通脹持續飆升，英國房市會不會崩盤？

本文來自微信公眾號： 魏城看天下（ID：gh_172f9518d915） ，作者：魏城，編輯：郝洲（《財經》雜誌編輯），頭圖來自：視覺中國

就在英國央行——英格蘭銀行——最新一次加息的第二天，英國房價又創下了新紀錄。

5月5日，英格蘭銀行連續第四次加息；5月6日，英國商業銀行哈利法克斯宣佈，2022年4月英國平均房價升至歷史新高，為28.6萬英鎊，比3月上漲1.1%。

這是連續第10個月環比上漲，也是2016年以來為時最長的連續月增。

倫敦房價增速雖然低於全國，但4月平均房價仍然創下了紀錄：英國首都這個月的平均房價為53.8萬英鎊。

所有讀到這條新聞的英國人，大概都會心裡一顫： 在生活成本危機日趨嚴重的今天，房價這麼個漲法，這是吉兆呢，還是凶兆？

一、賣房租房，等待崩盤？

1998年剛來英國時，我記得這裡的人談起房地產市場，不管是華人，還是白人，都會心有餘悸地提起20世紀90年代初的那次樓市崩盤——

據說，那時英國央行的基準利率最高達到14%，很多揹負著更高利率按揭 （又稱房屋抵押貸款） 的英國人還不起貸款，房子被銀行收走賤賣，導致房價狂跌。 倫敦房價跌得最慘：平均跌了三分之一。

那時我在英國一家媒體上夜班，公司為我下班後預約的計程車司機，總是同一個中年男子，他叫湯姆，土生土長的英國白人，特別健談，他總是以那一驚一乍的言談，把昏昏欲睡的我給“炸”醒。

那時倫敦的房地產市場早已走出崩盤後的低迷，價格噌噌地往上漲，許多人已經開始談論樓市再次崩盤的風險了。

湯姆自然也愛評論倫敦的樓市。

他曾經是“有房一族”——他、太太和兩個孩子曾經住在一套比較憋屈的公寓中，後來他把公寓賣了，租了一套更為憋屈的公寓，成了“租房一族”。

我問他為什麼要這麼做，他說，他估計倫敦房價不久就要大跌，他在房價高點時賣了公寓，賺了一筆，現在暫時租房，等房價大跌時他再入市，買一套不那麼憋屈的別墅。

但多年過去了，倫敦的房價一直沒有跌。湯姆全家也一直租住在那套更為憋屈的公寓裡：因為他不僅買不起別墅，也買不起原來賣出去的那套公寓了。

十年後，2008年，英國和西方其他國家一樣，遭遇了金融危機。

價格一直噌噌上漲的英國房市終於崩盤了，儘管和上一次崩盤相比，跌幅相對溫和，但仍然跌了逾18%。

在金融危機前的2007年9月，英國的平均房價為19萬英鎊，到2009年2月，均價跌到了15.4萬英鎊，直到2014年8月，英國房價才重回金融危機前的水平。

此時我想到了湯姆。如果他抓住了這次機遇，也許他已經買了房，至少買回了與原來類似的公寓，雖然白忙了十年，但畢竟重返“有房一族”了。

二、金山銀山，不如磚山？

然而，為了等待下一次房市崩盤而賣房租房，“守租待吐”，似乎是一個風險很高的投資策略，不建議效法。

如果房價一路上漲，一直漲到你離開人間還不下跌，怎麼辦？即使下跌，何處見底？何時出手？也不好拿捏。

也許更悲催的是：你賣房賣了10萬鎊，放在銀行，多年後，房價漲到20萬鎊後確實下跌了，跌到了18萬鎊，這到底算跌呢，還是算漲？

自從金融危機以來，英國樓市，尤其是倫敦的樓市，又是高歌猛進十多年，價格一路噌噌上漲，即使遭遇了百年不遇的新冠疫情，也沒有下滑或原地打轉，反而由於政府的印花稅優惠政策，也因為寫字樓裡的白領們居家辦公省下了交通費和餐館費，導致 兩年疫情期間英國房價又出現了一個狂漲期，漲幅約為20%。

根據英國的官方統計數字，從2009年金融危機導致的房價低谷，到2022年5月，英國房價平均上漲了79%，與此同時，英國平均的漲薪幅度只有38%，還不到房價增幅的一半。

如果用房價/收入比來衡量，也許更說明問題：

2021年英格蘭平均房價是一個全職僱員年薪的9倍，僅僅三年前，即2019年，這個數字是7.6倍，2009年是6.4倍，2002年是4.9倍。

根據英國國家統計局的資料，即使對那些只能買便宜房的首次購房者來說，2020年的房價/收入比仍然高達4.8倍，但20年前這個數字是3.1倍，再往遠說，1986年這個數字只有2.3倍。

房價高企，對首次購房的普通人來說，當然不是好事，但對於那些坐擁幾套房子的人來說，則是求之不得的好事：他們就像坐在幾座金山、銀山上。

但這有一個前提： 他們坐擁的幾套房子都沒有按揭，或者都已經付完了按揭。

如果他們名下的所有房子都有按揭，那他們是不是坐金騎銀，則要看按揭的利率水平。

2008年金融危機襲來後，為了挽救經濟，英國央行嘗試了一切手段：

它將利率下調至前所未有的低水平；它啟動了電子印刷機，向金融系統注入資金，它還採取了種種新措施，以確保商業銀行推出利率超低的按揭。

後來的每一次新衝擊，例如英國脫歐、新冠疫情等，英國央行都以更為寬鬆的貨幣政策來應對，其基準利率一路削減到0.1%。

三、局勢驟變，好景不再

但在2022年新舊年之交，局勢驟變：

全球能源價格飆升，地緣政治局勢惡化，英國則因國際國內的諸多因素，出現了日趨嚴重的生活成本危機。

對許多普通英國人來說， 如今價漲稅漲利率漲，就是工資不肯漲。

英國央行表示，目前英國的通脹率已經高達9%，預計今年年底將達到10%。許多經濟學家警告，英國有陷入經濟衰退和滯漲的可能性。

於是，如今又有人開始談論英國房市崩盤的可能性了。

一些房地產專家表示， 未來英國房價下跌，基本上是板上釘釘的事。

英國按揭經紀公司We  Are  Money的創始人喬納森·伯裡奇甚至認為， 目前房價崩盤的“所有因素都已具備”，這可能意味著房價暴跌30%。

為了應對不斷攀升的通貨膨脹，英國央行自從2021年12月以來已連續四次在其利率政策會議上加息。

最新一次加息是2022年5月5日，英國央行在這一天將其基準利率上調了25個基點，提高到1%，這是2009年2月以來的最高水平。

央行加息，英國的商業銀行們也自然隨之提高了按揭利率：首付為25%的兩年期固定利率的按揭，其平均利率已從2021年9月的1.29%，提高到了2022年4月的2.35%，幾乎翻了一番，這是自從2003年底以來按揭利率增幅最大的六個月。

在央行5月5日加息之後，預計今年5月按揭利率將會進一步提升。

金融市場預計，英格蘭銀行的基準利率將在今年年底之前達到2.5%，是目前水平的兩倍多。

諮詢公司“資本經濟學” （Capital  Economics） 的安德魯·威斯哈特預測，2023年，英國央行可能需要把利率提高到3%，這將導致按揭利率翻倍，從而抑制買家需求。

英國央行對商業銀行的一項調查顯示，2022年一季度商業銀行提供的按揭量有所下降，這是自新冠疫情高峰以來的首次下降，2022年二季度的按揭供應量還會被進一步削減。

讓那些有心購房的英國普通打工族雪上加霜的是，一方面他們從2022年4月開始多交國民保險稅，另一方面他們的實際收入水平卻在下降。

根據英國銀行的一項最新估算，2022年英國普通工薪階層的實際可支配收入 （即扣除稅款和通貨膨脹因素之後的收入） 將下降3.25%，這是自1990年有記錄以來的最大降幅，2023年將再次下降0.25%。

鑑於上述種種原因，威斯哈特預測，2022年晚些時候，英國房價增長將急劇放緩，到年底則會戛然而止，2023年和 2024 年，英國房價將會下跌5%。

英國經濟諮詢機構“經濟與商業研究中心”的預測更為悲觀：

2022年4月至6月，英國房價將停止增長；7月至9月，將下跌大約2%；10月至12月，跌幅將達到3%。

如果“經濟與商業研究中心”的預測是準確的話，那麼，哈利法克斯銀行不久前宣佈的4月房價新紀錄，就是英國房價上漲的最後一個月。

四、“不要賭房市何時崩盤”

不過，包括威斯哈特在內的一些專家仍然認為，儘管今後幾年英國房價將會下跌，但有幾個因素，應該會有助於避免重演上世紀90年代初或2008年金融危機時期的房價崩盤。

第一個因素是：如今絕大多數仍未還清按揭的英國房主，都已通過鎖定利率的方式來保護自己。這意味著，他們不會馬上感受到按揭利率飆升的影響。

英國央行的資料顯示，現在仍然揹負著按揭的英國人中，只有18%選擇了浮動利率，超過一半選擇了固定利率。

而在十年前，選擇浮動利率的超過70%，選擇兩年固定利率的則不到20%。

第二個因素是：與上世紀90年代初或2008年金融危機時期相比，今天英國的失業率比較低，這也減少了大批失業者因還不起按揭而拋售房產的風險。

1993年，英國的失業率高達10.5%，2011年，英國的失業率也有8.5%，相比之下，現在英國的失業率是3.8%，預計還會降到3.6%——那將會是自上世紀70年代初以來的最低水平。

第三個因素是：儘管人們預計英國央行在連續四次加息後還會有多次加息，但回顧英國曆史，即使未來多次加息後的利率水平，仍然屬於相對較低的。

第四個因素是：英國一直面臨上市房產供不應求的問題，包括新建房屋太少和現有房主不願賣房，未來幾年這種情況也不會有太大的改善，這相當於為房價下跌鋪設了一層託底的地板。

那麼， 第五個因素 呢？理財規劃師約書亞·格斯特勒總結得頗為精到：

“英國人特別痴迷於房屋所有權。即使房價出現暴跌，也會很快被首次購房者和搶購廉價出租房的房東們再次推高。所以，雖然英國房價增速會放緩，但不會出現崩盤。”

曾經準確地預測了2008年金融危機的英國經濟評論家弗雷德·哈里森也認為，在2026年之前，英國房市不會崩盤。

“房市崩盤將會出現在2026年。”哈里森如此預測說，“也就是在2018年房市週期之內的14年房價上升期結束之時。”

哈里森因其“18年房市週期論”而出名，他認為，英國房市崩盤後1年~7年是復甦期，7年~14年是暴漲期，14年~18年是衰退期。據稱用他的這個理論可以追溯以往200多年英國樓市的潮漲潮落。

說得如此具體，不知道這次他的預測，會不會像上次預測金融危機那樣準確？

無論2026年之前跌幅是大是小，專家們的共識是，英國樓市一路高歌猛進的時代，看來很快就要畫上一個句號了。

不過，對那些準備首次買房或準備改善住房的英國人來說，且慢歡呼雀躍。

對這些人，英國投資專家約翰·斯泰克有個建議：

“如果你正在考慮買房或換房，不要賭房市何時崩盤。沒人能夠預測未來。你真正需要關心的是：如果利率上升，你能不能負擔得起按揭？”

確實，如果今天我在街上偶遇湯姆，再跟他聊起房產投資方略，那麼我猜，他應該不會再次賣掉已有房產，租房等待下一次樓市崩盤。

本文來自微信公眾號： （ID：gh_172f9518d915） ，作者：魏城（《財經》雜誌專欄作家，曾在英國多家知名媒體擔任資深記者、編輯），編輯：郝洲