說到房產投資，有個最基礎的選區域邏輯：看哪個區域有政府正在大力發展基建。

這個道理很容易理解，說國內有雄安新區、大灣區，範圍擴大些，有泰國曼谷的地鐵沿線房價、英國倫敦的舊房重建計劃。這些以政府政策為導向區域，房產都在短短的時間內暴漲。

而根據我們最近監測到的全球市場，就在我們家門口，有一座城市，也正處於這樣的發展機遇中——馬尼拉。

今天生哥就和大家聊聊馬尼拉大都會的奎松市。（相當於我們一個市的區）

奎松市馬尼拉大都會五大城市之一。菲律賓房地產的租金收益率中，奎鬆居於首位。隨著最近菲律賓奎鬆大力發展基建，房產投資直線升值。

（圖注：馬尼拉的軌道規劃圖，奎松市地鐵密集區）

奎鬆即將興建的CBD

奎鬆的中央商務和生活區Vertis North主要聚集的是公寓居民，這也是因為新的Ayala Malls Vertis North的建成。

這座4萬平方米的商場面向的是千禧一代的消費者，這個商場擁有城市主題草坪以及各種日式零售商店。它還設有一個名為綠色地帶的活動中心，並擁有菲律賓最大的電影螢幕。

隨著Vertis North辦公區的建成，Ayala land的三個專案都已完工或接近完工。這三座樓將成為許多菲律賓跨國企業的總部所在地，尤其是菲律賓的BPO的員工。

奎鬆的交通水平正在上升

隨著EDSA、北大街、阿格姆路和奎鬆大道等主幹路的建成，奎鬆相對於馬尼拉大都會其他地區的交通便利性有了顯著優勢，尤其是捷運輕軌。

奎鬆地鐵的現已開建，計劃到2022年部分投入運營，到2025年全面投入運營。所以，投資馬尼拉，2025年是一個不錯的入手節點，錯過了，也許就錯過了馬尼拉未來的房產黃金十年。

菲律賓交通部規劃，到2020年位於奎鬆的三個地鐵車站：北大街、棉蘭大道和坦桑索拉將全部開始運營。

國家公共公路工程規劃管理部門官員表示，地鐵系統一旦投入運營，每天可以在馬尼拉大都市內運送約35萬名乘客。

奎鬆段地鐵的開通可以將整個地鐵系統的行程時間縮短，從南部至塔吉格市的耗時將降至31分鐘。

此外，地鐵7號線正在建設中，MRT與LRT換乘站站將在Trinoma附近建成。

與此同時，Trinoma的公交將連線到塔基格的Makati、BGC以及菲律賓的Clark機場。

CBD的建造+交通的提升，勢必會帶動馬尼拉奎鬆經濟的強勁發展，房產未來價值不可小覷。我們在實地考察奎鬆核心地段的多個專案後，嚴選了Encore推薦給大家。

01

為什麼是Encore？

根據房地產諮詢公司萊坊給出的2019年財富報告，菲律賓首都馬尼拉房產漲幅去年全球第一。同時備受投資者關注的，除了漲幅，還有馬尼拉的租售比，綜合租售比達到7%。

投資房產享有穩定漲幅的同時，好的資產能產生更多穩定的現金流，更多投資者會考慮資產包的均衡配置，博取漲幅同時配置能產生穩定現金流的高租售比資產。就目前的馬尼拉房產市場，漲幅和租售比是可以兼顧考慮的。

02

Encore的投資優勢

（1） 臨鐵！雙軌！地鐵！輕軌！距離大馬尼拉第一條地鐵僅600多米，且2022年就通車（文後附圖，附專案說明書）

（2） 最優租售比！高達9.6%入住率高，菲律賓最大的電臺正對面，大型娛樂及選秀活動雲集，明星就是你的租客！菲律賓兩個最大電臺都在Encore旁，光ABS-CBN就有一萬多名員工。

（3）低總價＆免12%稅費——租售比最高的小戶型總價微低於免稅線，免交12%VAT。房屋總價低於同地段專案，租售比獨立於周邊專案。付款方式輕鬆，坐享槓桿。

首付：15%，約7萬人民幣，總價45萬人民幣起；

房款的25%：分48個月無利息月供，每月僅2500元；

交房前付60%：相當於開發商把房子造好了，再賣，投資安全有保障。

（4）位處今年熱議板塊奎松市距離專案2公里的三角區，由Solair集團投資400億打造菲律賓高階賭場專案，該專案將於2022年投運。由於菲律賓於今年2月公佈將在奎鬆建設經濟特區，以及奎鬆是整個大馬尼拉居住年輕人口最多的區域而備受關注。

（5）區域內居住需求旺盛，專案及周圍可開發土地少奎鬆區域有一流的基礎教育學校、權威的醫療機構、最多的政府部門以及坐擁菲律賓最多的高校名校。

（6）菲律賓品牌前十開發商上市公司名企，老闆現已超越SM集團成為菲律賓首富。投資安全係數高，配套及物業服務好。Encore有眾多特點讓我們選擇它，低總價專案對於持有多套的投資者來說未來轉售也便於管理和拆分。

更多專案資訊，可新增文生丨智谷趨勢，進一步交流。

03

專案解析 產品優勢

· 地段優勢 （配套及發展預期）

· 交通優勢（ 地鐵+輕軌 雙軌優勢 ）

· 價格優勢

· 租售比及回報率

· 付款方式說明

菲律賓買房小知識：本地買家，只認本土的品牌開發商。

投資本土大開發商的專案，無異於提前找到了接盤俠。

實力上市開發商—VISTA LAND

Vista Land董事長維拉已於去年超越SM的董事長成為菲律賓首富。擁有Starmalls（菲律賓最大的商場運營商之一）和Vista Land＆Lifescapes（菲律賓領先的綜合房地產開發商之一）。《福布斯》報告稱，2018年上半年，Vista Land的淨收入增長了17％，達到52億美元。

維拉集團旗下Golden Bria控股公司的股票更是在第一季度暴漲了1300％。VISTALAND是菲律賓最大的住宅建築商之一。該股份制公司於2007年2月28日成立，並於同年6月25日在菲律賓證券交易所上市。就建造的房屋總數而言，它是市場的領頭羊，建造了約300,000套房屋，遍佈呂宋 Luzon、維沙亞斯Visayas和棉蘭老Mindanao等47個省及141個城市和市區。

【地段優勢】

奎松市簡介：專案所處位置在大馬尼拉的奎松市中心地段（大馬尼拉城市群，市等同於國內“區”的概念）。奎松市是馬尼拉市區面積和人口最大的地域，聚集大量年輕人。

也是主要職能政要、高校、新聞電視臺，專科醫院等所在地，包括各大重要政府機關國會，重點大學菲律賓國立大學，雅典耀大學，最大電視臺ABS-CBN, RPN, GMA Network,及其他電視臺 INC TV, UNTV, Net 25, PTV, 和 IBC。

已開建的地鐵，前7站都在奎松市區內。奎松市交通四通八達，奎鬆大道直通老城區，EDSA大道直通Ortigas、Makati馬卡蒂和BGC全球城。三條輕軌和一條已開工地鐵。

專案位置、周邊配套

位於奎鬆核心區域，緊鄰奎鬆兩條主幹道奎鬆大道和edsa大道的四岔路口。各種公共交通工具便利。正面是全菲律賓最大的電視臺臺ABS-CNB，500米距離。

背面是菲律賓第二大電臺，GMA 電視臺。距離奎鬆關注度最高的三角區不到2公里的距離。距離大馬尼拉第一條地鐵線第三站Quezon avenue僅650米。距離現有輕軌MRT奎鬆站步行距離950米。

周邊電臺：ABS-CNS  GMA

購物中心: 專案樓下是小型購物中心 Will Tower MallSM City North EDSA Mall Trinoma購物中心 （奎松市最大的購物中心）

學校：John Dewey 兒童國際學校Center for Childhood Education菲律賓科學高中 菲律賓排名第一的菲律賓大學菲律賓四大高校之一的雅典耀大學醫療教育領先全國的世界花旗學院等等

周邊醫院：Providence Hospital  (中端私人醫療院）Capitol Medical Center (中端私人醫療院）菲律賓兒童醫療中心菲律賓肺病中心菲律賓心臟中心等等2公里範圍內建有大型賭場：距離三角區域不足兩公里，三角區域內由SOLAIRE集團投資400億打造高階酒店和賭場。

交通優勢本專案距離馬尼拉第一條地鐵（馬尼拉大都會地跌MMS-Metro Manila Subway project）的第三站Quezon avenue僅650米，步行7分鐘。

馬尼拉第一條地鐵，是縱穿整個大馬尼拉的南北線地鐵。共13站。已於2019年2月27日動工。整個菲律賓目前處於基礎建設的黃金時代。地鐵優先開工的是北部幾站，即是專案所在處。前三站與2022年通車，其他站於2025年通車。

（對應地鐵站）

（紅點為計劃中的地鐵站3號站奎鬆大道站）

【價格優勢】

· 避稅12%

菲律賓規定房產總價高於320萬peso，需向政府繳納12%稅費。該專案的24㎡戶型總價剛好處於免稅線下，其他戶型則需交12%稅費。正常是小戶型單價高，由於免稅，該專案小戶型單價低於同項目其他戶型。

· 均價13萬peso——按7.5匯率折算約1.7萬（CNY）

距離本專案2公里的三角區域Ayala的專案銷售單價已在22萬p，定價合理，優質物業配套。

· 價格價值分析

距離該專案2km的三角區域內Ayala專案銷售單價為22萬peso——摺合2.93萬元（CNY）。距離該專案1km距離的SM專案將於4月領預售證，銷售單價預計19.5萬peso——摺合2.6萬元（CNY）。總價40萬起投資菲律賓首都優質物業，享大馬尼拉發展紅利。

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