▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） | 黃永明

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# 第111期 # 視訊：黃永明 

出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）

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大家好，我是黃永明，我在美國休斯敦向您問好。

在美國買房，大家最常遇到的兩種貸款型別，一種是15年固定利率貸款，一種是30年固定利率貸款，他們究竟哪一個更好？

首先我們來看一組數字，這是一組計算：假設你貸款30萬美元，每年的利率是3.8%，我們來看一看計算的結果。

（1）假設30年期的貸款，你還款還360個月，也就是還了30年，最後你的利息一共還了多少？算下來是20萬3233.94美元。

（2）我們再看一下15年期的貸款，15年你還下來，全部的利息是9萬4040.98美元。

很多朋友都會說了，30年的利息還了這麼多，比15年的多一倍還要多，我貸款才貸了30萬，現在我利息要還20萬。好像聽起來特別多……

是的。沒錯。在表面上看來，你貸30年期的貸款確實還的利息是非常多的。

好像你應該貸款個15年的貸款，把貸款儘快的還清。這樣你借錢所付出的成本就會少很多。表面上看起來是這樣子的。

但是我告訴你一件事情，30年期固定利率貸款是世界上最好的東西。 

如果你買房的時候能夠貸到30年期固定利率貸款，那麼一定要選它，完全不要考慮15年的。

為什麼？有以下幾個原因：

（1） 第一個原因叫做貨幣的時間價值。

我們想一想，30年前那個時候的一塊錢，你能夠買到什麼東西？同樣的東西，在今天你還能夠用一塊錢買到嗎？

假設今天去買一瓶牛奶，花了十塊錢。

我們想一想，過了30年同樣這瓶牛奶你還能夠以十塊錢買到嗎？買不到的。貨幣是越來越不值錢的。 

另外一方面，你的收入也在變化。

30年之後的你和今天的你，在支付能力上面是不可同日而語的。這就是貨幣的時間價值。 

換一句話說，你的債務還得越晚，它就越不值錢。 

你同樣是貸了30萬美元的房貸，15年以後的30萬和30年以後的30萬，哪一個更不值錢，當然是30年以後的更不值錢。

這是第一點。貨幣的時間價值。

（2） 第二個原因，我們看一下通貨膨脹。

美國的通貨膨脹基本上我們可以把它理解為2%。

那在這樣的一個情況下會發生什麼呢？ 

假設剛才咱們的例子當中，你的利率在3.8%的時候，你的真實的利率是多少呢？是3.8減2等於1.8。 

而且在今天美國，你還可以貸到更低的利率。 

現在30年期固定利率的房貸利率平均是多少？3.75%。 

這就意味著你真實的利率不到2%！這是多麼低的一個利率！ 

你為什麼不選擇這個30年期固定利率呢？

30年期貸款每個月還的錢少，15年期貸款每個月還的錢多，你把每個月中間省下的錢拿去投資。

你隨便投資什麼。我相信收益是很容易超過剛才咱們說的3.75%的，對不對？

所以這是第二點。

你把差額的部分拿去投資，你會獲得更好的回報。  

（3） 第三個原因，這一點是最少有人想到的問題。

大家直覺上會感覺，假設我15年期的貸款，我每年我每個月還款的金額多，那麼顯得我還款能力強。 

我們來看一下數字。 

如果是同樣的剛才咱們說的條件下，30年期的貸款你每個月的月供大約是1814.54。 

當然不同人會不太一樣，我這個情景當中已經有預設了你要還的貸款，你要交的房產稅，你每個月的房屋保險等等，這些費用都算在裡面了。 

現實中每個人的具體情況不一樣，但是我們設定好同等條件來做計算，以達到一個比較。

• 30年期的貸款一個月的還款額是1814.54。 

  
  

• 15年期的貸款一個月的還款額是2605.78。 

那就意味著，你15年期的每個月多還了800美元。 

聽起來好像你展示了你的償還能力。

然而銀行不是這麼看的，在銀行看來重要的是什麼？是你的債務和收入比。 

也就是說，比方你一個月收入5000美元。

好，你現在一個月還1800，和一個月還2600，他們和5000的比值是不一樣的。 

這個比例越高，你將來再從銀行去貸款的可能性就越低。

所以實際上你努了那個力去還更多的錢給銀行，反倒是會讓你將來更難從銀行貸到款。能夠理解這個意思嗎？

所以你為什麼要做這件事情呢？

從以上各個原因各個角度來講，你都應該選擇30年期的貸款，而不是15年期的貸款。 

當然我上面講的沒有涉及到心理層面的因素。 

有些朋友會覺得我揹著債，我心裡不舒服，我早日把債還清了，我就一身輕鬆。 

這是心理層面的原因，是可以理解的。 

但是咱們從純數字和經濟的角度來講，你永遠應該選擇30年期的貸款。

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