貸款延誤致違約,賣方獲利800萬,購房人不服判決 | 樓事

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今日,一則上海“最慘購房人”稱自己損失超千萬的訊息,衝上新浪微博熱搜榜。

2020年5月,在上海居住的伍女士計劃花1550萬元的總價,在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。沒想到,在首付745萬元之後, 因銀行貸款審批延誤,無法按照合同規定時間付尾款的伍女士,被賣方告上法庭

最終,一審,二審法院均判決伍女士敗訴, 她不僅要退出房子,還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元 ,被不少網友稱為“最慘購房者”。

近日,據九派新聞,對於這份判決結果,伍女士感到不可理解,表示將申請再審。

稱對方獲利近800萬

據@九派新聞報道,伍女士表示其對判決結果感到不可理解,將申請再審。

伍女士稱:“就我理解,所受損失需要有證據證明,不能籠統猜測。在我看來對方因為這件事獲利近800萬, 其中490萬違約金加上房子漲價300多 萬。而我們損失了490萬的違約金,100多萬的新裝修,還有如果再次購房承擔的潛在漲價的300多萬,差不多1000萬的損失。”

伍女士還在採訪中表示:“在我們超過預定時間後,房東和其代理人還在配合銀行辦理貸款,並在微信群裡催促貸款審批情況。這給我們的訊號是,對方還是要繼續交易。但我們貸款一批下來,對方突然失聯,然後就起訴了,非常奇怪。”

“本案終止交易不是買賣雙方的問題,是銀行貸款的原因,是不可控的。”其代理律師表示,他已經在進行再審取證工作,或許能有重大突破。

首付款時即出現逾期

在一審中,經上海市黃浦區人民法院查明,2020年5月27日,出售方範某俊、應某與買受方伍女士簽訂房地產買賣居間協議,轉讓價格共計1550萬元。按照約定,伍女士在簽訂買賣合同當日支付首期房價款775萬元,第二期房價款775萬元。

2020年5月30日,伍女士和範某等簽訂補充條款,約定房屋總價款為1550萬元,賣方提前交房,伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。

隨後,伍女士支付了100萬元定金和400萬元購房款, 但未能按期補足首付餘下的245萬元,雙方不得不在7月2日再次簽訂補充條款 ,這次約定了懲罰條款:從2020年7月1日起至付清之日止,以245萬元為本金,按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付,則房屋買賣合同自動解除, 伍女士應償付違約金(合同總價的20%),且賠償範某等原有的裝修損失180萬元

這次協議後,伍女士在7月13日繳清了逾期付款的利息,並完成了745萬的首付,剩餘745萬元尾款,將在8月30日過戶前全部付清。這筆交易只等銀行放款,雙方辦理過戶,便可正式完成。

但令人沒想到的是,伍女士申請辦理的745萬元貸款 直到合同約定的過戶時間8月30日後的兩個月——10月29日才獲銀行稽核通過

在這期間,範某等在9月15日發出律師函,告知被告應於過戶前付清全款,希望其在收函之日起3日內將錢付清,如仍然不付,原告有權解除合同,並要求被告賠償違約金及裝修損失等。

9月30日,範某等又向伍女士發出解除買賣合同通知書一份,明確:伍女士在收到上述律師函後仍未按照約定期限付款,因此範某等行使合同約定解除權,並要求伍女士搬離並歸還係爭房屋,償付房款總價的20%的違約金,和房屋裝修損失180萬元等。對於上述兩份函件,伍女士於2020年10月7日均確認收到。

最終,由於和伍女士多次協商未成,範某隻能訴至法院,要求違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元,合計490萬元。

法院判決理由是什麼?

在一審中,伍女士認為,她的情況 不屬於貸款未獲批,延誤和未通過是不同概念 ,同時她認為在10月7日賣方範某等還同意配合其辦理延期貸款,所以範某等的單方面解約行為是不合法的,但範某等不認可伍女士的說法,伍女士也未能提供相應的事實和法律依據。

伍女士堅持認為, 其貸款延期雖是事實,但結果並非是遭到銀行拒絕貸款 ,而僅僅是影響到了交易(過戶)時間,因此,她的行為並非根本性違約(而導致買賣合同提前解除)。

但法院卻難以認同。因現已查明的事實和證據均表明,在第二期付款義務到期時,伍女士選擇的是銀行貸款方式,同時 約定如逾期(獲得貸款)則應及時在申請產權過戶之前向中介或範某等用現金的方式支付相應部分房價款,如不然,則構成違約 ,範某等有權解約並請求賠償。

法院認為,作為適格的民商事主體,對於在交易中可能產生的風險,應已明知,尤其在合同已明確約定(且本案涉案交易經雙方多次以補充條款,協議書明確約定)的情況下,伍女士卻未及時履行其付款義務(尤指第二期的房價付款義務),在最終並未能取得範某等諒解和許可的前提下,相應的違約責任伍亭穎是無法免除的。

同時,法院認為,範某等的解約通知於9月30日發出,伍女士10月7日確認收到,所以賣方解除合同的請求有事實和法律依據,法院予以支援。

值得注意的是,關於伍女士提出的已經支付了50%購房款而不能解除合同的觀點,法院認為這顯然是沒有任何相關法律依據的。

2021年6月25日,上海市黃浦區人民法院做出一審判決:伍女士的房屋轉讓協議被解除;必須在判決生效10日內搬離房屋,如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費;伍女士穎要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元,承擔案件受理費4.6萬元。

一審之後伍女士和範某等都進行了上訴,在二審中,伍女士試圖通過證人證明,她在貸款申請過程中不存在過錯,且 範某等在她第一次貸款申請未通過後同意換一家銀行,第二家銀行的貸款曾延長一個多月 ,範某等也配合辦理了手續,後銀行同意放款,範某等不同意過戶,導致合同無法繼續履行。

但範某等對證人的證言真實性部分不認可,實際上在10月7日他們曾配合伍女士申請貸款,當日伍女士確認收到合同解除通知書。

伍女士認為, 範某等在10月7日配合其辦理貸款的行為系對自身解除權的放棄 ,但二審法院認為,伍女士穎未在約定日期前支付第二期購房款已經構成違約,範某等雖後續配合其辦理貸款, 但並無在案證據證明雙方達成延期履行的合意,亦不足以推匯出範某等系以行為的方式放棄其單方解除權 ,法院對伍女士的該項主張不予採納。

上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回伍女士的上訴、維持原判,伍女士將承擔案件受理費2.72萬元。

律師支招:協商“以銀行放貸為準”的合同條款

鉅額賠償金一出,令不少處於交易中的買家都對銀行放款 會否 造成違約深感焦慮,而不少賣家同時也是買家,在置換房屋的過程中一環套一環,一旦銀行出現放款週期延長,必然影響數個交易。此時如何保障資金安全?

盈科律師事務所全球合夥人郭韌律師對《每日經濟新聞》記者表示,“賣家和買家保證自己的資金安全,其實是衝突的,因為賣家保證自己的資金安全,買家就保證不了自己的付款安全。最好是雙方在合同中明確約定付款時間,以及逾期付款的違約責任,一旦這樣約定了,那麼基本上可以保障資金安全。”

在本案中,賣方範某等與伍女士多次簽訂合同補充條款或發出催告。事實上,2020年9月25日、10月7日的微信聊天中,伍女士確認收到了律師函和解除通知,並表示抱歉,且伍女士明知範某等出售涉案房屋是為了給母親另行購買居住房屋,她逾期付款行為影響了範某等再行購房的目的。

放貸速度普遍放緩的情況下,郭韌律師建議,“對於買家來說,可以協商‘以銀行放貸為準’這樣的條款以避免因銀行放貸逾期產生的違約責任。對於賣家來說,最好在合同中寫明最晚打款日期,如果超時應該承擔多少違約金,這樣房東就能保障自己的權益不受損害。”

但必須注意, 貸款逾期發放跟逾期過戶沒有審批,這是兩個概念 ,就是如果 貸款沒有獲得審批,導致延期無法過戶的話,那其實就是買家違約 。因為你沒有這個貸款的能力,那就要承擔相應的違約責任。

本文來自微信公眾號“每日經濟新聞”(ID:nbdnews),36氪經授權釋出。