多地樓市鬆綁,A股房地產板塊值得參與嗎?

語言: CN / TW / HK

開年以來,多地陸 續出臺樓市鬆綁政策,從限購、限貸、限價、土地供應等多方面給予樓市實質性支援。 尤其是近日銀保監會主席明確表態“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”,更可視作是中央政府層面為地方鬆綁政策做了背書,預計後續地方政府層面還會有更加強有力的樓市鬆綁政策出臺。

作為典型的政策驅動型行業,在密集的政策推動下,地產行業有望觸底反彈,成為2022年穩增長的一條重要主線。在此背景下,A股房地產板塊值得參與嗎?

長期視角:階段性反彈不值得參與

先看看長期視角。

市場中有句至理名言,叫“不可與趨勢做對”。就房地產板塊而言,雖然2022年穩增長預期下板塊大概率復甦,但短期復甦不改長期趨勢,從中長期行業趨勢來看,房地產板依舊處於下行趨勢之中。

面對長期下行的行業,不少優秀的投資者將巴菲特的一句名言視作投資原則,即“如果你不想持有一隻股票十年,就不要持有十分鐘”。在他們看來,投資者應遠離長期趨勢下行的板塊,不參與階段性反彈。

比如我曾看過一位長期業績非常優秀的基金經理訪談,她坦言2013年前後通過人口結構變化確認房地產中長期趨勢向下後,就再也沒有參與過這個板塊。在這位基金經理看來,與其在下行通道里博階段性反彈,不如找一個朝陽賽道擁抱高速增長的甜蜜點。

從後市的表現來看,這一選擇無疑是正確的。2013年至今,申萬房地產指數累計上漲18.35%,年均漲幅僅為1.9%,顯著跑輸同期滬深300指數6.83%的水平。但從個股層面來看,同期仍有22家企業漲幅超過150%,其中就包括萬科、保利等龍頭企業。

這說明了什麼問題呢?就是整體性行情和結構性行情是有區別的。舉個不太恰當的例子,當前上證指數的點位,在2007、2015、2017年都曾出現過,但不同時點市場結構的差異非常大、不同板塊的行情走勢差異也非常大。

巴菲特的名言,用在個股上面無比正確,如果一個企業10年後註定消亡,那麼當下買入就是投機行為,不值得提倡;但延展到行業層面後,這個結論便不再成立,因為夕陽企業比比皆是,夕陽產業卻並不多見。尤其是房地產開發這種人類基礎性需求,在可預見的未來,行業都不會消失。

當前,房地產的總需求接近達峰,行業整體正逐步進入通脹驅動的低速增長階段。 因此,中長期看,房地產板塊作為一個整體已不具有投資吸引力,即購買房地產etf或指數基金意義不大,但在結構層面,仍然有一些邏輯值得參與。

兩個結構性邏

當行業步入長期下行趨勢時,企業不會坐以待斃,尤其是優秀的企業,從未停止尋找第二增長曲線,而這類企業,也總能在下行賽道中實現逆勢增長,給投資者驚喜。就現階段來看,即便著眼於中長期,房地產板塊也至少有以下兩個結構性邏輯。

1、低效產能出清的供給側改善邏輯

過去二十年的黃金時代,房地產供給側不斷擴張,截至2020年末,我國房地產開發企業已達10.3萬家,處於歷史峰值。2021年起,行業進入所謂的黑鐵時代,低效產能開始出清,在此背景下, 行業競爭格局有望逐步優化,龍頭企業有望通過份額擴張實現逆勢增長,不斷增厚自身的投資價值。

這種供給側改善的邏輯在A股很多行業都經歷過。本世紀前十年,我國經濟處於高速增長期,幾乎所有行業都是成長性行業,都是做大蛋糕的邏輯;進入2010年以後,一些行業陸續進入成熟期,行業競爭加劇,低效產能不斷出清,走出來的龍頭強者恆強,給長期投資者創造了非常亮眼的回報。

空調和白酒是兩個典型案例。在空調賽道,格力、美的、海爾三強“剩者為王”,市場份額不斷提升,市值規模也穩步增長,成為價值股的典範;在白酒賽道,近五年來白酒消費總量不斷萎縮,但以茅五廬汾洋等為代表的高階、次高階白酒逆勢擴張,在消費升級的邏輯下成為A股最好的賽道之一。

2、產業鏈延展邏輯:從賣出到持有

記得一個資深投資者說過,自己基本不投“專案型”公司,因為缺乏複利效應,典型代表就是房地產開發公司。對於這一點,地產投資者應該深有感觸,總結來看,地產投資至少有三個缺點,其根源都在於其“專案型”商業模式。

一是盈利波動大。 由於不同房地產專案的毛利率差異很大,如果企業當年熱點城市專案佔比高,一般盈利水平會比較好,如果次年熱點城市專案佔比下降,企業盈利有可能負增長。這種盈利水平的波動,往往會導致股價出現較大波動,影響持股體驗。

二是競爭激烈,容錯性差。 專案型公司必須不停開拓市場,通過新專案保持增長,本質上是一種辛苦活,容錯性較差,對管理有很高的要求,很多企業一旦掉隊,就失去了翻盤資格。相比之下,投資者通常更喜歡“躺著賺錢”的商業模式,如高階白酒,這類賽道的進入壁壘高,容錯性強,既便走了彎路也有機會東山再起。

三是週期屬性強。 同任何行業一樣,房地產也有周期性,只不過其週期屬性更長罷了。也正是因為地產週期太長,一旦行業進入下行週期,一般投資者幾乎很難陪著企業熬過週期底部 (不像豬週期,頂多熬一年就能看到曙光了) ,也沒這個必要。就現階段來看,我國房地產行業正從上行週期步入下行週期,市場資金大多避而遠之。

鑑於專案型模式的種種問題,房地產公司從未放棄過轉型探索。現階段看,個別龍頭企業在物業管理、自持型商業地產、文旅地產、長租公寓等領域均已取得顯著進展,不同於房地產開發的“賣出”模式,這類新業務都是“持有”模式,能夠持續貢獻較穩定的現金流。

只不過和房地產開發相比,新興業務的營收佔比較小,長期得不到市場的充分關注。但 在供給側出清的邏輯支撐下,市場對龍頭地產公司開發業務空間萎縮的憂慮減小,新興業務在邊際上的影響逐步提升,一些在“持有模式”上進展較快的公司正愈發受到市場關注,開始具備結構性投資機會。

短期視角下的一些邊際變化

中長期的問題解決之後,再來看短期視角。

短期來看,地產政策面正在出現一些積極變化。在“穩地價、穩房價、穩預期”的要求和“一城一策”的指引下,前期偏緊的政策已出現寬鬆跡象。

如菏澤、重慶、贛州等非限購城市將首付比例降低至20%;作為一線熱點城市的廣州,商業銀行開始調降房貸利率,向市場釋放了非常積極的訊號;近期長沙召開房地產開發企業座談會,提出房價指數分類統計試點,區分剛需型住房和改善型住房,對於改善型住房按照8%-10%控制增長,突破了前期5%漲幅的限制;在集中供地側,樓面價普遍下降且配建要求普遍減少,開發商拿地利潤也開始修復;鄭州則明確引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調房貸利率,放寬限購限貸條件;……

考慮到基本面的滯後性,儘管很多城市陸續出臺了邊際寬鬆政策,但當前房地產行業仍未走出頹勢,表現為居民購房需求偏弱,房企拿地積極性不高,土地成交面積、溢價率均處在近5年來同期最低水平等。在這個意義上, 當前已出臺的邊際放鬆政策只是開端,預計未來還會有更多城市出臺更多寬鬆政策,直至房地產板塊的盈利空間和市場預期得到充分修復。

受政策邊際寬鬆影響,開年以來A股房地產板塊已經出現復甦跡象,尤其是個別安全屬性較強的國企地產龍頭,距離去年低點位置已有較大漲幅。但由於基本面的拐點尚未出現,所以基於政策邊際放鬆帶來的房地產板塊復甦行情才剛剛開始,有望在產能出清背景下獲益的地產龍頭和“持有模式”轉型進展較快的特色地產公司,均迎來了較好的佈局時機。

【注:市場有風險,投資需謹慎。在任何情況下,本訂閱號所載資訊或所表述意見僅為觀點交流,並不構成對任何人的投資建議。】

本文由公眾號“蘇寧金融研究院”原創,作者為蘇寧金融研究院副院長薛洪言,封面圖來自壹圖網。

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編輯:孫江永 毛德芬

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