2019金磚論壇把脈房地產金融解讀不動產資產管理趨勢_介面

2019金磚論壇把脈房地產金融解讀不動產資產管理趨勢

介面2019-09-11 10:34:42

當前巨集觀經濟在內外雙重因素影響下，融資收緊、匯率波動，房企面臨著調整與轉型升級壓力。房地產調控政策基調依然非常明確，政治局會議明確提出有關政策主題方向，堅持“房住不炒”，因城施策，落實房地產管理的長效機制，不把房地產作為調節經濟的手段。

面臨著行業壓力和政策的調控，房地產業如何穩步發展？8月30日，由中國房地產業協會指導，金磚傳媒、《中國房地產金融》雜誌主辦、臨港桃浦智創城聯合主辦、地金網媒體主辦、地金科技承辦的2019年第八屆金磚論壇在上海成功舉辦。本次論壇主題“迴歸本質，重塑增長”，該論壇匯聚了行業領袖、上百位業內專家共同探討房地產行業、不動產資產管理等趨勢，研判房地產業未來的發展方向。

馮俊：堅持“房住不炒”、提高風險意識，改變發展方式

7月30日，中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產管理長效機制”，同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

圖: 馮俊中國房地產業協會會長

中國房地產業協會會長馮俊在大會致辭演講中表示，行業要冷靜地思考一下，過去的經驗和發展的方向，把思想統一到中央對房地產的基本定位上來。

“同時，房地產行業要提高風險意識。這裡說的風險，不是指房地產市場本身的風險，是指房地產和地產金融畸形發展給經濟發展帶來的系統性風險。”馮俊說。

馮俊認為，房地產的發展模式正在改變，原先依靠資本、資源投入與規模擴張，這種粗放型的發展，隨著人民群眾收入的增長，對住房的要求也正在發生變化，房地產應該進入高質量發展的階段。

關於房地產的高質量發展，馮俊認為包含了十個重要內容：一是供需平衡，二是市場平穩，三是價格穩定，四是槓桿適度，五是風險可控，六是供應體系完善，七是減少能源和材料消耗，八是滿足健康綠色要求，九是提高產品精度，十是全壽命經濟、適用。

連平：房住不炒

房地產金融發展態勢逐漸清晰

在房住不炒”的政策背景下，房地產金融的發展態勢逐漸清晰，未來政策會保持基本穩定。“目前房地產投資增速有所回落，製造業和基建投資可能有小幅度增長。消費增長比去年略低，較為平穩。從三架馬車來看，預計是兩降一平，即出口和消費稍降，投資持平。” 交通銀行首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平在論壇上表示。

圖：連平交通銀行首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長

但連平認為，房地產金融政策出現了微妙變化，7月底央行召開專題針對房地產的會議，提出未來有關房地產金融政策的主導方向，實際上是邊際有所收緊。“2019下半年到2020上半年，有關表外對房地產融資的增長會受到一定程度的影響，增速有所放緩。”

連平表示，從商業銀行對房地產提供的表內融資來看，主要是兩方面：一是開發貸；二是按揭貸款。這兩塊總體會保持平穩執行，不會出現明顯的增速下滑。

首先，開發貸的投放會保持平穩。銀行信貸投放目前遇到的困難是很難找到好的專案，開發貸佔比僅為7%左右。其次，按揭貸款佔比為19%左右，較前些年大幅上升。但從國際銀行業的住房貸款佔整個貸款餘額的比重來看，中國銀行業的比例亦屬於偏低的。

“由此可見，銀行表內貸款不存在大幅度收縮的可能性，但剩下的幾個月因季節和額度原因，按揭貸款投放可能會放緩，但從整個行業變化的增速來看不會有太大變化。連平表示，從整體金融來看會存在邊際收緊的可能，但從表內來看信貸政策會保持平穩執行。房地產金融對於市場未來發展和執行的支援應該會較為穩健。

程驍遠：房地產私募基金存量時代轉型之道

從目前的房地產金融環境來看，很多表外非標類的融資現在已經變得非常困難了。中信資本高階董事總經理、房地產部門執行合夥人及主管程驍遠在演講中表示，房地產的各種融資渠道，包括銀行信貸、債券，由於“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，未來的融資渠道看來還是會比較緊的。

圖：程驍遠中信資本高階董事總經理、房地產部門執行合夥人及主管

“今年第一季度政策偏鬆，第二季度開始收緊，第三季度大家談怎麼活下去，第四季度可能各方面壓力會更緊，包括最近人民銀行、發改委對海外債券的募集也出了一個指令，基本上融資要有新增的量是非常困難的。” 程驍遠說。

房地產基金股權渠道是不是可以作為一個填補？程驍遠表示，中國大部分的私募基金在過去的時間內，因為整個房地產市場發展較好，私募基金也從中取得一些比較好的成績。但是，行業環境的變化，股權基金、私募基金在未來房地產行業的發展中能夠起到什麼樣的作用？

程驍遠指出，房地產私募基金增量與存量時代呈現不同的需求，從今年以來大宗火熱的交易可以看出，存量時代對股權、私募基金的需求量會更大，因為投資週期會長一些。少則四五年、長則七八年，因此對專案的判斷尤為重要。

“這與增量時代住宅開發類專案有很大不同，包括了募資、投資、資產管理、投後管理等眾多環節。” 程驍遠說，中國目前還處於起步階段，但未來出現像黑石這樣的機構並不是夢想，因為一直相信中國未來是全球最大的資產管理的國家，也是物業、房地產、不動產的交易量名列前茅的國家。

何騫敏：產業園區開發，如何打造一個閉環？

“近年來傳統的房地產行業逐步從黃金時代步入到白銀時代，越來越多的房企開始向園區開發領域進軍，但真正成功的並不多。” 上海臨港桃浦智創城經濟發展有限公司總經理何騫敏，在發表“以運營為導向的園區開發建設實踐”演講中表示。

圖：何騫敏上海臨港桃浦智創城

經濟發展有限公司總經理

何騫敏認為，傳統的地產行業注重高週轉，短期內要求有回報。作為園區得吃“蘿蔔乾飯”、對持有的要求非常高。兩者之間的開發理念和開發規律存在巨大差異。

“園區需要拉動經濟，創造財富，需要開發和運營形成一個完整的閉環。其中開發只是解決了物理載體問題，運營只要解決園區、企業的入住以及發展的問題。只有通過硬體和軟體的組合，形成整體的閉環，才能徹底解決園區發展的一些困境。”臨港桃浦智創城經濟發展有限公司總經理何騫敏表示。

何騫敏以臨港智創城為例，推進產城、產金、產學研三融合，他認為這是提升園區核心競爭力的有效方法。佈局高品質的居住、教育、醫療、商業、交通、文化和人才服務等配套措施，讓企業的員工留業、留人、留家、留心。

也通過產金融合建設一套服務企業的銀行融資、上市融資、債權融資、基金融資等方面各類金融服務；搭建產學研連結園區內外科研資源的橋樑，幫助企業科技創新與科研成果轉化。

王珊：房地產從加槓桿到去槓桿、再到加資本

“房地產行業的變化與分化，體現在政策變化、週期變化、城市分化和企業分化。” 中城投資執行副總裁王珊在主題為“變化與分化—房地產投資新觀察”演講中表示。

圖：王珊中城投資執行副總裁

王珊表示，政策變化是一個長期調控的狀態。由於一城一策精準的調整和變化，讓整個行業的槓桿紅利在減弱。週期變化，房地產行業短週期受政策影響大，週期拉長，從高頻波動到箱體執行，週期紅利減弱。城市分化，房住不炒，城市分化加劇；一二三線城市發展階段與市場週期不同。企業分化，企業集中度持續提升，企業經營能力與融資能力差異明顯。

王珊認為，在當前環境下也面臨著加槓桿的困惑，主要是融資模式困境，多重槓桿和債務風險。目前房地產行業總體負債水平較高，市場下沉，客戶下沉。此外，企業財務槓桿、經營槓桿、表外槓桿三項槓桿總和處於高位。

王珊指出，槓桿帶給我們最深層次的困擾，是能否為企業帶來正向的經營性貢獻。一些房企整體規模和槓桿率在同步上升，但同時企業週轉率是下降的。在看到加槓桿的困惑、問題的背後要順應整個趨勢，去挖掘加資本的投資機會。

房地產行業進入下半場，增速在調整，行業的節奏從高增長進入了低速增長，市場在快速分化。房地產金融原來高槓杆模式是很難以再繼續下去。展望未來，要從加槓桿到加資本，通過加資本的方式實現結構性去槓桿。

倪曉棟：未來十年房地產進入“鍍金時代”

綠創集團總裁、綠創金融董事長兼總經理倪曉棟，在會議上分享了新時代下房地產公司的金融化思索。他提出了三點思考，第一，房地產行業處於怎樣的新時代；第二，在新時代的背景之下中小房地產企業應該做怎麼樣的探索和轉型；第三，當前背景下可以做哪些模式和平臺？

圖：倪曉棟綠創集團總裁、綠創金融董事長兼總經理

地產行業處於怎麼樣的新時代？從1998年至2007年稱為黃金時代。在整個黃金時代裡邊整個行業都是高增長、高回報。2008年至2017年進入“白銀時代”，行業依然在快速的增長，但競爭開始激烈，利潤出現下降。從2018年開始，我們正在經歷和將要經歷的十年，我們稱它為“鍍金時代”。除了成色比黃金時代下降，同時意味地產要跟金融更好地擁抱和結合。

“在“鍍金”十年面臨很多的挑戰和困難，土地成本與資金成本上升，調控力度越來越大，銷售增速下降。尤其是中小房地產公司融資難度越來越大。”倪曉棟表示，整個房地產行業受到巨集觀調控、信貸政策的影響較大，週期波動較強。

倪曉棟認為房地產行業從增量時代轉向了存量時代，規模導向慢慢在向經營導向和利潤導向轉變；整個傳統的產銷模式向地產和金融深化的模式在轉變。

倪曉棟表示，首先投資標的更加聚焦於優質的底層資產，區域選擇上偏好大城市群或者核心城市、環都市圈的城市。其次，專案獲取方式上，偏好於通過收併購的方式獲取專案。第三，專案的主動管理求質不求量。主動管理能力體現在對專案的風控和專案的實質把控上，這是地產專案能否最終實現，順利推出的關鍵。

外資看好中國不動產投資機遇

近年來，外資頻頻加碼中國不動產市場，更多的外資機構將目光投向中國市場，認為中國市場未來會有更大的潛力。在“外資眼中的中國不動產投資機遇”的討論環節中，就外資為何紛紛加碼中國不動產市場，對中國市場的信心來自哪裡展開討論。這場討論環節由仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成主持。

（圓桌討論：外資眼中的中國不動產投資機遇。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建，博楓資產管理董事總經理、中國區負責人司徒默，塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華，領展管理有限公司首席資產管理執行官(中國) 霍業生，ARA亞騰資產管理有限公司中國區業務總裁及集團業務總監呂志偉）

博楓資產管理董事總經理、中國區負責人Stuart Mercier（司徒默）表示，外資進入到中國不動產市場，體現了這類資產類別本身的制度化，標準化越來越強。短期來看有些波動，但不確定性意味著更大的投資機會，長期來看中國市場需要有更多的耐心，需要依靠運營的資產來進行投資。他說，博楓資產管理2019年、2020年會繼續加碼中國市場。

塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華說，塔博曼是通過出售股權來進行更大市場的開發。與黑石集團也有一些合作，通過一些交易往來把商務和貿易滲透到了亞洲市場。這是塔博曼過去和現在一直在做的，對價值和資金進行一個更好的認識，希望能夠把更好的外資引入到中國的市場上。

領展管理有限公司首席資產管理執行官(中國)霍業生表示，地產投資是比較長期的投資，儘管在經濟當中會有一些不確定性，但是機會更多，對領展來說這樣的投資機會很好。中國有更加持續且穩定的經濟增長，經濟規模也在不斷的擴大，中國的GDP也在逐漸的增長，未來對中國市場有很大的信心。

ARA亞騰資產管理有限公司中國區業務總裁及集團業務總監呂志偉認為，在中國投資面臨著貨幣轉換的問題，但很多外資都想去購買中國的不動產，同時也看到很多外資的核心資金流入到了中國市場，在房地產這個航母我們可以看到價格，和開發體量的關係，相信在未來如果要增加開發體量其實是有更多的考慮，希望未來亞騰資產能夠在中國有更多的投資。（完）