房貸利率下限降至4.4％，能提升購房意願嗎？

按照貸款金額100萬元、期限30年、等額本息的計算方式，若住房貸款利率下調20個基點，每月的月供將減少近120元，利息總額將減少約4.3萬元

來源丨財經雜誌

作者丨嚴沁雯

編輯丨袁滿

“重磅訊息，房貸利率要降了！”即使是在各地樓市調控政策持續寬鬆的背景下，週末一則來自監管部門的通知讓朋友圈的房地產中介難掩興奮。

5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》）。

其中提出，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

業內人士認為，調整房地產市場利率下限可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要。具體實施情況尚待各地銀行落地，後續可能帶動部分城市銀行房貸利率更大幅度下調。

當前房地產市場的需求明顯有收縮跡象。 央行最新發布的金融資料顯示，2022年4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

在多名業內人士看來，未來房地產政策或將進一步寬鬆。

《通知》釋出次日（5月16日），房地產板塊開盤大漲，午後多隻地產股漲停。截至收盤，據Wind資料顯示，地產板塊上漲1.62%，漲幅居前。“《通知》給資本市場帶來了較大預期。”一名市場人士直言。

房貸利率降至4.4%，購房者節省多少錢？

“週末發文勢必是重要的、緊急的、影響大的政策。”在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，央行、銀保監會《通知》中對房貸政策的調整頗具影響。

在此之前，央行曾於2019年8月釋出公告明確，“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR率加60個基點，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”

《通知》中對於信貸政策的調整意味著，首套房利率下限將下調20個基點。在當前五年以上LPR（當前為4.6%）基礎上，調整之後，首套住房商業性個人住房貸款利率最低降為4.4%。

按照貸款金額100萬元、期限30年、等額本息的計算方式，若是利率下調20個基點，每月的月供將減少近120元，利息總額將減少約4.3萬元。

“4.6%和4.4%均為最低標準，各地並不一定能達到。”中原地產首席分析師張大偉提醒道。

根據《通知》，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

業內人士指出，這意味著後續各地銀行將根據自身不同經營狀況、客戶要求等執行，具體實施情況需等待落地。

“採取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限。比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，小城市以此開啟銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進小城市首套房剛需使用者購買，促進小城市房地產去庫存。”浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林表示。

據此前《財經》記者市場調查瞭解，今年以來包括廣州、蘇州、南京等城市的部分銀行對房貸利率進行了下調，但各家銀行的執行標準並不統一。有貸款經理告訴《財經》記者，只有滿足要求的客戶才能享受最低利率，且稽核嚴格。

對此張大偉進一步指出，從直接的政策影響看，此次並非直接降息，從之前執行的最低貸款利率4.6%看，很少城市能執行此標準，而且並非全部執行，只是針對首套房貸。這個政策並非直接降息，需要等待各地落地細則來執行。

“總體上銀行當前調低房貸利率的空間其實是很有限的，LPR5年期利率普遍作為很多銀行的利率下限，本身就是銀行獲取資金的成本，若銀行低於這個成本開展首套房信貸競爭，銀行會降低信貸息差，從而降低利潤率，對於銀行來說可能是一種惡性競爭。”盤和林指出。

需要注意的是，有貸款從業人士向《財經》記者表示，本次政策所涉及的調整僅會影響後續貸款的客戶，此前已經簽訂貸款合同的存量客戶不受影響。

未來有望進一步寬鬆，降準降息仍在預期中

實際上，當前對於房地產政策自下而上的統一態度已經形成。4月29日，中共中央政治局召開會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支援各地從當地實際出發完善房地產政策，支援剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

在《通知》釋出之前，今年以來對於房地產市場的寬鬆政策正持續發力。

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統計資料新聞釋出會上表示，3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

據貝殼研究院資料顯示，2022年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。

另一方面，今年以來多個城市樓市調控政策放寬，涉及公積金貸款支援，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限等內容。 據張大偉統計，截至5月15日，年內各類房地產調控政策次數高達270次，2022年房地產調控政策次數繼續刷新歷史同期記錄。

“本次首套房房貸利率下調，將帶動部分城市銀行房貸利率（包括部分二套房利率）更大幅度下調，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭，為年中或稍晚時候樓市企穩回暖積蓄動能。”東方金誠首席巨集觀分析師王青指出。

有上海地區房產中介向《財經》記者表示：“看好疫情後的房地產市場。疫情前放款最快只需兩週，如今房貸利率有望進一步下調。”

值得注意的是，當前房地產市場的需求明顯有收縮跡象。央行最新發布的金融資料顯示，2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

在多名業內人士看來，未來政策或將進一步寬鬆

“4月新增社融明顯低於市場預期和往年同期水平，表內信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經營貸款均呈現同比大幅收縮態勢，5月LPR調降可期。”張大偉指出。

王青亦表示，本次首套房房貸利率下限下調，是針對房地產的定向調控措施，並不意味著接下來LPR報價下調及政策性降息（MLF利率下調）的空間封閉。

“當前巨集觀經濟下行壓力較大，地產下滑僅是部分原因，本輪疫情衝擊影響全面且持續時間較長，而外部地緣政治升溫帶來的負面衝擊更是短期內難以緩解。因此我們判斷，作為‘增量政策工具’的一部分，二季度降息降準有可能持續落地。”王青指出。

在5月14日舉辦的2022清華五道口首席經濟學家論壇上，中國人民銀行調查統計司原司長、清華大學五道口金融學院博士生導師盛松成亦對房地產市場提出建議： 房地產調控可以繼續放鬆，比如說適當延長去槓桿週期，繼續適當放鬆需求端限制，但是對重點城市的放鬆，仍然需要謹慎，要優化預售資金監管。

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