海外掘金2019-09-13 04:10:21
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| DJ
京都，是一個比東京還往南，夜間卻比東京還冷的城市，四面環山的盆地，據說很少地震。
而它也在日本旅遊大熱時，嚐到了旅遊帶來的福利——民宿生意。
清水寺、二條城、金閣寺、銀閣寺、花間小道、祗園、伏見稻荷神社，哪個地方隨便一拍都能做你桌面的桌布……
京都得益於安倍的觀光立國政策，京都府內有17個世界文化遺產，據瞭解京都2017年就招待了來自全世界（包括本國）總共5362萬人次的遊客，這幾年也呈現上漲趨勢。
根據日本國土交通省的3月27日公佈的2018年地價資料，商業地價漲幅最高的前十名中，京都赫然在列：
對於咱們普通投資者來說，怎麼投資京都以蹭到它的旅遊紅利？主要有兩種，一是投資酒店，二是投資町屋。
酒店不必多說，而町屋可能有些朋友並不熟悉，就是能在祗園的花間小路里兩排排開的木製老房子。章子怡和鞏俐主演的《藝伎回憶錄》就是在京都取景的：
一間這樣的町屋能住最多8~10個人，很適合大家族或者朋友結伴旅遊時選擇。
當然，你也可以在京都做長租，不過這裡因為沒有像東京如此巨量的工薪族，多數是當地人和固定的生活模式，所以長租主要面對的是京都內7所國立大學和26所私立大學的學生群體，而京都人口中十分之一是這些青年人，學生公寓相對是不錯的選擇。
這次，掘金日本小分隊的小夥伴們也到京都實地考察了不少町屋專案，一些有趣的感想在這裡分享給各位。
1. 京都以地段為分界，町屋價格不同，總體價位在300萬-3000萬人民幣不等。
上、中、下京區都在京都站的北面，西邊是嵐山，往西南一直走就是大阪，而東邊東山區、左京區，也屬於京都的富人區，再往東就是大津。而以京都站以南，主要是東福寺和伏見稻荷地帶。
不過既然要講到町屋的價格，我們就需要一張旅遊地圖，因為做町屋主要就是跟隨旅遊業的發展，越臨近景點的越好。
從上圖可以發現，大多數旅遊景點都集中在中京區、上京區和左京區。不言而喻，這些區的町屋價格自然最高。
京都的構造學的是中國唐朝的首都長安，也是橫七豎八的設計。所以，從上至下的東西向街道分為一~十條。而這其中，要數四條最熱鬧，我們所熟知的祗園、美食街先鬥町都位於此，《藝伎回憶錄》也是在這附近拍攝的。沿著鴨川、各個小路上種滿了櫻花，到了櫻花時節非常美。
據說四條附近的町屋都是上十億日元的“奢侈品”，買來純屬於富人的收藏，或者主要經營商業活動，做不了民宿。
而目前市面上受歡迎的好地段則主要集中在清水寺所在的五條。沿著清水五條這段鴨川過去，有不少質量上乘但價格不算貴的町屋，不過現在也要到8、9000萬日元了（相當於國內的600萬人民幣以上）。
當然還有一些稍微偏遠一點的地段，比如位於金閣寺和天滿宮的西北部、或者嵐山附近，這些地段有些町屋價格差不多3、400百萬人民幣。
而平安神社所在的左京區基本不用考慮了，這裡一套町屋也是輕鬆上10億，因為這裡是京都的富人區。
町屋看起來很美，其實也很脆弱，因為它主要是木作，因此所有注意事項中，民宿牌照和消防為大。
京都自古是經過風水師測量得出的風水寶地，自然災害比日本其他地方少許多，但最怕的卻是火災，因為大多數古屋都是木造房子。
京都動畫的事件轟動了全世界，它會最終導致34人死亡的慘劇很大一部分原因就在於房子自身消防問題嚴峻。木房子自然更容易讓火勢瞬間變大，住在裡面的人可能連反應都還沒來得及，就一氧化碳中毒倒下了。
也因此，在對民宿進行規範化的時候，政府對民宿的消防要求格外嚴格。
如有需要購買京都的町屋，消防一定要引起足夠的重視。
另一個就是牌照。一套町屋能不能拿到至少半年的民宿運營牌照很重要，一些町屋只能運營60天，這對想做投資的人來說，基本上賺不了什麼錢。
有些開發商承諾了半年至一年的牌照，但最後批不下來，或者勉強只能拿到60天，這也會讓投資人產生很大的損失。
所以，總結來說，有現成牌照的町屋或者和有拿牌照實力的公司合作，是比較理想的狀態。
3. 多數町屋是開發商購買舊房進行改造而成，一般是1950年以前的房子。
這部分也是需要注意。如果一個銷售告訴你，他的町屋很新，是1990年以後的，那最好要提高警惕，那種或許是新房，但並不是真正的町屋。
町屋一般都是很老很老的房子先由開發商買下來，然後翻新重建。之前拜訪了一個開發商，他們買町屋和裝修的錢幾乎一樣多……
這樣細緻地講下來，朋友們也應該有了一個町屋投資的基本概念。目前市面上的町屋，因為房價在漲（好地段的町屋房價很少跌），所以表面的投資回報率越來越低。有時候，低至4%以下，去掉運營成本和維護費用，還有持房的各種稅費，大概就2.5%左右，其實並不高。而這時，若碰上這個町屋只能運營半年，那收益要再砍半。
1. 有點閒錢的人。門檻就擺在那，你至少要有300萬，如果你想要好看的，那至少要有600萬↓↓↓
2. 對京都有情懷的人。喜歡長安古老文化，對京都的古屋和美景，這座城市所產生的美麗故事熱愛的人，適合投資京都的町屋。如我前面所說，因為房價上漲，目前的町屋表面回報率並不算高，再碰上史上最嚴民宿法，投資門檻變高。
我們在京都直播的一套售價上億日元的町屋，步行到清水寺只要4分鐘，但它也只能運營半年。房東在另外半年就主要拿來自己住，或者空置著，這樣下來收益比酒店的略少一些。
所以，喜歡這種古色古香，而且又不那麼在乎回報率，還想著有時間自己攜家帶眷一起經常往返京都，那麼就在這裡買一個町屋，挺不錯。
掘金日本小分隊這次來京都，是跟之前去東京時的感受完全不同的一次考察。首先，看的不是新房或者長租的專案，而是木製的古老建築；其次，和現代化的東京比起來，京都讓我們以為時間凝固在了古時候……
京都是一個極小的城市，有時候地鐵不能抵達的地方，坐計程車更方便。這裡的節奏更慢，在我們趕路忙碌之餘，走在擠滿屋子的小路上，看著來往的京都居民聊天嘮嗑，快遞小哥發快遞……陳總最近馬不停蹄奔走各家專案和合作方，為客戶拍攝看房，這裡記錄下了一些片段：
陳總一天到晚都在對接客戶，吃飯的時候也停不下來，甚至連這個鏡頭中，讓風鈴搖擺的東風，都是陳總吹的。
一切努力和付出最後都會有收穫。這次來京都，就讓我們徹底瞭解了町屋的投資狀況。要感謝一路下來為我們指路的人，有你們的幫忙，才讓我們的京都印象變得更立體、更真實。
回味京都，它和東京實在不同。除了知名的古蹟，它從日常外觀上只有中國三四線城市的水平，但是它比東京還傲慢、還優雅。雖然買一個町屋投資門檻高（起步價300萬人民幣），但作為咱們掘金使用者的貼心小棉襖，掘金醬最近正在籌備推出一個“町屋合投”專案，門檻降至500萬日元（約為34萬人民幣）！
最近我們在清水寺直播了一個2.2億日元（約合2200萬人民幣）的民宿專案，可謂是日本町屋中的豪宅戰鬥機！感興趣的朋友，歡迎掃描海報的二維碼，觀看回放哦！
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