透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

语言: CN / TW / HK

我们说,什么样的情况,会愿意掏光家底去买东西?

两种情况,一种是急需要有,另一种为了活命。

急需要有,在过去20年里,国人经常干的一件事,是掏空六个钱包去买房子。因为没有,而要达到某种目的必须要有,就必然会有“买”的行为。

重病之下,为了活命,必然也是咬着牙砸钱。

日新网曾不止一次讨论过碧桂园服务“买买买”砸钱的行为,除了些零零总总的,年初大约用了49亿买蓝光嘉宝,半年时间,又要100亿买富力物业。

年初的时候,大家更多惊讶于碧桂园服务的“大手笔”以及“宇宙第一物业”的诞生。

而现在再来一笔更大金额的,带来的其实更多是规模之外的其他疑云。

第一,摆在明面上的重要问题,在大家都有点捉襟见肘时,碧桂园服务怎么会有这么多钱?

第二,为什么碧桂园服务的买买买看起来这么着急?3月公告嘉宝服务,9月公告富力物业。这还只是公告时间,扣除掉中间的谈判环节,只怕整体的规划上会更早,间隔也更短。

碧桂园服务怎么有这么多钱?

谈论有钱,我们先看看碧桂园服务今年花了多少钱,日新网根据公开信息粗略统计了碧桂园服务对外收并购的一些动作:

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

实际的数字肯定要比表格里更吓人一些,再加上碧桂园服务不断开展新的业务,研发机器人,搞智慧物业参与智慧城市。

一桩桩一件件,就没有不烧钱的。

但再看碧桂园服务这几年的收入,如果单独去看,觉得碧桂园服务收入情况很可以,今年仅上半年,就有115.6亿。但如果对照利润,只有21.13亿净利润。

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

从中期报告来看,经营活动所得现金流仅有12亿。

再对比要花掉的钱,那就绝对不够了。

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

这个时候,就要看资本市场是否给力。

在今年收购嘉宝服务以后,碧桂园服务公告称,拟通过配售的方式募资104.88亿港元,同时,还计划发行可转债募资50.38亿港元,本轮募资总额155.26亿港元。

2018年上市以来,碧桂园服务已完成3次募资。2019年1月,配售1.69亿股募资19.39亿港元;2020年4月,发行可转债募资38.75亿港元;2020年12月,以配股的方式募资77.5亿港元。2021年5月,155.26亿港元。

上市3年,碧桂园服务从资本市场募集到290.9亿港元资金

对照2021中期报告,碧桂园服务的现金流多数来自于发行债券和股份。

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

左右募资右手扩张,这样的超速度之下,碧桂园服务的现金流居然还能有217亿之多,本次用掉100亿,还能再收购一个同级别物业,不可不叹其资本运作的能力之强。

碧桂园服务为什么看起来这么着急?

碧桂园服务2020年业绩会上,公司管理层称,力求到2025年合约面积将超过18亿平方米。截止2021年中期,碧桂园服务的合约面积达到12.05亿平方米,比起去年末的8.21亿平方米,有近4亿的增长,距离目标还差6个亿。

如果再加上此次富力物业的1.04亿平方米,就有13亿之多了。剩下4年半5亿平方米的KPI,仅通过母公司输血,就能轻松做到。

对比KPI,再对比碧桂园服务的各种收并购动作,就会发现,碧桂园服务的收并购显得非常着急。

从行业发展的阶段来说,李长江曾经表示过,“物业行业的整合刚刚开始,如果跟房地产对比,现在的物业行业相当于2009年或2010年的房地产行业,仍然处在高速整合期,模式没有完全形成,还有很多想象空间。”

虽是如此,但其实行业其他头部,像他这样“急”的也并不多见。融创服务、金科服务、世茂服务、雅生活服务等,在规模上都保持了20%左右的增速,绿城服务、华润万象生活等甚至仅有不到10%。

仅有恒大物业跟他差不多着急,但受到母公司拖累,增速也是比不上。

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

从碧桂园服务自身来说,收购嘉宝时,我们曾说过,碧桂园服务是通过收购四川地区的最大物企,提升其在四川地区的影响力

而富力物业是一家全国性企业,不能在某一地区给予这么大的增益。

根据富力物业招股书,截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为6940万平方米,其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米,商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

仅从规模来说,对比嘉宝服务小了许多。截止去年底,嘉宝服务在管面积1.3亿平方米,合约面积2.14亿平方米,几乎是富力物业的两倍。两倍于富力物业,卖出价格却远远比不上,70%多的股权仅卖了54亿,而富力100%的股权能卖到100亿。

实际上这里也有一个问题,面积两倍于富力物业,为什么反而富力物业更贵?

很多人认为富力物业卖了个好价钱,那么对于碧桂园服务来说,为什么会接受这个价格?

从招股书来看,富力物业2020年有111个项目出现亏损,亏损金额4950万元;连续三年资产负债率连续三年均超100%,其中2020年资产负债率109.1%。比起嘉宝服务的四川本地口碑以及良好的运营能力,又是一个减分项。

截止2020年底,嘉宝服务收入27.34亿,净利润20.12%,富力物业收入25.97亿,净利润仅有不到10%。

富力物业的加分项在哪呢?

针对这次收购,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示,与富力见面谈的时间并不短,富力物业项目集中度不差,单个项目也的确很优质,“碧桂园服务是出于这个去进行交易的。虽然交易价格存在众多约定,但是我们认为是较为合适的。”

也就是说,富力物业跟碧桂园服务完全不同的另一面,由母公司打下的那一片位于大城市核心区域的江山,是其这次交易中的议价权来源。

透过收购富力物业,看碧桂园服务的「急」与「隐忧」

比起嘉宝服务的本地优势,碧桂园服务似乎更缺一二线城市的盘。日新网不止一次质疑过,碧桂园服务的周边盘、三四五六线城市以及小镇的盘,带来的是否仅仅是外出打工的青年,外出打工意味着空置,人都不在这里,所谓的多种经营运营的又从何谈起呢?即便是人在这里,要从三四线的县城去生发对未来生活带有引领性的重新定义,恐怕也是难以做到的。

此次富力物业能卖出这个好的价格,与碧桂园服务优质盘的稀缺,大概率脱不开关系,嘉宝服务与富力物业的巨大差价,也已成为了碧桂园服务底盘不优的直接证明

而前不久沸沸扬扬的恒大物业出售事件,很多人也第一时间把碧桂园服务从接盘者中刨除,也是由于恒大物业规模大但盘子质量与碧桂园服务差不多,反而是万物云这类可以在并购之后对其进行改良,似乎更符合目前物企头部们的战略。

嘉宝服务规模两倍于富力物业,收入上比富力物业多了1亿多,净利润率高出10个百分点。

碧桂园服务50多亿收嘉宝服务70%股权,100亿收富力物业100%股权。

你觉得这次收购富力物业,值吗?