房地產稅:基於貼現模型的思考和建議 | 巨集觀經濟

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文/ 招商銀行首席經濟學家 丁安華

第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,本文分析的房地產稅資本化模型,為思考房地產稅提供了一個全新的框架。 本文建議審慎選擇房地產稅改革出臺的時機。

為積極穩妥推進房地產稅立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,授權的試點期限為5年,以便總結經驗,待條件成熟時,及時制定法律。經過多年討論和試點,房地產稅改革漸行漸近。

房地產稅資本化: 文獻簡述

為了方便理解房地產稅資本化,我們先看一個例子。假定小王和小張打算在某小區購房,他們分別看中了區位、朝向和戶型幾乎完全一樣的房子,成交價均為100萬元。由於某種原因,小王豁免繳納房地產稅,而小張每年需要繳納房屋成交價1%的房地產稅。小張有理由感到不合算。我們的問題是:小張購房的真實成本比小王要高多少呢?

這是一個典型的稅收資本化問題。理論上,應該對未來的房地產稅開支進行貼現轉化為資本。假定貼現期無限,有公式:

其中,∆T是房地產稅的變化,∆V是房屋資本價值的變化,r是折現率,n是納稅年份。若按房屋價值1%的稅率,小張每年需要支付1萬元的房地產稅,假定折現率為2%,可得房地產稅的負淨現值為50萬元。可見,小張購房的真實成本是150萬元,比小王的房子貴50%。

這是標準的資本化理論的核心:房屋的價格由住房收入的全部流量減去擁有房屋的所有支出的淨現值決定。人們通常將房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)作為房價跨區域比較的指標,例如深圳的房價收入比高達40倍,而紐約只有20倍,從而得出深圳房價比紐約房價貴的結論。殊不知,紐約州地方政府每年徵收相當於房屋價值1.6%的房地產稅,加上極低的折現率,紐約房產的資本化價格可能比購入價格高出一倍都不止。

房地產稅改革,必然導致房產擁有者在房產購入、居住使用和出售轉讓整個週期的現金流量發生變化。若其他條件不變,加徵房地產稅將使得購房者意識到持有房產的成本上升了,成交價格將依據未來房地產稅的淨現值等額下降。在絕對理性假設下,如果住房市場完全有效,購房者擁有完全資訊,當調整房地產稅政策的資訊公開時,房價將立即發生變化以反映稅收淨現值的變化,這種情況被稱為“完全資本化”。

文獻中關於房地產稅資本化(Property Tax Capitalization)的實證研究,試圖回答房地產稅的變化如何影響房價。早期的研究大多支援資本化的觀點。不過,完全資本化是一種理想狀況,與現實情況不相符。近期學者們開始關注資本化的程度,究竟是部分資本化,還是過度資本化呢?

各項研究的結論不一。大部分研究肯定部分資本化的判斷,但也有研究發現過度資本化的現象。例如發現臨時性的房地產稅退稅導致的價格上漲遠遠大於退稅的淨現值,原因在於購房者只具備有限理性。進一步,有研究發現資本化程度與房屋的供給彈性相關,供給越缺乏彈性,資本化程度越高……

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本文編輯:孫世選

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