回顾美国CCRC百年发展史,为中国养老带来哪些思考?

语言: CN / TW / HK

本文来自微信公众号: 阿沐养老(ID:MorHome) ,作者:太保家园研究苑,头图来自:视觉中国

CCRC在发达国家已是成熟的养老业态。在美国,CCRC已有超过百年的发展历史。目前,全美CCRC数量超过1100个,床位占比在美国机构养老市场中达20%,已经成为一个广受欢迎的养老业态。

太保家园研究苑梳理了美国CCRC的发展历程,并分析美国CCRC头部运营商Brookdale的经营案例,以期对国内方兴未艾的CCRC业态提供发展启示。

一、美国CCRC的内涵和概况

01 CCRC的内涵

CCRC (Continuing Care Retirement Community) 是指为老人提供居住设施及配套的持续照料服务的养老退休社区。CCRC面对客群包括自理老人 (Independent Living) 、介护老人 (Assisted Living) 及护理老人 (Skilled Nursing) ,配套服务涵盖房务、餐饮、文娱社交、康复理疗、医疗保健等各个方面。

在美国养老体系中,CCRC通过整合老人日托 (Adult Day Care) 、老年公寓 (Senior Apartment) 、退休社区 (Retirement Community) 、居家服务 (Home Care) 、介护 (Assisted Living) 、及记忆照护 (Memory Care) 、专业护理 (Skilled Nursing Care) 、临终关怀 (Hospice Care) 等不同照护级别和不同成本的养老服务功能,给老人提供一种在熟悉环境中舒适生活并老去的生活方式,故深受部分老人欢迎。

02 CCRC的独特优势

一方面是 全面健康管理。 在健康保障方面,CCRC通过适老化设计、健康膳食、健康咨询、健康档案、健康评估、定期巡诊、定期体检、康体保健、文娱活动、心灵慰藉等,帮助老年人保持身心愉悦和健康。

在就医服务方面,通过建立24小时紧急响应、送医挂号绿色通道、病房陪护等服务,帮助老人及时快速就医。在医后服务方面,通过专业康复、长短期照护、专业护理、临终关怀等服务,使老人得到专业照护和体面的生活。

美国一项学术调查显示,CCRC客户的寿命,往往较社会平均水平高出8到10岁,同时减少了30%的医疗保健支出。

另一方面是 一站式“在地养老” (Aging in Place) 。CCRC旨在于单个社区内为老年人提供独立生活、介护、失能失智照护等不同类别的服务,并针对客户的健康、社交、求知、情感和心灵需求,设置康体健身、休闲娱乐、老年大学、俱乐部、宗教活动、家属探视等配套设施,帮助老人创造积极、健康、快乐的生活方式。

因为具备齐全的设施及服务,当老人身体退化,需要得到更高的照护等级时,无须迁出社区,重新适应全新的环境,而是可以在熟悉的楼层间或建筑物间搬迁。

此外,CCRC社区为老人们提供购置或租住两种可能,并且公寓也分为多个档次,可满足不同年龄、不同财力水平老人的需求。

03 美国CCRC的典型特征

从产权属性来看,全美78%的CCRC由非营利组织赞助或发起,盈利性CCRC仅占总量的20%。进一步细分,非营利性中的半数隶属于宗教组织,另有约1/3由大学、健康组织、军人团体、慈善组织等开办,还有一小部分则由市民自筹自建。

从专业背景来看,经过100多年的发展,美国CCRC已相当成熟,其开发方要么是专注于养老行业的营利组织,要么是已掌握相关专业技能的非营利组织,而绝大多数CCRC由业主自行运营管理,仅有15%的CCRC委托第三方开展管理。

从产品规模来看,美国的CCRC产品可能是城市中的一幢或几幢高层建筑,也可能是郊区较低密度的建筑群。约2/3的CCRC床位数少于300张,而床位数超过500张的CCRC仅为8%。从床位配比来看,CCRC中的独立居住单元占大头。

根据Ziegler对美国CCRC的统计,CCRC中独立生活、介护、护理三类床位的中位数分别为:120、43、72。

从地域分布来看,CCRC集中在老年人口规模庞大的州。按CCRC数量从多到少,全美排名前五的州依次是:宾夕法尼亚州、俄亥俄州、加利福尼亚州、佛罗里达州、伊利诺伊州。而怀俄明州是美国唯一没有CCRC的州。

二、美国CCRC的发展历程

01 美国CCRC的来源

一是内战和“大萧条”期间举办的慈善事业。早在1860年代,为照顾内战遗孀和孤儿而建立的社区,是美国CCRC的源头。在1930年代“大萧条”期间,对老年人的照料需求陡增,教会及其他非营利组织遂建立“老人之家” (Old Age Homes) 以为应对。

入住此类社区并得到照护的条件是,入住者须向社区管理方移交自己的资产。根据美国养老住房协会 (AHSA) 公布的非营利性CCRC运营组织的排名,前100名中有25家非营利组织已有超过100年的历史。

二是由专业护理院发展而来。有一部分CCRC的康复业务是从专业护理院 (Skilled Nursing Home) 演变而来,故其护理型床位更多。这种演变的动机在于,很多CCRC运营商认识到,通过与地方医院建立战略合作,为其出院病人提供门诊康复服务,可以将这些短期患者转换成长期住客。事实上,大部分术后康复病人确实成为了CCRC的长期客户。

02 CCRC在美国的早期发展情况

1960年代以来,CCRC业态稳步增长,增长不仅体现在社区数量上,而且体现在客户类型上——从最初的照顾弱势群体扩展到服务中、高收入客户,从身体衰弱的老人扩展到活力健康老人,其布局也实现了城乡全覆盖。由于专业护理的技术含量及进入门槛都较高,故一直是最有保障盈利的业务。

整个1970年代到1980年代初期,是美国CCRC建设的“大跃进”期,也是真正意义上CCRC确立其市场地位的时期。在这段时期,因开发者盲目借贷以及对这一新兴业态缺乏了解,出现大量违约事件,CCRC行业被迫调整。

1980年代中期,营利性组织开始深度介入CCRC的建设发展。然而,时至今日,CCRC的开发运营仍由非营利组织所主导。

03 1990年代以来的发展态势

经过1980年代的调整,美国CCRC发展重拾升势。整个1990年代直到2000年代中期,每年平均新建10到20个CCRC社区,究其原因,一是开发运营主体日益成熟,二是银行和机构投资者看好养老地产发展前景并为CCRC提供大量的资本支持。

2008年,全球金融危机从美国开始蔓延,这场危机也给整个美国CCRC市场带来了困难,如:意向客户财富 (特别是房产) 缩水而推迟入住,现有客户的支付能力下降甚至陷入困境,无法及时向迁出客户退还入门费,筹资困难、财务成本高企,投资收益或捐赠收入减少等。

而很多CCRC社区,由于硬件老化过时,入住率一直无法提高,另一些则因为刚刚开业或还在建设中,进退两难。面对困境,CCRC运营商采取了很多应对措施,分为积极和消极两类。

积极措施有:调整商业计划并争取投资方的支持、增加现金储备、聚焦营业利润、设法保持软硬件吸引力。

消极措施有:更换管理层、寻求被合并机会、债务重组、卖掉社区等。

2010年7月,美国政府责任办公室 (Government Accountability Office,GAO) 向国会老龄委员会提交了一份关于CCRC财务风险的报告。报告显示,尽管金融危机给部分CCRC带来财务困难,但鲜有CCRC宣布倒闭或拍卖,即便发生此种情况,住客也不会被迫迁出。

不过,月费的突然增加引起过客户的不满。然而,横向比较,在这场危机中,CCRC的入住率一如既往高于单一业态养老物业,且其入住率下降幅度远低于商办物业,仅略高于普通公寓。

三、案例分析:美国最大运营服务商Brookdale

01 Brookdale公司介绍及整体发展趋势

Brookdale前身 (Brookdale Living Communities, Inc.) 成立于1986年,如今我们所俗称的Brookale公司,则是由Brookdale Living Communities, Inc.和Alterra Healthcare Corporation合并而来的Brookdale Senior Living Inc.,成立于2005年,并于同年11月在纽交所上市。Brookdale Senior Living Inc.是目前美国规模最大的养老运营企业,市场占有率超过5%。但从CCRC业务看,Brookdale公司为全美排名前5的营利性CCRC运营商。

△图片来源:Brookdale官网

Brookdale的主要业务为纯自理社区、纯介护社区&记忆照护社区、CCRC社区、居家健康服务以及受托管理等五大板块。截止2020年末,经营范围覆盖全美43个州,运营社区726个,服务客户6.4万。

其中,纯介护及记忆照护社区占比最大,达77%。产权分类方面,则分为自建、租赁和受托运营三类,其中,自建项目占比最大,达50%。

2014年,在Brookdale公司上市十年之际完成了对Emeritus的并购,当年运营社区数从前一年的649个激增至1143个。然而,大规模经营也面临着巨大的资金压力。

从Brookdale近10年的业务情况看,其规模在2014年后总体呈下降趋势。究其原因,主要是因为公司出于资金流动性、债务杠杆率等因素的考虑,通过出售自有社区和终止到期租赁合约等方式处置了部分项目。

入住率方面,Brookdale整体入住率长期保持在80%以上,其中纯自理型社区入住率最高,通常达到或接近90%,纯介护型及CCRC社区则稍低,但也能维持在80%以上。

仅2020年,因受到新冠疫情影响而有所下滑。从总体变化趋势看,自2015年起Brookdale在社区入住率上呈现小幅下降,这是因为,一方面有来自于同业对手的压力,另一方面则受到来自自理、介护等单一业态细分市场的挤压。但这一趋势与整体行业发展是一致的。

2011-2020年Brookdale社区数、住户数及入住率情况

02 Brookdale的收入及利润情况

Brookdale的运营收入主要分为两大部分,一部分为 居住及与居住相关的费用 (residence fee) ,包括一次性入门费、定期的房屋租赁费以及配套服务费等,该部分约占收入的80%;另一部分收入为 第三方受托管理费用 (management fee) ,即在不承担项目经营风险的情况下,收取固定比例的管理费。在居住及与居住相关的费用中,由于纯介护型社区数量占比最多,其对营收的贡献也最大,超过总额的一半,CCRC社区收入则占总营收的10%左右。

但从单床收入看,根据公司2020年年报数据,CCRC社区单床收入可达6.05万美元/年,远高于纯自理社区 (4.09万美元/年) 及纯介护社区 (4.81万美元/年) ,对公司整体业绩有着重要贡献。2016年后,Brookdale的营业收入有所下滑,主要原因在于公司逐渐处置了部分社区。

盈利能力方面,近10年,Brookdale均能保持EBITDA为正,且在2015年前呈增长趋势。2015年后EBITDA下降,部分原因在于与Emeritus的并购并未起到提高运营效率的预期效果,整体亏损幅度反而扩大。净利润方面,由于资产折旧的支出较大,Brookdale在过去10年基本处于亏损状态,2020年才首次实现真正盈利,净利润为8202万美元。

2020年,受到新冠疫情的冲击,Brookdale在收入端的直接损失大约在2.8亿美元,而由抗疫所产生的额外支出则达1.25亿美元。但另一方面,Brookdale也获得了来自政府的大力扶持,由政府相关基金拨款或医保提前支付所获得的资金收入总额为2.8亿美元,很大程度上抵消了疫情带来的不良影响。

此外,从2019年初起,Brookdale部分租赁型社区已完全折旧,因此在支出中占大头的折旧和摊销费用相应减少。再次,公司于2020年完成部分社区出售,总额达3.69亿美元。在多方因素的影响下,公司终于实现多年来的首次净利润盈利。

△数据来源:根据Brookdale公司年报整理。

四、国内CCRC仍是一片蓝海

总结美国的百年经验,CCRC赢得客户的关键在于: 保持私人空间及公共配套设施的安全完备,并为客户提供多种支付选择;充分发挥CCRC一站式“在地养老”的优势;帮助客户盘活存量资产,提高付费能力;帮助客户利用税优政策减少个人医疗开支。

未来十几年我国老龄化将呈现加速增长的态势,特别是随着1962-1975年“婴儿潮”一代3.66亿人陆续进入60岁以上年龄段,在目前已有2.64亿老人的基础上,每年新增老龄人口将是现在的2倍,达到2500万左右。与此同时,我国城乡空巢家庭比例已达50%,一线大城市的空巢率更是高达70%以上。

在我国,随着人均GDP突破1万美元,CCRC这一高品质养老业态日益受到4亿多中等收入群体的欢迎。据国家民政部相关统计数据显示,截止2021年上半年,全国共有39085个养老机构,提供495.1万张养老床位。

但这其中CCRC数量非常有限,多家央企、保险公司都看好这一市场,已经或计划进入这一领域。预计我国到2030年约有4亿老龄人口,机构养老床位约1200万张,届时如CCRC的市场份额提升到10%,将提供120万张床位,可带来1.2万亿投资,直接创造数十万个就业岗位,并将间接带动建筑建材、养老康复辅具、智能设施设备、餐饮、娱乐、医疗保健、老年金融等众多上下游产业。

由此可见,国内CCRC仍是一片广阔的“蓝海”。

本文来自微信公众号: 阿沐养老(ID:MorHome) ,作者:太保家园研究苑