2021年以来房地产市场新变化及趋势判断|宏观经济

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文/中国银行研究院高级研究员梁婧

2021年以来在“房住不炒”定位下,我国房地产调控政策不断完善,房地产市场也出现一些新变化。未来几个月,房地产市场需求受调控政策影响,商品房销售面积增速将继续回落;房地产开发投资动力减弱,增速将继续放缓;房价同比涨幅将继续回落。

2021年以来房地产市场运行新变化

商品房销售增速明显回落

2020年下半年以来,政府多次重申“房住不炒”定位,房地产市场调控措施不断趋严。商品房销售呈现增速放缓趋势。2021年以来商品房销售面积、销售额增速逐月回落,1—9月两年平均增速分别为4.5%、10%,分别较上半年放缓3.6个、4.7个百分点。7月以来商品房销售面积、销售额的月度增速由正转负,8月后降幅进一步扩大。

30个大中城市商品房销售增速逐步回落。其中,一线城市改变了2020年下半年商品房成交面积两位数高增长的局面,2021年以来开始高位回落。二线城市3月以来商品房成交两年平均增速保持两位数,6月以来增速开始明显放缓。三线城市商品房成交涨幅相对较慢,1月两年平均增速为10.6%,此后增速回落,6月以来持续负增长。

房地产开发投资增速放缓 销售回款成为重要资金来源

虽然房企融资、房地产贷款等政策收紧,但房地产投资增速仍表现出一定韧性,表现好于整体投资。房地产投资两年平均增速从6月开始逐步回落,1—9月为7.2%,增速较上半年回落1.1个百分点。

不同区域房地产投资两年平均增速均有所回落。西部地区增速最高,1—9月两年平均增速为7.5%,较上半年回落2.4个百分点,中部、东北地区房地产投资1—9月两年平均增速仍高于一季度,但自5月开始已逐步回落。

一线城市房地产投资增速总体回落,北京、上海房地产投资两年平均增速仍然相对较快,1—9月分别为8.6%、9.7%。深圳房地产投资累计增速5月已由正转负,两年平均增速降至8月的2.6%。

从资金来源看,销售回款成为房地产开发投资的重要来源。今年1-9月定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金两年平均增速为11.5%,远高于其他类型的资金来源增速(国内贷款、自筹资金两年平均增速分别为-2.4%、6%)。

同时,随着对房地产贷款和房企融资的监管趋严,定金及预收款等其他资金来源占比上升,今年1-9月为56.4%,占比较2020年同期提高了4.1个百分点;国内贷款占比为12.4%,较2020年同期降低了2.6个百分点。

在其他资金中,定金及预收款的占比提高到今年9月的66.3%,占比较2020年同期提高了3个百分点,而受政策因素影响,个人按揭贷款占比同比降低2.3个百分点至28.2%。

下半年以来房价涨幅明显回落

从70个大中城市房价看,新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅自7月以来明显放缓,9月转正为负,分别下降0.1%、0.2%。

其中一线城市新建商品住宅、二手住宅环比涨幅分别回落至9月的0%、-0.4%。二线城市新建商品住宅、二手住宅环比涨幅分别回落至9月的0%、-0.1%。三线城市房屋价格环比涨幅最低,其二手住宅环比涨幅连续3个月为负。

“两集中”政策影响土地供应节奏 成交土地溢价率逐步降低

2021年以来22个重点城市开始实施住宅用地“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策,大部分城市的首次集中出让时间在4月和5月,这也使得2021年土地市场供给规模下降。1—9月100个大中城市住宅类供应土地数量和面积分别同比降低13%、17%。

其中,一线城市在3月、5月、8月住宅用地供应有所增加,3月、8月主要是北京、广州土地供应增加,5月主要是上海土地供应增加,土地占地面积同比增长85%。二线城市4月、7月、8月土地供应有所增加。三线城市住宅类土地供应面积总体下降。

从成交土地楼面均价和溢价率看,土地价格开始降低,2021年上半年100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅保持两位数,溢价率平均为17.6%,高于上年同期。8月开始出现明显降低,9月住宅类成交土地溢价率降至4.1%。

未来房地产市场趋势判断

房地产市场需求受调控政策影响 商品房销售面积增速将继续回落

一方面,我国房地产市场需求仍然存在。一是以人为核心的新型城镇化持续推进。未来随着户籍制度改革、农业转移人口市民化配套政策体系的完善,城镇化率预计仍将有年均1个百分点的增长,意味着每年将有约1400万农村人口进入城镇,带动相关住房需求。

家庭规模趋于小型化,也会带来住房需求的扩张。 七普数据显示平均每个家庭户的人口为2.62人,较2010年六普的3.1人减少0.48人。 同时,随着交通便利化程度上升、小孩上学、公共服务保障等原因,越来越多的农民工从回乡建房转为返乡购房,拉动三、四线城市房地产市场需求。 贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》显示,44.8%受访者有返乡置业打算。

二是城市群、城市圈等加快发展,流动人口规模增加。长三角、珠三角、成渝等主要城市群的重点城市、卫星城市人才吸引力增加,带来新的住房需求。

三是改善性住房需求增加。我国35~60岁人口比重仍在上升,根据联合国数据,2020年约为37.4%,2025年将上升至38.5%。这部分人群收入总体稳定,对于居住条件和住房品质要求提升,住房改善性需求和能力提高.......

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本文编辑:王晔君

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