媒體報出專案停工的訊息,引發市場譁然,最恐慌的還是參與登記的購房人。

一位長期關注杭州房地產市場的人士告訴《財經天下》週刊,地處核心地段的傲世邸,一二手房價格倒掛嚴重,不缺買家。因此停工訊息的釋放,存在開發商希望“技術性流搖”的可能。

所謂“技術性流搖”,是指專案開盤前,開發商提前通知購房者不進行線上登記,直接線下認購,不讓專案進入“搖號”階段。而若要“流搖”,需要報名人數不足房源總數。

據上述市場人士介紹,開發商這樣做,可私下加價賣房,“如加價100萬元,可把主臥的衣帽間改成衛生間。”據他測算,傲世邸專案共6幢樓,其中3.5幢樓是公租房和自持,僅2.5幢能對外出售,按每平4.7萬元的單價賣,會虧損。

杭州房企人士何元看到傲世邸的停工通知時,也認為事情並不簡單。“在專案開盤登記的最後一天突然出現停工通知,還在網上瘋傳,這或許是開發商故意放煙霧彈,為的就是勸退購房人。”

《財經天下》週刊在傲世邸一張204平米的戶型圖上看到,一套四室兩廳兩衛的房子,主臥卻沒有設定衛生間。有行業人士表示,這種情況比較少見,可能需加價改裝。“戶型圖出來後,業內人一看圖就知道開發商的意圖,想在專案流搖後,賣裝修包賺錢。”

何元表示,“技術性流搖”在杭州已出現多年,最早開發商是為了更好地完成去化。但近兩年,杭州土拍價格較高,同時新房限價,開發商為了盈利,只有捆綁車位或者家裝包賣房,但杭州又不允許捆綁銷售。在杭州市場不愁購房者的情況下,開發商可通過技術性流搖,把房子賣給想要買車位或者買家裝包的客戶。

不過,市場也有聲音認為,工地停工,對開發商品牌形象損傷太大,為了勸退購房人,自己張貼停工通知,大可不必。

對於流搖和停工訊息,融信方面告訴《財經天下》週刊,“這些都是傳言,不知道停工通知是誰貼的,我們從公司角度沒辦法去證實這些傳言是怎麼傳起來的。”該工作人員表示,目前傲世邸已經恢復正常施工,“現在政府都在盯監管資金,不大可能會出現交付問題。”

儘管被負面訊息包裹,但傲世邸的地段實在太好了,且與周邊二手房價差巨大,該專案118套房源仍然吸引了373位購房者登記報名。杭州“三百勇士”的名號由此被傳響。

“誰不怕呢?但富貴險中求。”王萌清楚融信面臨的資金困難,該專案雖然有延期交付甚至爛尾的可能,但她還是賭了一把。

她賭杭州相關部門會更加嚴格監管風險房企開發專案的賬戶資金流向,而且該專案位於核心地段,還有兩棟公租房,政府是怎樣也不會允許其爛尾的。

不過,受停工訊息影響,6月25日傲世邸正式搖號那天,現場有不少家庭放棄選房,棄選率超50%。王萌排在39號,如願選中一套房子,但在她之前有15戶棄選。

(圖源:視覺中國)

上海專案“爛尾”?

相比傲世邸“停工風波”引發的爛尾焦慮,融信在上海、鄭州等地多個專案的業主正在為此維權。其中,上海嘉定區融信海納印象惹出的麻煩最引人注目。

海納印象位於上海北虹橋南翔板塊,距離上海網紅商業體印象城很近,地段頗好,是備受關注的網紅盤。據媒體報道,近期不少業主反映所購買的融信海納印象停工已7個月,原因是開發商融信將預收款挪用,拖欠工程款。監管銀行稱,有20億元資金未進入監管賬戶。

6月20日,部分業主在融信總部聚集維權。在社交平臺上,有上海本地人士聽到海納印象可能“爛尾”的訊息時,感到不可置信。他還記得,該專案剛開盤時是何等火熱,想要排上號,不僅卡積分還要卡首付。打新過該盤的一位購房人也坦言很後怕,他曾被卡首付遭遇勸退,現在想起來頗有“塞翁失馬、焉知非福”之感。

當初該專案炒得有多火熱,現在業主維權產生的影響就有多大。上海一位房企人士告訴《財經天下》週刊,其實海納印象不至於爛尾,上海的專案安全邊際較高,即使公司真爆雷,也會優先保證這樣城市的專案交付,“畢竟老闆自己都在上海,躲都躲不掉。”但他認為,延遲交付是大概率事件。

但掏空家庭積蓄乃至家庭成員數個錢包的業主,顯然不能接受這樣的風險,紛紛拉起了維權群。融信方面告訴《財經天下》週刊,海納印象正在逐步復工,已經有工程隊進去了。

在上海海納印象引起關注之前,融信在杭州的雲瀾天第府專案,也因監管賬戶資金被挪用的情況,遭到業主投訴。鄭州融信奧體世紀專案業主今年也頻頻投訴專案停工,催促開發商儘快復工。

融信資金狀況早有跡象。杭州一位房企人士稱,他此前早了解到融信資金出問題,“融信展望軒專案都停工很久了,房子都交不了。”

何元告訴《財經天下》週刊,他的朋友此前在融信工作,早在去年就向他透露了離職的想法。原因是他跟的專案拿地一年多,一直拖著沒有開盤,此外融信在杭州很多專案都已退出,在他看來融信情況已經不太樂觀。

就在上海嘉定海納印象業主趕往融信總部維權的前一天,融信員工內部群釋出了一則“員工跟投退出方案”通知。簡而言之,就是內部員工跟投整體清算退出,員工投入的跟投金額按8%的利息計算收益,同時推出抵房計劃,以房抵員工跟投款。

該通知一出,員工大為惱火。在他們看來,此方案有諸多不合理之處,融信是在割內部員工的“韭菜”。有員工公開吐槽稱:“給出的房子都是積重庫存,還要讓員工補交首付以後才能抵房。而且6月14日放出的房源,5天后直接上浮價格。”對於員工的說法,融信方面並未向《財經天下》週刊作出迴應。

2014年以後,房企為了充分調動個人積極性,將員工與公司利益繫結,紛紛選擇跟投機制。融信在衝規模的那幾年,對跟投機制頗為熱衷。

2017年,融信首次提出銷售額衝千億的目標,開啟了一場內部變革,跟投制度就是其中一項。董事長歐宗洪在2018年時透露,融信員工跟投達到100%。一位融信員工告訴《財經天下》週刊,總監級別以上的員工強制跟投。

融信管理層曾說,跟投讓員工有小股東和創業者心態,操盤者積極性更大,為自己打工。但當潮水退去,跟投遊戲結束,跟投款轉眼變成了購房款,員工從“股東”變成了“韭菜”。

(圖源:視覺中國)

躺進ICU的地產兄弟

上海嘉定區相關部門正在為歐氏兩兄弟惹出的麻煩頭疼。

在海納印象業主頻頻找相關部門投訴、維權之時,融信的兄弟公司正榮地產在嘉定開發的正榮悅瓏府專案也因業主持續數月的投訴和爛尾風險被嘉定區相關部門多次約談。直到6月底,仍有業主在維權。

正榮的員工如果看到融信的跟投退出方案,大概不會陌生,幾個月前他們才剛剛經歷過。

今年2月,正榮給出的跟投退出方案,是跟投員工根據投資金額和公佈的房源自由組團選房。這個方案的“配方”如此熟悉,與融信推出的抵房計劃如出一轍。

彼時,正榮地產流動性危機浮出、股債“閃崩”,融信一同遭遇股債雙殺,旗下多支債券跌停。

(融信集團董事長歐宗洪  圖源:視覺中國)

弟弟歐宗洪不甘“躺平”,在哥哥歐宗榮的正榮地產公告無法償付即將到期的2億美元永續債當天,融信登出回購6247.3萬美元票據,並公告以4.21億元賣出旗下寧波海亮房地產55%股權。不久,融信高調公告,如期償還3月到期的美元債,試圖穩定市場情緒。

今年7月份,融信將迎來一波債券集中兌付壓力。據報道,融信中國目前仍存續的美元債有6只,其中7月份有3筆,年內到期規模為6.88億美元。此外,還有4只公募債券需行權。下半年,融信需要兌付近100億元。

從融信財報看,截至2021年末,該公司有息債務合計378.81億元,短期債務為145.71億元,長期債務238.02億元。手中貨幣資金217.35億元,其中受限貨幣資金64.83億元。

融信和正榮,這對由福建莆田的地產親兄弟創立的房企,曾同是“閩系”房企千億黑馬的代表,一同激進、一起擴張,最後終於又一起滑向危機。

歐宗榮的正榮地產成立於1998年,比歐宗洪創立融信要早5年。前者早期發展重點在江西、福建兩省,後者則起步於福州,最早陣地集中於福州和海西地區。2013年起,正榮、融信都開始走向全國化,2016年又都將總部遷至上海。

那幾年,融信和正榮以大膽、激進聞名,在房地產市場攪動風雲,成為地產圈的黑馬。融信的成名之戰是2016年以110億元拍下上海靜安區中興路地塊,創下中國土地成交史上最貴地王紀錄。這讓名不見經傳的融信,一鳴驚人。之後融信常常大膽出手,成為圈內有名的“地王收割機”。

弟弟歐宗洪在上海拿下全國地王的時候,二哥歐宗榮也沒閒著,在各個城市大舉拿地。兄弟倆一時春風得意。

據當時報道,激進的正榮和融信背後,還站著一個龐大的福建財團——歐氏投資集團,該集團董事長正是歐宗榮和歐宗洪的同胞大哥。

歐氏投資集團始於1970年代,是一家集地產、教育與基礎設施投資為一體的投資集團。歐氏三兄弟在當地很知名,素有“老大管投資,老二老三管賣房”的說法。有知情人士透露,正榮和融信的發展,離不開歐氏投資的支援。

有業內人士稱,一些“閩系”房企在早幾年快速崛起,是因為獲得了福建民間資本的支援。一個“閩系”家族經過幾代經商會積累許多財富,他們會將資金委託給熟人,通過機構進行投資。投資公司由此成為嫁接福建資本與開發商之間的重要橋樑。

然而,借來的錢總要還的,財團的支援讓房企迅速擴張的同時也增加了負債,一味擴張只是“虛胖”。沒有前期深厚的積累,又過度加槓桿,“閩系”房企極易陷入危境。現在,輪到融信了。

(應受訪物件要求,文中王萌、何元是化名。)

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